原標題:美元債融資降溫:近四個月合計融資137億美元,僅爲年初一個月額度

21世紀經濟報道記者葉麥穗  廣州報道    由於本月房企美元融資出現明顯波動,美元融資出現降溫。中原地產研究中心統計數據顯示:今年7月至10月,合計美元融資僅137億美元。9月以來美元融資51億美元,不論同比、環比均出現了明顯下調。下半年截至目前融資額只相當於今年1月一個月的數據。

短久期美元債受到的影響最大

美元融資降溫在於近期個別美元債出現延期,10月11日,當代置業發佈公告,公司尋求將2021年到期票息12.85% 優先票據到期日延長三個月;同日晚上,新力控股集團發佈公告稱,即將於10月18日到期的2.5億美元債及最後一期利息可能會違約。

上述公告對市場產生了衝擊,由於擔心會有更多的債券出現延期或違約,一個月內,已先後有綠地控股、陽光城、佳兆業、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌。中資地產美元債普遍出現近20%的跌幅。其中,短久期的產品受到的影響更大,2021年到期的債券跌幅最大,其次是2022年到期債券,2023、2024、2025年到期債券的情況則較爲平緩。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲背後核心原因還是房地產調控,特別是三條紅線抑制了房企融資渠道,而銷售收緊又導致企業回款困難,開發貸、按揭貸款雙收緊,使得房企還債能力銳減,引發市場的多米諾骨牌效應。不過他也表示,房地產行業的整體風險可控,目前市場的調整,更多是情緒的宣泄。

隨着調整深入,上半年的搶房潮現象消失殆盡,2021年1月至9月商品房銷售額134795億元,增長16.6% ,相比1月至8月22.8%的增速,下調跡象明顯。7月、8月、9月市場的成交量和成交額已經連續3個月下滑,拆分單月數據觀察,9月份單月商品房銷售額1.57萬億,同比下調了15.8%,專業機構認爲市場的拐點已經出現。

房地產信貸規模也出現明顯下降,單獨看三季度,房貸同比減少了5100億,是出現市場全面速凍的最大原因。 張大偉表示,今年上半年信貸相對寬裕,局部地區的房地產的確出現過熱的現象,但三季度隨着調控的加強,全國性出現了放款難,特別是熱點樓市城市,包括華東、華南,樓市房貸排隊現象嚴重,制約了樓市成交。

據21世紀經濟報道記者瞭解,三季度以來,廣州住房貸款的放款週期至少延長到3個月以上,“今年年初的時候,只要資料齊全,半個月左右就可以完成放款,但是到了5月份之後,情況就出現了變化,額度幾乎‘榨乾’至少等三個月,六個月也常見,有些銀行甚至直接停貸。”一家房地產中介表示。

銀行的貸款利率也接力上漲,熱點城市廣州2021年迄今,一、二套房貸已經上調四次,一些新樓盤因爲放款速度問題,只接受四大行的按揭貸款。“之前也有和股份行合作,但是5月份以後,由於股份行的額度有限,貸款期限很長,因此客戶如果沒有特殊要求的話,我們都是指定四大行貸款。最好是能夠一次性付款,對於一次性付款的客戶,我們也會做一些適當的優惠。”華南本地一家房企的負責人表示。

房地產市場整體發展平穩

有觀點認爲,房地產從短期市場趨勢看,銷售收緊是趨勢,國際評級機構持續下調房地產評級,在“三道紅線”、“兩個集中”以及房貸五檔管理等政策下,企業銷售增速下滑,投資增速下滑,短期償債壓力加大。

據光大證券研報顯示,2021年四季度共有92.95億美元的地產美元債即將到期,其中世茂集團到期規模最大,爲8.2億美元;2022年全年共有544.16億美元的債務即將到期,其中佳兆業集團、景程、綠地等房企到期規模較大,均超過20億美元。

不過也有分析認爲市場目前的反應過度,粵開證券研究院副院長康崇利分析認爲,今年以來,房地產行業外部環境發生重大變化,部分過去高槓杆經營的房企經營面臨困難,風險有所增大。一方面,房地產貸款風險上行需要重視,部分陷入債務違約的房地產公司現金流承壓,影響貸款本息償還;另一方面,由於貸款總量佔比有限,截至二季度末,41家上市銀行的對公房地產貸款佔比爲6.35%,對資本市場的總體資產質量影響非常有限。

他表示,在過去幾年的房地產嚴格調控之下,房地產長效機制逐步建立,我國房地產市場價格和預期整體保持平穩,房地產行業經營穩健,財務指標相對健康,行業總體平穩發展。同時,房企槓桿率整體呈現下降趨勢,行業抵禦風險能力有所增強。

安信證券的分析師池光勝、陳雨田的報告指出,近期地產債價格波動較大,尤其是中資美元地產債,與行業信用風險釋放節奏、市場交易結構、情緒過激反應等有關,對於經營基本面健康的房企存在一定誤傷。房地產市場經過過去幾年的調控,房價大幅下跌的可能性較小,而房企槓桿在三條紅線出臺後也趨於下降,行業抵禦風險的能力有所提高,本輪地產信用危機對於經營基本面健康的房企可能存在誤傷。安信證券也關注到,集中供地、貸款兩集中等管控下,很多房企爲了節約現金支出,相較以前拿地權益比有所下降,少數股東權益佔比有所上升,這更多是房企在偏緊的資金環境中爲儘快改善財務狀況以滿足監管要求的緩衝手段。在此背景下,投資者不妨對權益比適度下降、少數股東權益適度回升的房企考慮給予更多寬容。我們相信,在監管政策的持續規範下,未來多數房企有能力讓報表更加規範、財務更加穩健、經營可持續性更強,實現房地產行業的平穩健康發展。

興業研究認爲,隨着“房住不炒”的理念深入人心,房價上漲的預期正在逐漸扭轉。到2021年第三季度,預期未來房價上漲的比例已經下降至 19.9%,接近 2014 年第三季度房地產市場低迷時的水平。從投資回報來看,2021 年 9 月,100 個城市中房價環比下跌的數量已經上 升至 43 個,平穩發展會是未來房地產行業發展的主基調。

10月15日,央行在三季度例會中提及房地產,併發聲“維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益”。央行金融市場司司長鄒瀾在發佈會上表示:近期,個別大型房企風險暴露,金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降,出現了一致性的收縮行爲,房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

此外,部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解,將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增,誤解爲銀行不得新發放開發貸款,企業銷售回款償還貸款後,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

針對這些情況,人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

最新的消息顯示,近日已有城市的銀行信貸額度放開,房貸政策最緊時期或將過去。

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