原标题:90后已在考察养老院,开发商却还没摸清康养产业如何赚钱

时代周报

综艺节目《梦想改造家》因养老别墅再度出圈。5名单身中年妇女组成闺蜜团,在云南丽江购置520平方米的大别墅,开始着手装修,将一个老破旧的老宅改造成充满诗情画意的豪宅。

未来,闺蜜团将携手共度晚年。早起泡茶、午间小憩、夜来听歌,闺蜜团将网友对退休的憧憬化为现实,在社交网络引起广泛关注。

此前,“第一批90后已经去考察养老院”相关话题登上微博热搜,当代年轻人对养老话题的关注度持续提升。

人口老龄化趋势下,万亿商业蓝海已形成。根据中国社科院的《中国养老产业发展白皮书》显示,2024年中国养老产业市场规模预计将突破10万亿元;预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。

康养产业迎来黄金布局期,各路资本争相入局,百强房企相继将康养产业当转型抓手。

2010年,北京市房山区窦店镇“万科幸福汇”成万科进军养老地产的首个项目。2012年,保利集团发布居家、社区、机构“三位一体”养老战略,成立首个医养结合型长期照护机构北京西山和熹会。此后,绿地、绿城中国迪马股份等企业相继试水,养老地产项目遍地开花。

克而瑞研究中心《房企多元化发展报告》指出,至今已有超过7成百强房企布局康养产业,部分头部房企开始形成自己的康养品牌。

与地产开发不同,康养产业基础设施投资成本大、投入周期长。养老红利到来之际,如何结合地产与康养并形成核心竞争力,考验着每位入局者的经营智慧。

房企开拓万亿蓝海

人口老龄化社会加速到来,养老需求井喷式爆发。

第七次全国人口普查数据显示,全国60周岁及以上老年人口26402万人,占总人口的18.7%;全国65周岁及以上老年人口19064万人,占总人口的13.5%;全国老年人口抚养比为19.7%,比2010年提高7.8个百分点。

为应对人口结构老龄化,《健康中国2030规划纲要》《国家积极应对人口老龄化中长期规划》等多项纲领性文件陆续出台。“十四五”规划中重点提出,要推动养老事业和养老产业协同发展,构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系。

在政策推动下,康养产业迎来发展风口,多家房企相继进军康养市场。据《2021中国养老与康养产业发展报告》,在A股主板上市的公司中,目前涉及养老产业的有82家,其中主营业务为房地产的公司32家,占比高达39%。

养老企业七大主流商业模式为:护理类模式、康复类模式、医养类模式、地产类模式、保险类模式、政府类模式、运营类模式。房企主要通过建立养老院、养老社区、康复中心等切入“夕阳生意”。

以万科为例,早在2009年,万科就开始涉足养老领域,从第一个养老项目立项算起,万科在养老领域已有11个年头。

目前,万科养老业务已梳理出8大类服务模块、165个服务细项,布局包括北京、上海、成都、杭州等在内的多个城市。万科养老业务收敛聚焦于两大产品线,即怡园和随园,前者出专业护理能力,后者重视营造睦邻友好关系。

另一入局者绿城中国,养老业务已涉及80余座城市,拥有大爱天下、绿城双慈医院、 绿城暖君等养老服务品牌。

融创中国则在2019年宣布入局康养产业,为融创社区提供养老服务。富力、万达、保利、碧桂园、朗诗等企业亦在加大康养项目投资力度,欲在养老红利中分得一杯羹。

盈利难题待解

尽管前景广阔,但在落地过程中,房企普遍面临模式单一、资金利用率低等难题困扰。开发商投入康养地产项目的资金成本大,现金流回收时间长,经营效益存在波动风险。

《2021中国养老与康养产业发展报告》显示,有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。而构成报告样本的这些企业中,有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。养老业务刚发芽,前期试错阶段我们可以不挣钱,甚至可以亏本,但一定要突破过去做地产的思维和习惯。”2017年,万科集团董事会主席郁亮曾在媒体会上坦言,养老生意并未如想象中好做。

10月22日,郁亮在万科业务交流会上表示,万科目前仍未找到养老板块的商业模式,仍在摸索。

平安证券发布研报称,国内养老地产仍处发展初期,商业模式尚未清晰。受传统“养儿防老”文化及老年人资产不足等因素影响,中国老年人口养老模式仍以居家养老为主。房企、险资等各路玩家纷纷试水养老地产,但在土地成本较高以及资金回笼周期较长等因素制约下,“重销售轻服务”的现象较为普遍,绝大部分企业商业模式尚未清晰。

“做养老遇到的问题相当多,而且非常棘手。采购设备没有标准,行业规则不清晰,遇到纠纷归责也不明确,大家都是在摸索着前进。”10月20日,一家深圳中型养老机构负责人对时代周报记者表示,康养行业仍在起步阶段,护理人才短缺、管理流程不规范、客户纠纷多等都是行业所面临的痛点。

开发商转型养老,该如何做好日常运营?近日,绿城康养集团创始人、董事总经理姜慧在公开演讲时表示,地产与康养的结合需“因地制宜”,把握项目定位与配套规模两个平衡点。在地产与康养结合的过程中,形成项目核心竞争力的配套标准,结合市场需求,充分考虑配套设施的投入及运营成本,适当控制配套规模。同时,运营方应根据项目体量大小,扩充产品定位,放宽准入门槛,使客户群体广泛化。

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