王健林放大招！又要IPO了，更籤下對賭協議！

10月21日晚，港交所披露了珠海萬達商業管理集團股份有限公司招股書申請。中信證券、摩根大通、瑞信爲聯席保薦人。

據瞭解，今年3月，大連萬達商業管理集團將旗下輕資產商業資源進行重組，成了擬上市公司珠海萬達商管。此後經過多輪融資，該公司融資總額由原來的31億美元增至60多億美元。甚至有業內人士猜測稱，如果珠海萬達商管能夠成功上市，估值或超2000億美元。

上半年營收106億，負債率仍超80%

重組之後的珠海萬達商管成了國內商管企業“巨無霸”。

截至2021年6月30日，珠海萬達商管共管理380個商業廣場，162個儲備項目，線下商戶數量超過8萬家，其中超過 6.6萬家入駐了在線平臺，會員數量達到7630萬人。

招股書顯示，截至2020年12月31日，根據弗若斯特沙利文的資料，在衆多

商業運營服務提供商中，珠海萬達商管的合作品牌數量、年客流量、儲備項目建築面積，均在全國排名第一。按在管建築面積計算，公司在全球以及中國皆排名第一，在國內甚至超過了第二名至第十名的總和。

作爲中國唯一一家在管項目覆蓋所有省級行政區的商業運營服務提供商，珠海萬達商管的運營模式主要有兩種形式，分別爲委託模式管理和租賃運營模式。其中委託管理模式收入主要包括運營管理服務費、開業前諮詢服務費、物業管理費及增值服務費。租賃運營模式收入主要包括商業管理服務及租賃中來自商戶的租金收入、開業前諮詢服務費、物業管理費及增值服務費。儘管這兩種模式下的收入來源並不完全相同，公司有權享有兩種管理模式下的項目產生的項目淨收益的若干百分比（一般介乎20%至40%）。

招股書顯示，2018年至2020年，珠海萬達商管收入分別爲110.23億元、134.37億元、171.96億元，2021年上半年收入106.36億元，比去年同期增長42.7%；2018年至2020年，淨利潤分別爲20.22億元、12.48億元、11.12億元，2021年上半年淨利潤爲6.56億元；2018年至2020年，核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元，2021年上半年爲20.65億元。

從資產回報率來看，2018年至2020年，珠海萬達商管的資產回報率分別爲9.6%、4.5%、2.8%，2021年上半年爲3.9%。

此外，近年來，珠海萬達商管的資產負債率則一直保持在80%以上。招股書顯示，2018年至2020年，公司資產負債率分別爲80.5%、80.4%、95.8%，2021年上半年資產負債率則爲80.4%。

騰訊、螞蟻等持股，簽訂對賭協議

招股書顯示，截至最後實際可行日期，大連萬達商業、珠海萬贏、銀川萬達分別持有珠海萬達商管69.99%、8.83%、0.01%股權，而大連萬達商業又透過珠海萬欣、珠海萬贏及銀川萬達間接擁有已發行股份總數約8.84%的股權。騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合衆人壽、碧桂園服務、鄭裕彤家族、PAG等投資者合計持有21.17%股權。

截至最後實際可行日期，王健林持有大連萬達商業股權的52.68%，並間接持有珠海萬達商管41.5%的股份。

此外，騰訊通過Huang River Investment Limited、深圳高燈計算機科技有限公司，共投資15.12億元，佔股0.84%；螞蟻科技通過AcceleratorI Ltd．、上海雲鑫創業投資有限公司，共投資25.95億元，佔股1.44%；中信資本通過CCP Wing Investment Limited、CCP Wing II Investment Limited，共投資17.94億元，佔股2.5%；鄭裕彤家族通過Well Smart Developments Limited投資1.29億元，佔股0.07%。