原標題：21深度|起底地產系財富管理公司

業內流傳一句話：”房地產做到最後就是做金融。”然而歷經數個週期變換與行業巨鱷沉浮，房地產做金融，往往成也蕭何，敗也蕭何。

近期某頭部地產公司旗下財富公司（下稱“X財富”）出現兌付風波，據其高管對投資者透露，X財富未兌付理財產品規模達數百億元。在引發輿論關注之外，也令房企背後的財富管理公司再次進入了公衆視線。

據21世紀經濟報道記者調查，2018年前後，伴隨着第三方財富管理機構的洗牌，地產公司直營的財富公司開始成爲潮流，據不完全統計，前百強地產公司中至少1/3擁有自己旗下的財富管理公司或財富直銷團隊，儘管近年來，隨着監管趨嚴，部分地產公司退出了財富管理業務，地產系財富管理公司趨於低調，但數量、規模仍不可小覷，X財富就是其中較爲激進者。

地產與財富管理的前世今生

第三方財富管理公司得以在此前十年迎來爆發式發展，本就與地產密切相關。

藉助2008年至2012年貨幣體量的大幅擴增，房地產企業進入了新一輪快速擴張週期。與此同時，信託行業在“新兩規”的窗口期內，體量極速擴張。當傳統銀行貸款已經不能滿足房地產和地方政府融資平臺的強大資金需求，信託公司融資浪潮就此拉開大幕。源源不斷的融資需求被包裝成了信託產品，各家信託公司紛紛成立自己的財富管理中心，主攻產品銷售。但依舊有大量的信託產品無法消化，第三方財富管理公司作爲信託產品銷售的有效補充，悄然興起。

21世紀經濟報道記者採訪中獲悉，早期的第三方財富管理公司商業模式非常簡單，即產品端從信託公司批發產品，銷售端僱傭理財師銷售產品，自己則從中抽1.5%-3.0%的佣金。由此測算，一個年僅銷售十幾億規模產品的小型第三方，每年就有可能獲得千萬級的收益。

蓬勃的地產業發展，充足的信託產品供應，巨大的市場理財需求，第三方財富管理公司獲得了巨量的成長空間。在短短3-5年內，如諾亞、恆天、利德、大唐、鉅派等第一批第三方管理公司獲得了鉅額利潤，完成了資本的原始積累。

例如被視作地產系的鉅派，憑藉在房地產行業的深厚資源，僅用3年時間，就成爲一家淨利潤超過5000萬的企業，並在2015年成功登錄紐交所，成爲國內繼諾亞之後第二家在紐交所上市的財富管理機構。

但從2016年開始，中國房地產經歷最嚴的一輪宏觀調控，加上資管新規出臺，導致銀行、信託、券商資管和基金子公司的非標融資業務萎縮，但彼時房地產依舊被視作優質資產，依舊具有較強的金融屬性。

因此，房企意識到，誰能掌握低成本的資金誰就是這個市場最後的勝利者，佈局金融投資成爲大中型房企避免被淘汰，實現突圍甚至彎道超車的資本。在此思路下，房企加快在金融行業的佈局。

在P2P熱潮下，因爲門檻低，募資能力強，地產公司開始佈局互聯網金融，21世紀經濟報道記者統計，在2014-2015年鼎盛時期，至少有五十家房地產企業涉足互聯網金融行業，地產巨頭中萬科、佳兆業、綠地以及某大型房地產集團都曾埋下希冀“爭做千億平臺”的願景。

但隨着P2P行業遭遇強監管，地產系P2P平臺目前在營已不足5家，且均已完成清退。如萬科系網貸平臺鵬金所，在完成清退後於近日獲批拿到網絡小貸牌照，但從官網查詢結果來看，截至目前尚未發佈新的產品。

P2P夭折後，地產公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋到機遇，一些中大型地產商開始從其他財富公司和金融機構挖人，自建財富團隊，地產系財富管理公司開始興起。

是否自融？

一位資管業人士告訴21世紀經濟報道記者，目前財富管理市場上的地產基金有兩類玩家，一類是地產公司直營的財富公司，較爲知名的有X財富、佳兆業財富、綠地財富、陽光城旗下華冕財富以及鴻坤財富等。還有一類是純地產基金，一般是藉助自身募資能力與開發商合作，以股或債的方式進入。

他進一步指出，地產公司開財富公司的原因其實很明確，一是監管對於地產融資的通道越來越限制，二是外部資金要求的成本一直降不下來，三是近期監管對房企融資的三條紅線等一系列要求，在新形勢下，房企需要新的融資渠道。

他具體介紹，目前市場上運作較爲成功的模式是華冕財富，因爲從銀行與頭部機構挖了一批專業經理人，運作模式比較專業，募資能力也較強。經過專業運作，融資成本控制也較好，不比在市場長直接發債成本高，且資金銷量穩定，一定程度上幫地產公司解決了流動資金的需求。

地產公司做財富管理本無可厚非，但是否存在自融則是市場一直存疑之處。

前述資管人士指出，目前地產系財富公司常見的模式之一就是將理財產品銷售給曾經購買過房子的業主，因爲業主一般屬於優質客源，並對開發商有基礎信任，加上有銷售和後續服務的天然粘性，銷售效率比較高。至於具體銷售什麼產品，各個平臺有不同的策略，有多元化的財富平臺，但大多數公司還是以銷售地產公司自己的項目融資爲主，產品形式主要是金交所定融，具體要看產品設計和交易結構。因實質上是給自家公司募資，這類財富平臺有自融嫌疑。 

該人士還指出，此外還有一種常見玩法是關聯方信用，本身並無集團主體公司擔保增信，也無實質性資產抵押。這類產品一般風險較大，建議規避，非標市場還有更好的選擇。

以X財富爲例，X財富前身是X集團旗下互聯網金融平臺X金服。重組團隊更名後，X財富發行一系列理財產品，從21世紀經濟報道記者獲取的產品募集說明書來看，主要是對X集團上下游企業的定向債務融資計劃。其產品承諾年化利率在7%-10%，平臺還承諾增信，補足投資者的本金和收益。

但若在資管新規下細究其合規性不難發現問題，首先承諾剛性兌付即違規，此外，其發債方是單獨一家企業，需要符合合格投資者制度才能參與投資，但在實際銷售中，銷售的最低門檻僅爲10萬元。從模式上看，與昔日的P2P有所雷同。

一位X集團前員工告訴21世紀經濟報道記者，X財富不僅向外部客戶融資，還向集團內員工募資。雖然2020年初曾有地方政府提示過該平臺風險，但其實該平臺一直在正常發行理財產品，直至今年年中被叫停。叫停新產品發行沒有新資金進來，是出現兌付危機的核心原因之一。

另一資管行業人士對21世紀經濟報道記者表示，雖然部分平臺有自融嫌疑，但因其集團公司規模大、實力強，且土地資產依然是市場上較好的資產，因而還是有不少投資人願意購買這類產品。但對這類平臺，投資人也應該有一定風險意識，畢竟管理人是地產商設立的財富公司，融資人是關聯子公司或者實控的項目公司，如果出現風險事件，要問問，誰能真正代表委託人利益去做資產處置呢？

借道財富平臺輸血恐難持久

X財富不是唯一探路失敗的地產系財富管理平臺。

早在X財富暴雷之前，萬達也曾大舉進軍金融業。2014年，作爲萬達新的支柱產業和利潤增長點，互聯網金融首次出現在萬達集團的年終報告裏。

2015年半年報中，萬達明確表示，要完成銀行、證券、保險等三家公司的併購，加上已有的金融產業成立萬達金融集團。2015年7月，萬達金融集團在上海正式成立，註冊資本100億元，下設網絡金融、飛凡科技、保險、投資等公司。但在隨後的2016年，萬達金融就拆分了網絡和金融，成立萬達網絡科技集團，並逐步出售了徵信、保險、支付等業務牌照。

2016年8月，萬達網絡金融推出了萬達財富APP，正式佈局財富管理市場。但近年來這一業務也無聲無息退出市場。在萬達官網上，其業務介紹中也已刪去了金融板塊。

相較萬達和X集團，地產系財富公司也不乏目前仍運營良好者乃至繼續擴張者。

華冕財富官網顯示，2017年成立的華冕財富2018年年度目標爲穩健佈局23城，實現百億財富管理服務規模。而在其今年9月發佈的新三年規劃公告中，指出其在2021年已在長三角、珠三角、環渤海、福建及中西部地區佈局分支，未來將蓄力佈局百城。

綠地金控官網財富管理版塊介紹中指出，其財富管理目前已形成私人財富管理、渠道機構管理、家族財富辦公室三大核心業務模塊。截至目前管理的資產規模累計已超過75億。

一位資深地產行業人士告訴21世紀經濟報道記者，地產系財富管理公司最大的風險在於資金鍊的安全性與融資渠道的暢通，從這一層面來說，目前最安全的肯定是央企、大國企、負債率比較好的龍頭之公司，但這類公司在非標市場融資較少，因而投資人需要謹慎甄別機構和產品風險。

此外該人士指出，類似X財富這種金交所定融的理財產品並不罕見，也不僅侷限於地產行業，部分第三方財富公司依然在發行大量規模龐大的類固收理財產品，也是利用這一融資渠道，其潛在風險是一致的。此外還需注意的是，近年來，監管對金交所清理整頓力度加大，雖然地方監管進度不一，但一旦這一通道被堵死，叫停發行新產品，恐怕將出現更多第三方財富平臺的兌付問題。

拋開灰色地帶，地產系是否可以做好真財富管理？這個問題恐怕仍待市場與時間給出答案。

客觀來說，地產公司轉型做財富管理確實有難度。原央行調統司司長盛松成指出，地產和金融兩者的管理模式相差十萬八千里，房地產企業的粗放管理方式，很難在競爭激烈的金融圈中獲勝。另外，這些轉型做金融的房企普遍缺乏專業的金融人才。中國優秀的金融管理、研究人才本來就不多，房企進軍金融業首先面臨人才稀缺問題，房地產行業想在金融圈挖人是不容易的。

前述地產業人士則指出，目前地產系財富管理公司確實存在一定的轉型壓力，若要長久發展，地產系財富管理公司與市場上其它財富管理公司應該是站在同一起跑線。要做好財富管理，就要確保公司利益與客戶利益是一致的，客戶不僅要收益，也要安全和服務，要真正解決客戶財富管理的問題，提高產品能力，專業能力，才能向客戶收費。“尤其在當下風險暴露加速的市場環境，對財富管理機構來說其實是一個機遇。在雷聲不斷的環境中，反而能讓投資人意識到與機構合作的重要性，投資人不會看派系出身，前提是，機構要能夠幫助投資人找到優質資產，避免踩雷。”他直言。