“活下去，不是熬下去。”

10月22日，在萬科業務交流會上，董事會主席鬱亮在回答《每日經濟新聞》記者提問時表示。

2021年入秋晚，寒意濃，而房地產行業已經邁入冬天，強如頭部房企都在思慮度過冬天的活法。

談及對行業的新感悟和看法，鬱亮歸納爲16個字——尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會。

“我們對行業的看法是要尊重常識，要相信不正常的發展是不可持續的，一定會回到常態。迴歸常態發展的過程有陣痛，但我們相信天下有沒做完的生意，陣痛之後我們仍有機會。”

三年前，萬科對未來三年的認知準備是“活下去”，這三個字此後也成爲房地產行業的熱點詞。三年後，鬱亮對“活下去”有了新的理解。

不正常的發展不可持續

“尊重常識很重要，今天有許多事大家都覺得看不清楚，也很迷茫，在這種情況下，我認爲常識能發揮很大作用，幫助我們在迷茫中找到一些判斷依據。”鬱亮表示，以“物極必反”的常識來看，房地產行業過去幾十年的黃金發展就不是常態。

換言之，要相信不正常的發展是不可持續的，一定會回到常態。

房地產行業確實經歷過黃金時代，也曾經爲國家做了巨大貢獻。例如國內的人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，到現在的人均40多平方米，這是很大的進步，也在很大程度上助力居住問題解決，改善了老百姓的居住條件。

但是，黃金時代的高速發展也帶來一些問題。例如從老百姓角度來看，雖然居住條件的確得到了改善，但年輕人買房子壓力很大，同時也給很多沒買房的人帶來了焦慮和壓力。對城市而言同樣如此，隨着房價越來越高，越來越多的人在城市難以立足，勢必影響城市的發展。

再比如，按揭能幫助人們實現購房願望，但隨着按揭比例越來越大，是否會增加居民的債務風險？此外，房地產行業是否佔用了過多金融資源，以致於沒有足夠的金融資源投到高新技術、製造業、小微企業中去？

這些是鬱亮的思考，也是房地產行業大發展、黃金時代發展留下的問題。

2017年十九大報告明確“房住不炒”後，房地產行業開始迴歸常態——迴歸到民生行業。什麼是民生行業？就是跟老百姓息息相關的行業，與純商品、純市場化的行業不一樣。

鬱亮認爲，房地產行業迴歸到民生行業之後，方方面面其實都要需要回歸。從尊重常識角度來看，物極必反，過去如此黃金，今天要回歸到一個常態發展，這是必然。

而回到常態必有陣痛，但陣痛之後，仍有機會。

縮表如縮骨減肥，很痛苦

“回到常態爲什麼會陣痛呢？從過去一段時間至今，金融行業在減少房地產行業的金融資源佔比，這方面數字從去年下半年就開始下降。對開發商而言，縮表更直接的表現爲要降債務，控槓桿，以及去金融化。”

鬱亮解釋道，降槓桿事實上是通過合作，從原來一塊錢做一塊錢的事變成一塊錢做兩塊錢的事情，實質上也是一種金融化。

去金融化是什麼概念？過去幾年間有一些所謂的金融創新例如明股實債等，會使得槓桿更高。在去槓桿過程中，資產端必然發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價拿地，導致這個行業短期業績受重大沖擊是必然的。

衝擊之下，房價下降使購房者受影響，房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受影響，因此縮表的過程是很痛苦的。

回頭看，房地產行業先後經歷了土地紅利時代、金融紅利時代。在這兩個時期，資本市場評價地產公司，先以土地儲備爲指標，有多少地值多少錢，後來用PE，賺多少錢，乘以倍數，成爲市值。

據此，鬱亮提出了一個思考：過去地產行業所取得的業績，有多少是爲客戶提供好產品好服務帶來的？有多少是金融槓桿帶來的？

“整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來的衝擊是非常大的，必然伴隨煎熬的痛苦。因此，回到常態肯定會有陣痛，陣痛是非常痛苦、煎熬的過程。”

爲什麼說陣痛之後仍有機會？鬱亮以家電行業、運動服飾行業爲例表示，這兩個行業在經過縮表的陣痛之後，仍然會有機會。

房地產行業是否也能如此？鬱亮的信心來自同樣經歷縮表過程的日本大和房建，大和房建原本以開發業務爲主，但在轉型發展階段縮表很堅決，現在是日本的租賃公寓第一、物流第一，還有代建等業務，這跟萬科目前的新賽道業務結構、發展現狀頗爲一致。

“中國的房地產行業情況肯定比日本要好，從城市和客戶的需求維度來看，仍有很多機會。”鬱亮說，未來這種服務會越來越精細，每一個值得改進的地方都是業務發展的空間和潛力。從這個角度來看，圍繞城市同步發展，圍繞客戶同步發展，仍有巨大機會。

自己都不安全怎麼救人？

三年前，萬科面對未來三年的認知準備是“活下去”。當時，鬱亮在談到“活下去”時的表述是“萬科始終如履薄冰、兢兢業業，始終把每一天當作最後一天。”

三年後的今天，鬱亮談到“活下去”，蘊藏了對未來機會的渴望。“我覺得行業冬天來了，行業冬天來的時候誰都冷，首先要解決自己如何過冬的問題。現在安全比增長更重要，能力比規模更重要。”

所以在回答是否會幫扶個別出現危機的企業時，鬱亮稱，自己都不安全怎麼救人呢，自己冬天都過不去的話，去幫別人可能是純粹添亂。

“我們作爲行業裏算是有一定影響力的企業，會積極地想方設法，在我們能力許可的情況下，願意去做一些對行業有利的事情。具體來說，如果給我們相一些具體機會，我們也會考量。當然這個考量是在市場化原則的範疇之內，看看有沒有合作機會。”

活下去，不是熬下去

在回答《每日經濟新聞》記者提問時，鬱亮表示，活下去，不是熬下去。要活得好，活得久，要找到下個春天活下去的基本能力、方法，這個很關鍵。

“很多人說我們熬一熬，是不是春天來了之後還跟過去一樣？下一個春天來的時候跟上個春天是不一樣的。”

鬱亮舉了一個例子，被電商衝擊以後的百貨行業，下一個春天肯定不是被電商衝擊之前；被互聯網數字化衝擊以後的製造業，下一個春天也不是回到過去。

所以鬱亮認爲，每個春天過了一個大的、新的發展階段之後，跟上一個階段的春天是不一樣的，所以不能憑過去那個標記來衡量今天要做的事情。當下一個春天跟上一個春天不一樣的時候，就需要改變上一個春天不具備的東西，或者是要找到下一個春天必須要支持你活下去的方法、能力。

美的也好，李寧也好，都是線上線下結合，用數字技術來改變整個流程。“這都是我們要在活下去過程中構建的能力，不是熬下去，而是我們要培養新的活法。活下去不僅需要羽絨服保暖，還需要運動，還要自己身上發熱，使得我們能夠具備活下去的能力。冬天過了，勉強奄奄一息並不能算真正的活着，因爲你沒有力氣在春天裏作爲了，也不具備下個春天的能力。”

在鬱亮看來，冬天來了以後，萬科一方面確實要繼續走下去，首先解決禦寒的問題；另一方面，也要去尋找、建立在下個春天活得好、活得久的基本能力。

記者|黃婉銀