原标题：从 “三稳”到“两维护”房地产授信政策微妙变化 

本报记者 郝亚娟 张漫游 上海 北京报道

从 “三稳”到“两维护”，市场认为房地产信贷政策似乎正在发生微妙变化。

然而2021年下半年以来，房地产企业债券违约有所增加，房企美元债出现大跌以及房企债务逾期可能对按揭贷款的影响，仍然不可小觑。

针对这些问题，近日中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤公开表示：“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

银行对楼市的授信政策是否会发生松动？《中国经营报》记者在采访中了解到，下一阶段，房地产融资政策可能在于涉房类贷款政策安排预计保持一定灵活度，具体到不同城市、不同银行的楼市授信政策的调整，还有待观察。

房地产融资放松？

近日，央行金融市场司司长邹澜在央行召开的2021年第三季度金融统计数据发布会表示，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配，其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制，房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

这与此前央行提出的“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”一脉相承。

9月29日，央行、银保监会在房地产金融工作座谈会上强调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系；金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放房地产开发贷款；企业销售回款偿还贷款后，原本应该支持的合理新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成一些房企资金链紧绷。

对此，中国房地产数据研究院院长陈晟表示，包括银行在内的金融机构应正确解读“三道红线”，如果房企的贷款总额的负债有所下降，银行应继续支持新增项目的贷款需求。

易居房地产研究总监严跃进向记者分析，此前央行提出了“维护住房消费者合法权益”，而此次提出“房地产开发贷款有短期过激反应”，充分体现了央行对于个人按揭贷款、房地产开发贷款方面的关注。从基调看，关注房企和市场下行的压力，在信贷投放方面确保充裕，成为四季度的重要特点。据此可以认为，信贷政策会有一波有体系和全面的放松动作，本质上利好房企现金流的改善，对于房企的项目营销和项目开发投资等都会产生比较正面的影响。

光大证券银行业首席分析师王一峰也指出，房地产融资形势略缓和，按揭贷款投放或提速，房地产融资政策（尤其是对于潜在风险企业）可能在于涉房类贷款政策安排预计保持一定灵活度，不做“一刀切”。

从“三稳”到“两维护”，是否意味着银行的涉房信贷将释放宽松信号？

植信投资研究院高级研究员马泓告诉记者，从长期来看，在“房住不炒”和新型城镇化建设的背景下，房地产行业仍有很大的发展空间和机遇，金融机构理应满足资质优良的房地产开发企业合理的融资需求，满足居民刚性和改善型购房需求，在风险可控的基础上，提供合理的金融支持，因此当前政策导向一方面意在平抑短期关于房地产行业的过度担忧情绪，另一方面也是着眼长期保持房地产行业平稳健康发展。

中金公司则指出，央行虽然增加了“两维护”，但这部分的重点或将放在监管、整治封闭资金管理被挪用等乱象，同时对限制较严地区的按揭发放依法依规进行适度调整，但并不意味着地产信贷的大幅宽松。

同策研究院研究总监宋红卫认为，尽管央行有了对房地产市场信贷的稳定投放的基调，但具体授信额度措施还没明确下发，对于房地产开发贷的授信情况变化还需要一段时间。

“从监管层的政策看，按说银行对于楼市的授信政策下一步会宽松一些，但这其中情况比较复杂，目前还在观察。”某国有银行投行部人士如是说。

宋红卫坦言，额度的调整比较复杂也有一定的难度，比如，城市的差异、银行房地产贷款集中度的差异以及住房需求规模的差异化，如何调整、匹配，需要一定的时间来研究。

需要注意的是，尽管近期有一些政策放松的表现，如信贷政策放松，但是其要真正影响市场基本面，其实是有时间滞后的。严跃进分析表示：“从降温周期的历史规律看，往往会持续8个月的时间。当前可以认为房地产市场明显进入降温周期。要密切关注降温周期中各类市场交易，注意风险的把控，防范各类价格过快下跌或市场恐慌情绪。”

银行如何把控楼市风险

10月18日，国家统计局公布9月份房地产市场宏观数据显示，9月份房地产投资额为1.45万亿元，同比增速为-3.47%，增速“由正转负”，进入实质性下降阶段。宋红卫认为，上述数据背后反映的是房企资金链出现问题，已经没有多余的资金去拿地了。由于现金流紧张，很多项目已经出现停工的情况，即使拿地后，开工也受到影响。“今年以来，陆续有多家房企被爆出债务违约的问题。据了解，企业资金链断裂的风险在进一步蔓延，这种态势有扩大的趋向。”宋红卫谈到，调整按揭额度是当前最紧迫的任务，因为这是盘活当前房企债务集中爆雷的最有效的有段，并且是唯一一个在不违背“房住不炒”的前提下进行的。“授信额度需要在城镇化进程较快的区域提高按揭贷款的额度，支持刚需购房的合理要求，同时可以收紧部分产业基础较弱，人口净流出的区域的额度。另外还需要区分新房按揭贷款及二手房贷款额度，新房贷款额度对于当前房企债务问题的影响会更大。”

不仅如此，开发商的债务压力还可能导致更多个人客户的债务违约，最终给银行带来更大的债务压力。

上海市海华永泰律师事务所高级合伙人孙伟律师指出，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”因此，因房地产开发商违约导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现相应也被解除。

此前，最高法审理了一起涉及银行按揭贷款的案件，其中正是因开发商违约致使《商品房预售合同》解除，法院裁定按揭客户的房贷由开发商偿还，购房人无需还款。

孙伟指出，出现这种情况，房地产开发商首先应向购房者返还首付房款，并根据合同约定承担相应的违约责任，并赔偿购房者损失；同时，还应该向借款银行返还《借款合同》《抵押合同》项下的剩余借款本息。

在此情况下，马泓告诉记者，考虑到当前部分房地产开发企业存在现金流不足、流动负债还款压力较大以及融资难的问题，从传统意义上而言，居民按揭贷款风险较之房企的贷款风险更小，但若由开发商还贷，则意味着贷款质量和安全性有所下降，商业银行应当提高相应贷款的风险等级。

某国有银行风险部人士告诉记者，银行在开展个人按揭贷款业务时一般会选择与楼盘进行合作，成为某一楼盘指定的按揭贷款银行，而最高法的这一裁定使得银行在选择开发商时更加审慎，以避免类似事件发生时，承担个人按揭贷款违约带来的压力。

“按揭贷款通常风险偏低，但商业银行也应当完善贷款审查，不可忽略监管。例如，按揭贷款借款人应当具备足够的偿债能力，有稳定的收入来源和信用等级。同时，应当对借款人与开发商签订的《商品房预售合同》予以审查，包括材料的合规合法、真实性等。同时，适当减少对信誉不佳贷款人的贷款风险敞口，做好风险抵御工作。”马泓如是说。