原標題：美好置業多元化戰略陷困局 去房產化轉型道阻路長

本報記者 郭陽琛 張家振 上海 武漢報道

在大刀闊斧開拓裝配式建築和現代農業等多元化產業後，美好置業集團股份有限公司（000667.SZ，以下簡稱“美好置業”）正陷入轉型不暢、業績低迷的質疑之中。

10月15日，美好置業發佈的2021年前三季度業績預告顯示，預計今年前9個月歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損5.3億~6.2億元，相比去年同期虧損約1.43億元大幅增加。其中，三季度預計歸屬上市公司股東的淨利潤虧損2.19億~3.09億元。

據瞭解，作爲謀求轉型發展的兩大主要業務，美好置業近年來佈局的裝配式建築和現代農業板塊正面臨着投資巨大但難以盈利甚至錄得巨幅虧損的難題。其中，裝配式建築業務因尚未達到相應規模，僅在今年前三季度便預虧約3億元；現代農業板塊，公司已在2020年退租位於洪湖市新灘的6.4萬畝土地，未來也將全面退出。

多元化轉型遇阻，也讓美好置業面臨着資金和債務壓力。資料顯示，截至今年6月底，美好置業仍處於三道紅線中的“橙檔”之列。此外，公司旗下的美好名流匯等項目交付已多次逾期，項目施工進度未達預期。

對此，美好置業相關負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，美好名流匯項目逾期交付主要受疫情影響，目前施工已進入收尾階段，今年年內應該可以交付。該負責人同時表示，全面向“房屋智造”轉型則是公司目前發展的必然之路，不會因爲當下成效不佳而放棄。

有項目多次延期交付

“經兩次延期後，在10月11日召開的礄口區、開發商和業主三方協調會上，美好置業明確表示資金緊張，約定的交房日期還無法交付。”近日，一名美好名流滙業主在武漢城市留言板上如是稱。

按照原定計劃，位於武漢市礄口區的美好名流匯項目本應在今年6月28日交付，受2020年新冠疫情不可抗力因素影響，交付工作根據武漢市住房保障房管局指導意見順延至9月28日。此後，項目開發商武漢市泰宇商貿有限公司（以下簡稱“泰宇商貿公司”）又發函告知第二次延期，並將交付日期推遲到了11月28日。

10月20日，記者現場走訪發現，在美好名流匯項目營銷中心大門上張貼有《延期交付通知書》。對於延期交付的原因，泰宇商貿公司表示：“2021年7月30日，湖北等多個地區暴發‘德爾塔’新冠疫情，對項目開發建設的原材料、施工機械及人員組織造成了一定的影響，進而導致施工進度再次停滯。”

據瞭解，美好名流匯項目又稱爲“農利村城中村改造開發項目K4地塊”，目前一期已交付入住，二期也已全部售罄。記者在現場看到，美好名流匯二期已基本實現結構封頂，但仍有部分樓棟的外立面尚未完成，項目工地內有工人進出。

“項目並沒有停工，目前只有4、5號樓延期，主要是整個項目要一起拿竣工備案證才能交付，但資金方面確實有些小問題。”美好名流匯項目一名銷售人員告訴記者，目前主要在施工綠化和室內部分，所以工人會比之前少一些。在資金方面，預售金賬戶裏還有1億元左右資金提不出來，正在房管局批覆，也有部分預售資金被集團“統籌用到了其他項目”。

美好置業相關負責人則表示，美好名流匯項目施工已進入收尾階段。今年年內（交付）應該沒有問題，但現在還得要取決於中建三局方面，肯定是會往前趕。中建三局負責美好名流匯項目的一名夏姓負責人也告訴記者：“我們已經做得差不多了，正在做一些零星的修補工作，預計1個多月就能交付給甲方，年底交付給業主應該沒什麼問題。”

無獨有偶，美好置業位於武漢的另一項目——美好長江首璽則被傳出已陷入“半停工”狀態。據瞭解，該項目共分爲“建和村城中村改造K1、K2、K3地塊”。記者在K1地塊項目工地實地走訪發現，項目承建方同樣爲中建三局，目前項目工地尚有工人在進行小區圍欄和外地面等的施工。

對此，美好置業方面公開回應表示，美好長江首璽項目K1地塊處於外牆塗料施工前的基層交接驗收、整改階段；K2地塊正在進行公區施工，因外牆塗料等關鍵工序對環境條件要求較高，故進度暫時放緩，預計10月底11月初將開始進行外牆塗料作業。

多元化轉型“折戟”

在此之前，美好置業曾大力開拓多元化轉型業務。

時間撥轉到2013年，美好置業開始投入裝配式建築領域，將“產品工廠化”作爲重要發展戰略；2017年，公司又開始涉足現代農業領域。此外，美好置業堅持城鄉建設服務者的定位，形成了“房屋智造一體化+現代農業”兩大業務格局。

裝配式建築一直是美好置業押注的轉型方向。公開資料顯示，美好置業已在武漢、青島和鄭州等全國25個大中城市打造了40餘個項目，並建立了13個“房屋智造基地”。

財報顯示，今年上半年，美好置業新獲取裝配式建築A級示範項目2個，EPC 項目簽約額15.59億元。自今年4月逐步對外開放PC構件銷售業務以來，公司在4~6月間共簽約2.26萬立方米，簽約額5829萬元。

然而，裝配式建築卻遲遲難以盈利。對於今年前三季度虧損嚴重的原因，美好置業方面直言，除了受房地產開發週期影響，主要是由於其裝配式建築業務尚未達到相應的規模，所以報告期內產生經營虧損約3億元。

美好置業負責人表示，裝配式建築是國家正在大力推進的技術路線，在房地產領域也是國家重點發展的，“所以，我們肯定會想各種改進辦法，繼續往裝配式建築這個方向發展。”

與之相對的是，美好置業正不得不選擇忍痛放棄現代農業業務。此前，美好置業方面透露，公司已於2020年內完成洪湖土地6.4萬畝的退租工作，將已投入的農田改造費用，即長期待攤費用餘額約1.5億元一次性計入2020財年的損益。

今年10月初，美好置業方面在回覆投資者提問時也表示：“公司將對農業板塊經營策略進行調整，向輕資產業務模式轉型。”“輕資產轉型就是退出的意思，公司不會在農業方面繼續投入了。”美好置業負責人進一步向記者解釋道。

財報顯示，截至2021年6月末，美好置業的主營業務爲房地產、PC和EPC業務、農業，佔營收比例分別爲52.57%、42.91%、1.58%。

按照美好置業的最新說法，公司正處於傳統房地產商向房屋智造服務商的全面轉型過程中，隨着 PC、EPC、SEPC三大業務的進一步發展，傳統房地產開發業務加快收縮，房屋智造業務規模和佔比會逐漸增長。

加快去房產化

貝殼研究院數據顯示，截至2021年上半年，共有13家企業被劃入三道紅線“橙檔”，美好置業也名列其中。據悉，公司剔除預收款項後資產負債率爲70.6%，淨負債率爲46.0%，而現金短債比僅爲0.46。

面對債務壓力，美好置業率先想到的是出售物業資產。今年2月8日，作爲負責美好置業旗下地產項目的物業服務公司，美好幸福物業服務有限公司（以下簡稱“美好幸福”）60%的股權被轉讓給龍湖嘉悅物業服務有限公司（以下簡稱“龍湖智慧服務”）。

此後的8月25日，美好幸福剩餘40%股權也被轉讓給龍湖智慧服務。同時，美好幸福的法定代表人、負責人也由美好置業總裁呂卉變更爲龍湖智慧服務湖北區域總經理顏廷強；9月9日，美好幸福正式更名爲龍湖怡悅物業服務有限公司。

對此，美好置業負責人表示，美好幸福並不屬於上市公司資產，轉讓交易也是控股股東美好集團所做的決策。但記者注意到，美好幸福旗下多家子公司曾被納入美好置業的前身名流置業的財報中。

另一方面，美好置業也在加快去房產化。公司在財報中表示，房產項目將盡快完成清盤工作；一級開發及歷史遺留項目儘快完成轉讓、退出及投資收回；退投項目加快按照協議約定收回退投款；應收賬款制定獎罰措施，加快回收；與房屋智造業務無關聯的各類公司制定工作計劃，逐步清算註銷。

爲此，美好置業也一直在爲公司首個“PPP”產業新城項目——美好未來新城尋找合作伙伴。

2018年7月30日，美好置業與洪湖市人民政府、新灘經合區簽署正式合作協議。經過3年建設，該項目已投入基礎設施配套費用15億元。

而在今年4月，美好置業方面公開表示，正試圖爲美好未來新城4幅已完成摘牌並辦理土地證的地塊尋找合作開發機會。其中，17號（約66畝）、20號（約104畝）和21號（約125畝）三幅地塊，容積率均小於或等於1.2，用地性質爲居住用地，20號地塊含部分商業；3號地塊（約163畝），容積率小於等於2.5，爲居住用地。

美好置業負責人向記者坦言，美好未來新城項目引入合作伙伴，目前還沒有新的進展。針對“三道紅線”何時“轉綠”的問題，該負責人尚沒有準確的時間表，“但肯定會盡力去降負債。”