原標題:調控組合拳密集發力 上海樓市入冬“休眠” 

本報記者 盛蘭 張家振 上海報道

在嚴控網籤數量、新房供應放緩、住房貸款收緊等政策的調控之下,上海樓市“金九銀十”成色明顯不足。

經過一段時間的停擺,上海市房地產交易中心陸續公佈了最近兩批新建住房項目的供應名單。值得注意的是,在第四批項目名單中,根據位置和熱度的差異,新房項目的入圍比相較之前三次進行了不同程度的上調。而在近期公佈的第五批即將入市的新建住房項目中,房源數量共計1.52萬套,是今年以來單批次供應量最多的一批。

與此同時,在第四批已經集中完成認購的新房項目中,儘管翠湖天地瑞苑和蟠龍雲庭的入圍積分已經分別達到了102.24分和81.23分,但是部分項目的高入圍積分,並不能體現上海新房市場的全貌。

近日,《中國經營報》記者在上海市走訪多個新房項目後瞭解到,部分原本預計將會觸發積分制的項目,由於認購量不足,在結束認購後再次開啓了“小籌”。此外,入圍規則的調整在一定程度上也緩解了積分不足帶來的壓力。

對於上海樓市當前量價齊跌的現狀和如何穩房價、穩預期等問題,上海市房屋管理局相關負責人向記者表示:“鑑於宣傳要求,目前不便對本市的房地產政策做進一步延伸解讀。”

新房市場量價齊跌

相較於往年火熱的“金九銀十”市場行情,上海樓市已呈現出明顯的降溫趨勢。

“距離簽訂購房協議已經過去將近4個月了,到現在還沒有拿到正式的購房合同,也沒有進行網籤備案。”今年6月中旬,張風(化名)在上海市寶山區一新建住房項目開盤當天便籤訂了購房協議。但由於新房限籤政策,網籤數量被嚴控,導致項目只能分批網籤。

據張風介紹,截至10月中旬,該項目僅有三分之一的購房者完成了網籤備案手續。

事實上,自今年下半年以來,上海市新房的成交速度便已開始放緩,進入量價齊跌軌道。鏈家研究院公佈的數據顯示,在今年9月份,上海市共成交新建商品房5680套,環比下降25%,同比下降35%;成交金額350億元,環比下降31%,同比下降41%。

值得注意的是,佑威房地產研究中心的數據顯示,在今年“十一”黃金週期間,上海市商品住宅成交面積爲7.43萬平方米,同比減少31.70%;成交套數680套,比去年同期的1030套縮水350套;成交金額40.14億元,同比減少26.39%。

在新增供應方面,由於第四批集中供應的項目尚未開盤入市,導致上海樓市供應量在9月份呈現出進一步萎縮的狀態。上述數據顯示,上海市9月份新增供應1425套,環比下降25%,同比下降86%。

據瞭解,爲增加新房供應量以平抑市場需求,上海已經“開閘”加大供應力度。在第四批集中供應的42個新房項目中,已有約30個項目完成了認購,而在近日公佈的第五批集中供應的57個新房項目中,總房源達1.52萬套,成爲了單批次供應量最多的一次。

與此同時,記者瞭解到,部分待開盤的項目則存在“公示期間未開放售樓處”等問題。以位於浦東新區的浦開仁恆·金橋世紀爲例,該項目在近期開啓認購,而其銷售人員卻告知記者:“不在售樓處認籌,售樓處仍未開放。”

對此,記者多次致電該項目的開發商上海浦東土地控股(集團)有限公司,以及項目代建方上海仁恆投資管理有限公司,但是截至發稿並未收到相關回復。

另一方面,上海市二手房市場也已開始明顯降溫。從今年7月份開始,上海市二手房交易量便呈逐月下滑態勢,9月份更是創下了今年以來的跌幅紀錄。“‘三價取其低’政策提高了首付所需的資金量,這對二手房市場形成了較大的影響。”中原地產分析師盧文曦告訴記者,“上海樓市在錯失‘金九’之後,‘銀十’落空也將是大概率事件。”

積分“比拼”規則生變

從上海第四批集中供應新建住房項目開始,入圍規則已發生調整,部分項目的入圍比被上調至1.8、2和2.5。

對此,有銷售人員向記者解釋稱:“項目認籌比高於入圍比的,纔會觸發積分制,與此同時,所有項目凡是認籌比高於1.3的,繼續實行‘5年限售’政策。”

“我的積分很低,只有54分。本來不準備買一手房,但是浦東新區的保利雲上拾光對積分的要求不高。”購房者吳敏(化名)向記者表示,該項目並沒有觸發積分制,自己已經認籌成功了。

此外,在保利雲上拾光項目結束認籌的一週後,其銷售人員還告訴記者:“由於部分客戶未能成功完成認購,因此向相關部門申請了開放‘小籌’,增加了兩天的認籌時間。”

而同樣位於浦東新區的壹府瀾庭項目,在開啓認購第5天后,銷售人員向記者表示:“由於入圍比上調至了1.8,目前預約認購的人數還沒有超過這個比例,積分達到50分應該就可以入圍的。”

值得注意的是,位於上海靜安區的寶珀公寓,將入圍比上調至了2.5,但最終該項目的認購率甚至未達到130%。同時,記者查詢瞭解到,此前在7月份便開盤的龍盛福新裏,與寶珀公寓同屬於靜安區的高端項目,該項目彼時的入圍積分已經達到了82.8分。

與此同時,在9月份結束認購的新房項目中,位於青浦區的翠湖天地瑞苑和位於青浦區的蟠龍雲庭的入圍積分儘管已經分別達到了102.24分、81.23分,不過,若按照此前的入圍政策,這兩個項目的入圍積分將會更高。

近日,蟠龍雲庭的銷售人員向記者透露:“推售的房源共有741套,參與認籌的客戶有3087組,認籌率達到了416%。”而參加了該項目認籌的購房者劉洋(化名)也向記者確認了入圍分數:“最低分數是81.23分,入圍該項目的購房者共有1349組。我僅差了不到一分。”

事實上,此次蟠龍雲庭項目二期的入圍比上調至了1.8,若按照此前1.3的入圍比,入圍客戶將不到1000組。這也意味着,若按照此前的政策,該項目的積分比拼將更加激烈。

而入圍積分突破了100分的翠湖天地瑞苑,其入圍比則上調至了2.5。該項目銷售人員表示:“若不是提高了入圍比,入圍分數會更高。”

調控政策“立竿見影”

今年以來,上海出臺的多條調控政策已在二手房市場產生了“立竿見影”的效果。如今,量價齊跌已成爲上海市二手房市場的主旋律。

中原地產提供的數據顯示,上海市二手房今年9月份的成交總數爲1.2萬套,較8月份的1.8萬套成交量環比下降了33.33%。而在價格方面,貝殼指數公佈的數據顯示,上海市二手房9月份的成交均價爲5.88萬元/平方米,相較8月份的5.99萬元/平方米下降了1100元/平方米。

事實上,自今年7月份以來,上海市二手房市場便已進入了下行通道。根據上述數據,在7月份,上海市二手房市場的成交量從6月份的2.8萬套降至2.4萬套,成交均價則爲6.14萬元/平方米,相較6月份的6.62萬元/平方米的成交均價下降了近5000元/平方米。

近日,在上海市浦東新區,一位正在出售名下房產的業主告訴記者:“今年4月份的掛牌價比較高,爲450萬元,今年6月底降到了410萬元。但是如今行情遇冷,我準備以390萬元的價格出手賣掉了。”

在調控政策影響下,上海市二手房市場特別是此前火熱的學區房價格已逐漸迴歸理性。近日,多個此前熱門學區房區域內的中介皆向記者表示:“自今年3月份以來,學區房的價格一跌再跌,目前已經逐漸回落到去年的同期水平了。”

以梅園三村小區爲例,記者在實地走訪時,負責該小區多套房源的中介曾向記者透露:“有一套房源在今年初的掛牌價是680萬元左右,但是春節過後逐漸降到了650萬元,現在已經降到450萬元了。”

而這樣的降價現象,在該小區內並不罕見。據上述中介工作人員介紹,如今,該小區內多個房源的實際成交價已經普遍低於上海房地產交易中心定出的掛牌覈驗價。“按照掛牌覈驗價的要求,有一套房源的掛牌總價應該是500萬元,但是最終的實際成交價只有460萬元。”

隨着“三價取其低”政策的出臺,以及銀行住房貸款收緊,從資金端控制了二手房市場的“槓桿空間”,進而使其迴歸理性。據瞭解,今年8月初,針對二手房屋的抵押貸款政策,上海各銀行宣佈,在審覈銀行房貸時將以稅務覈定價、網籤價、銀行評估價三者中的最低價格審批貸款額度。

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