原標題：金地集團的“少數股東權益”：隱現的關聯方 

本報記者 餘燕明 廣州報道

日前，金地（集團）股份有限公司（600383.SH，以下簡稱“金地集團”）披露了2021年前三季度經營業績，當期累計實現合約銷售額2287億元，同比增長了34%。

根據第三方研究機構的監測統計，今年前三季度的中國房地產企業銷售榜單上，金地集團已經爬升至第10位，排在它前後的是綠地控股、華潤置地與世茂集團、龍湖地產。

儘管與這幾家地產商的銷售規模大致相當，但一直以來，金地集團從其開發項目結轉確認的營業收入，相去甚遠。

譬如，2021年上半年，金地集團實現合約銷售額1628億元，開發項目結轉確認營業收入僅爲294億元。而同期，華潤置地實現合約銷售額1648億元，開發項目結轉確認營業收入則超過了609億元，約爲金地集團營收規模逾2倍之多。

據《中國經營報》記者查詢瞭解，金地集團獲取並擁有的土地項目的權益佔比顯著偏低。今年前三季度，該公司已累計新增獲取了101宗土地項目，總投資額約爲1135億元，但權益投資約爲460億元，權益佔比僅爲40.5%。

這使得上市公司產生的大量利潤歸屬於開發項目的其他少數股東，母公司股東應占盈利相對減少。2021年前三季度，金地集團實現淨利潤57億元，其中母公司股東應占盈利33億元，歸屬於少數股東的淨利潤接近24億元，佔比超過了42%。

另據記者瞭解，金地集團名下開發項目相當一部分權益由其關聯方——穩盛投資持有，這是該公司出資設立的房地產投資金融平臺。其中，穩盛投資持有廣州金益房地產開發有限公司、上海鑫嵊商務諮詢有限公司、瀋陽金地恆耀房地產開發有限公司等諸多金地集團附屬企業的股權。

不過，金地集團更爲大膽的運作在於，其通過穩盛投資、嘉興豐悅房地產開發有限公司（以下簡稱“嘉興豐悅”等關聯方收購、持有其名下附屬企業股權的方式，完成了對開發項目在上市公司報表層面的權益調整和內外騰挪。

開發項目權益佔比偏低

一直以來，在銷售規模大致相當的情況下，每個財務期內金地集團由開發項目結轉確認的營業收入均大幅低於同行業企業。

除了華潤置地以外，中國房地產企業銷售榜單上處於同一梯隊的綠地控股、世茂集團和龍湖地產，其結轉確認的營業收入都遠超金地集團。

2021年上半年，金地集團累計錄得合約銷售額1628億元，綠地控股、世茂集團和龍湖地產分別實現合約銷售額1641億元、1528億元和1426億元。同期，綠地控股、世茂集團和龍湖地產由開發項目結轉確認的營業收入分別爲971億元、665億元和518億元。

這意味着在銷售規模上處於同一梯隊的綠地控股、世茂集團和龍湖地產，它們由開發項目結轉確認的營業收入分別約爲金地集團的3.3倍、2.3倍和1.8倍。尤其是世茂集團和龍湖集團，今年上半年實現的合約銷售額低於金地集團約100億元和200億元，但當期營收規模仍爲金地集團的2倍左右。

據記者調查瞭解，在同等銷售規模的情況下，金地集團結轉確認的營業收入大幅低於同行業企業，主要由於上市公司對其名下開發項目的應占權益比重偏低。而這導致相當一部分開發項目結轉確認的營業收入無法納入上市公司合併報表範圍內，但卻納入到全口徑統計的銷售規模裏。

譬如，今年上半年，金地集團參股投資的深圳中心·天元項目（深圳福田崗廈村舊改項目）累計實現合約銷售額超過52億元，但金地集團間接持有該項目的開發權益比例僅爲21%，其餘股東分別爲卓越集團、大百匯實業集團，實際持有該項目33.15%、31.85%的開發權益。

據記者查詢獲悉，深圳中心·天元項目的開發主體爲深圳市金地大百匯房地產開發有限公司，由於應占權益比重較低，該公司被金地集團列報爲聯營企業，因此不會作爲子公司納入上市公司合併報表範圍內。

但在全口徑銷售額統計下，深圳中心·天元項目在今年上半年產生的逾52億元合約銷售額，則被全數計入到金地集團當期實現的1628億元銷售規模之中。

與此情形類似的還有北京慶峪嘉園、北京華樾國際（東壩）、上海金山金碧酈園、上海金山建金名苑等衆多開發項目，它們在今年上半年均爲金地集團貢獻了超過20億元的合約銷售額。

據悉，金地集團分別間接持有上述地塊項目開發主體——北京金開輝泰房地產開發有限公司13%的股權、北京金開旭泰房地產開發有限公司25%的股權、上海華碧置業有限公司28%的股權、上海益坤房地產開發有限公司47%的股權。

但無一例外，這些項目公司均未納入上市公司合併報表範圍內，金地集團將它們均列報爲參股投資的合營企業。

若與同行業企業比較，2021年上半年，奧園集團、陽光城由開發項目結轉確認的營業收入分別爲297億元、299億元，與金地集團結轉確認的294億元營收規模相近。

但同期，奧園集團、陽光城分別錄得合約銷售額爲676億元、1013億元，位列中國房地產企業銷售榜單上的第32、第19位，而金地集團則以1628億元的合約銷售額，在榜單上高居第10位。

記者爲此向金地集團方面求證瞭解其名下開發項目所佔權益比重偏低的原因，以及將對上市公司產生的影響，但暫未得到該公司的回應。

關聯方之間的轉讓騰挪

金地集團獲取並擁有的土地項目權益佔比偏低的情形，仍在持續。

2021年前三季度，金地集團新增獲取了101宗土地項目，總投資額約爲1135億元，權益投資額約爲460億元，對應的權益佔比僅爲40.5%。

其中，今年4月底，廣州市金銘房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州金銘”）以18.03億元的代價，競得了廣州市增城區永寧街新新大道西側18004210A21014號地塊。

廣州金銘在參與上述地塊競買時，由金地集團間接全資持股。拿地不久之後，金地集團爲該宗地塊引入了榮盛發展，並向後者轉讓了所持廣州金銘50%的股權。但榮盛發展入股廣州金銘僅2個月時間，便選擇了退出。

據金地集團方面披露，目前其擁有廣州市增城區永寧街新新大道西側18004210A21014號地塊50%的開發權益，即上市公司間接持有廣州金銘50%的股權。而剩餘50%股權則由青島悅旺企業管理合夥企業（有限合夥）從榮盛發展轉讓接手。

但實際上，青島悅旺企業管理合夥企業（有限合夥）與金地集團深度關聯。青島悅旺企業管理合夥企業（有限合夥）在股權穿透後的核心股東爲嘉興豐悅。儘管金地集團是嘉興豐悅的主要出資方，但上市公司卻將後者作爲合營企業進行列報。

相當於金地集團爲廣州市增城區永寧街新新大道西側18004210A21014號地塊的主要資金方，但上市公司卻僅擁有該地塊50%的開發權益。

通過穩盛投資、嘉興豐悅等關聯方收購、持有其名下附屬企業股權的方式，完成對開發項目在上市公司報表層面的權益調整、甚至內外騰挪，這在金地集團遠非孤例。

今年上半年，瀋陽金地華勝企業管理有限公司（以下簡稱“瀋陽華勝”）、上海尚儷企業管理有限公司（以下簡稱“上海尚儷”）被金地集團從上市公司合併報表範圍內移出，理由是合作方對這兩間企業增資，導致金地集團對其持股比例下降，繼而喪失控制權。

在此之前，瀋陽華勝一直是金地集團的間接全資子公司。2021年5月份，青島盛藍企業管理合夥企業（有限合夥）、嘉興穩投四號投資合夥企業（有限合夥）、嘉興悅毅企業管理合夥企業（有限合夥）完成了對瀋陽華勝的增資擴股，並取得了瀋陽華勝合計約34.36%的股權。

但據記者查詢瞭解，此次向瀋陽華勝增資擴股的3家合夥企業，它們在股權穿透後實際上受穩盛投資、嘉興豐悅等出資控制，均與金地集團存在深度關聯。而金地集團在仍然保留持有瀋陽華勝65.64%股權的情況下，將其移出了上市公司合併報表範圍內。

據悉，瀋陽華勝在2020年底以19.17億元的代價，競得了位於瀋陽市皇姑區的西窯二期-1A地塊。

今年6月份之前，上海尚儷也一直是金地集團的間接附屬企業。青島嵐瑞企業管理有限公司通過增資擴股取得了上海尚儷40%的股權。據記者查詢瞭解，在股權穿透後，實際上青島嵐瑞企業管理有限公司由金地集團出資持股50%，另外50%的股權由2名自然人股東楊璞、袁樺共同出資設立的北京遠逸企業管理有限公司持有。

據記者進一步調查瞭解，北京遠逸企業管理有限公司與嘉興豐悅存在交集，而持有北京遠逸企業管理有限公司50%股權的楊璞，其在金地集團的全資子公司擔任了董事及高管。

據悉，上海尚儷正在對位於上海市黃埔區的大名鞋城項目進行創意園區改造。與瀋陽華勝的情形類似，青島嵐瑞企業管理有限公司通過增資擴股取得了上海尚儷40%的股權，金地集團在仍然保留持有上海尚儷60%股權的情況下，選擇將上海尚儷從上市公司合併報表範圍內移出。