原標題：廣州樓市調控下開發商忙降價促銷 

本報記者 蔣翰林 趙毅 廣州報道

“廣州一半以上樓盤都在降價促銷，打六七折的都有。”房產中介吳經理感嘆，曾經房挑客，如今客挑房。

伴隨着房企回款壓力加大，當下的廣州樓市正經歷降價潮。日前，雅居樂天際715推出30套工抵房，價格從550萬元降到370萬元/套，降幅達30%，引發業內關注。該盤2016年的拿地價高達3.7萬元/平方米，刷新廣州地價紀錄。

昔日地王打折甩賣，正是當下廣州樓市瘋狂“內卷”促銷的縮影。《中國經營報》記者走訪了廣州多個區域的熱門樓盤，降價促銷、特惠房源、贈送禮包的項目不在少數。個別樓盤爲促成成交，加速項目跑量，甚至拿出首付貸、首付分期的險招。

“買漲不買跌”的消費情緒下，廣州樓市下行趨勢仍在繼續。國家統計局公佈9月份70個大中城市的新房銷售價格數據，廣州是一線城市中唯一下跌的城市，也是繼8月首跌後的第二次下跌。而在國慶期間，廣州一手住宅網籤711套，較去年同期下降33.1%；全市近六成的項目去化率在30%以下。

新房降價潮

10月13日，號稱總價降近200萬元雅居樂天際715刷屏朋友圈：“原價550萬~600萬元，由於工程公司急需回籠資金，特批30套一口價工抵房，僅需370萬元/套。”位於核心區域、定位望江豪宅，該樓盤大幅降價引發全城關注。

從當天的現場視頻來看，售樓處每張桌子都坐滿了洽談的購房者，樣板間外排起蛇形長隊。週一早上，項目銷售告訴記者，不到兩小時已有50多批客戶到訪。銷售人員向記者證實，的確推出了近40套面積64~67平方米的特惠價房源，目前已售罄。

據悉，該項目地塊於2016年被雅居樂以21.7億元拍下，摺合樓面價高達36773元/平方米，刷新了廣州最高樓面價紀錄。2021年1月首推均價7.5萬~8.5萬元/平方米，但去化並不理想。如今特價房源5.5萬/平方米起，每平方米優惠約2萬~3萬元。

政策輪番調控下的廣州樓市，如今角色調換，從賣方市場變爲買方市場。國慶以來，購房者焦女士輾轉了廣州多個樓盤，從去年國慶就開始看房的她，今年仍在觀望。“打折力度都不小，有的比我去年國慶看的價格還要低，行情不好，我再等等。”

7月，市場有消息稱，廣州限價窗口指導規則出臺，全新盤的備案價參考周邊競品或同品質項目一季度均價，項目再次取證時的備案均價，需較上一期下調3%。據廣州中原戰略研究中心統計，國慶期間廣州有20個樓盤推出了一口價房源，價格有了不同程度的下調。

比如，星河東悅灣加推新房，單價3.2萬元/平方米，對比年初價格，優惠3%左右；時代天韻推出20套特價房，一口價35815元/平方米，在原有價格上打了95折；南沙十里方圓，一口價房源價格優惠7%~10%；黃埔區的星匯城則推出單價2.5萬/平方米的特惠房，比以往下降2000多元/平方米。

從“全款優先”到“首付分期”

除了打折促銷，記者在走訪中還發現，有樓盤推出首付分期、延期的方式降低“上車”門檻。從“全款優先”到“首付延期”，這在近幾年的廣州樓市中比較罕見。

位於白雲區的品實雲湖花城的銷售人員給記者算了一套87平方米的戶型，總價約370萬元，如果首付資金緊張，可在3個月內付清首付。當記者詢問時間能否再延長時，銷售人員表示可以申請半年內付清，但是總價會略高3萬元。

上述雅居樂天際項目推出特價工抵房的同時，也接受首付延期。記者看了一套4號樓11樓房源，面積66平方米，售價417萬元左右，首付約120萬元。銷售人員提出，可以5天以內交完10%，一個月內交完20%。據介紹，國慶期間首付甚至可以延長3個月。

走訪中記者發現，首付延期並非個例，不少樓盤都可以“商量”適當延期，時間一般在1~3個月，期間無需任何利息。

位於外圍區域的樓盤則更爲寬鬆。景業壹方天地項目給記者開出了首付款延期的兩個方案，一是7天內給首付的一半，兩個月內付清剩下的一半；二是與合作的銀行做首付貸，最長5年還清，利率在3.5%~4.5%左右。例如，一套105平方米的房源，總價140萬元左右，首付三成45萬元，可向對接銀行貸20萬元，5年內還清。

記者對此聯繫了開發商景業名邦控股（廣州）有限公司，對景業壹方天地項目是否存在首付貸的情況進行求證。對方回應稱，公司從未審批及執行過此類政策。

近年來，監管部門不斷加大對信貸資金違規流入樓市的查處，“首付貸”這項金融工具更是被命令禁止。早在2017年9月29日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀監會聯合發佈《關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》（建房[2017]215號），嚴令禁止房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資。包括不得爲購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式變相墊付首付款，不得通過任何平臺和機構爲購房人提供首付融資，不得以任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款。

此外，廣東省住房和城鄉建設廳發佈《關於進一步做好商品房交易風險提示的通知》，列出13項風險，包括房地產開發企業要求購房者將購房款轉入非商品房預售款專用賬戶、購房者違規使用消費貸等支付購房款、簽訂“雙合同”等。通知要求房地產開發項目公司將13項風險提示在銷售現場醒目位置予以公示，並公佈投訴舉報電話，接受公衆監督。

一二手房全面降價

實際上，今年8~9月，廣州整體供應已超萬宗，一再創下年內新紀錄。據廣州中原研究發展部數據，今年“十一”假期廣州一手住宅實際開盤、加推約4049套，較去年同期上漲16.9%。

海量推貨加之房企花式促銷，帶來了廣州一手房價格的明顯下降。10月20日，國家統計局公佈9月份70個大中城市的新房銷售價格數據。在四大一線城市中，9月份廣州新房售價環比下跌1%，是唯一下跌的一線城市。這也是廣州新房售價繼8月止漲、首跌後的第二次下跌。

市場的冷淡情緒，在二手市場也體現得淋漓盡致。受指導價調控、增值稅2改5、信貸環境收緊等多重調控的影響，二手房市場急轉直下。據廣州中原研究發展部數據，2021年9月，廣州市二手住宅成交量爲6198宗，環比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比腰斬56.0%，創近年來成交最低位。價格方面，二手房售價在連漲16個月後迎來了首次下跌，環比降幅達到0.4%。二手房售價的首次止漲，也標誌着廣州市場迎來一二手房的全面降價。

房產中介吳經理所在的中介門店位於明星學區盤東風廣場，他告訴記者，“店裏9月份只賣出去了一套房，不少中介同事都將重心轉向了新房市場。”成交量還在降，但是放盤量卻開始激增。貝殼找房顯示，目前二手房掛牌房源數量已經突破9萬套，兩個月時間不到，增長了近1萬套。

記者留意到，在貝殼上最新掛牌的170套房源中，僅有5套是首批官方指導價名單上的小區，絕大部分是不在名單中的小區。同時，市場上也開始出現不少降價的房源。根據貝殼找房統計，近期部分房源的降價幅度達到25萬~102萬元。位於五羊新城商圈的一套兩居室，7月份剛掛牌，兩個月總價降幅102萬元；天河區天誠廣場一套房源8月份掛出，目前降價95萬元。

如今，二手房指導價出臺不到兩個月，加之房貸收緊，業主心態已發生明顯轉變，賣方市場正逐步轉變爲買方市場。