原標題：萬科物流增資超百億 資本棋局“浮現”

本報記者 段楚婷 趙毅 深圳報道

疫情暴發以來，國內電商的發展推高了倉儲物流的租賃需求，物流地產也變得“炙手可熱”。

據世邦魏理仕日前發佈的《2021年中國投資者意向調查》顯示，物流地產被47%的受訪投資者選爲最青睞的投資標的，在2016年起的歷年調查中首次排名第一。而在物流地產的投資交易方面，今年上半年，國內物流大宗投資交易總額接近90億元，其中二季度成交額達到75.9億元。

在物流地產高速增長的背景下，萬科企業股份有限公司（000002.SZ，以下簡稱“萬科”）旗下萬科物流發展有限公司（以下簡稱“萬科物流”）也在近期引入多方投資者並增加註冊資本超百億元，引得中小投資者猜測萬科物流是否在爲資本市場的下一步動作“鋪路”。

對於市場流傳的分拆上市猜想，萬科物流相關負責人告訴《中國經營報》記者，暫時未有上市計劃，近期的變更只是爲之前引入的投資者進行正常的工商變更。

投資人“加碼”

9月15日，萬科物流發生投資人（股權）變更，新增珠海市萬緯盈合投資合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“萬緯盈合”）、Reco Meranti Private Limited、Dahlia Investments Pte.Ltd。、Top Yulan Investment Ltd和南京曦之萬緯創業投資合夥企業（有限合夥）爲股東，持股比例分別爲8.5%、6%、6%、3%和1.5%。

在此之前，萬科物流由萬科100%持股，而新增股東後，萬科物流的註冊資本由244.2億元增至359.68億元，萬科的持股比例也下降至75%。與此同時，萬科物流的企業類型也由“有限責任公司（非自然人投資或控股的法人獨資）”變更至“有限責任公司（外商投資、非獨資）”。

記者注意到，在萬科物流的新增股東中，持股比例最大的是萬緯盈合，其持股比例爲8.5%，認繳出資額達30.57億元。

據天眼查信息顯示，萬緯盈合成立於2021年6月17日，發起人包括5家“萬緯系”合夥企業和珠海市海鷗企業管理有限公司（以下簡稱“海鷗企管公司”）。其中，海鷗企管公司是萬緯盈合及上述5家“萬緯系”合夥企業的執行事務合夥人。

記者進一步查詢資料發現，萬緯盈合的出資額爲60萬元，而萬緯盈合的發起人：5家“萬緯系”合夥企業的出資額均爲30萬元，海鷗企管公司的註冊資本爲10萬元，均未實際繳納。由此產生的疑問是，萬緯盈合認繳萬科物流股份的30.57億元資金將從何而來？

經過股權穿透，5家“萬緯系”合夥企業均由孫婷、侯尚傑和海鷗企管公司持股，持股比例均爲33.33%，而海鷗企管公司則由李智、陳媚、尤夙琛分別持股40%、30%、30%。

天眼查信息顯示，在上述自然人中，孫婷還在深圳市萬科物流投資有限公司、珠海萬緯物流發展有限公司等企業擔任監事，而陳媚則在珠海萬緯物流發展有限公司擔任董事，兩家企業均由萬科物流100%持股。

除了上述5家“萬緯系”合夥企業之外，孫婷、侯尚傑和海鷗企管公司還在2021年4月2日成爲珠海市圳垚企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）（以下簡稱“珠海圳垚”）的股東，那日恰好是海鷗企管公司成立的第二天。而發生股東變更前，珠海圳垚的股東分別爲肖凌濤、陳君城、林聰智、江煒、王潔、吳文波、王正一、張宏斌等，均在萬科相關公司任法人、股東或監事等。

基於萬緯盈合認繳萬科物流股份的資金數額及其發起人的資金狀況，頗具疑問的是，孫婷、侯尚傑、李智、陳媚和尤夙琛等人是否替他人代持股份？

聯繫到萬科於今年6月發佈的公告曾提到，“公司所有員工，以非開發業務的核心經營團隊、骨幹員工爲主，可以跟投萬科近年來開展的非開發業務，包括但不限於物流倉儲、商業、長租公寓等。”

而萬科物流相關負責人也告訴記者，“這次增資對象包括了員工跟投及新引入的投資方”。但並未明確指出員工跟投的投資方。若萬緯盈合確實爲員工跟投，其認繳股份的出資額達到30.57億元，金額也頗爲龐大。

除了萬緯盈合，在萬科物流近期的新增股東中，Reco Meranti Private Limited是一家2020年9月在新加坡註冊的公司，而Dahlia Investments Pte.Ltd．爲淡馬錫的間接全資附屬公司，曾在2019年以3億美元收購利豐物流21.7%股權。

截至10月21日，上述新增股東的增資尚未實繳，而萬科董事會祕書曾在9月27日回覆投資者提問時表示，“增資資金會陸續到位”。

物流承載野心

從2014年開始，萬科圍繞“城市配套服務商”的定位，拓展商業、物流地產、滑雪度假等新業務佈局。

彼時，中國的電商滲透率（11%）已經超過美國（10%），但中國的人均現代倉儲面積僅爲美國的10%。萬科也在2014年年報中提到，電商的快速發展固然給傳統商業地產帶來巨大壓力，但也給物流地產帶來了巨大的成長空間。

隨後的2015年，萬科物流地產實現業務從0到1的突破，並且推出獨立物流品牌——萬緯。在最大化自身優勢的同時，萬科物流還與電商、高端製造、現代批發零售業、第三方物流、快遞快運等行業的企業建立廣泛聯繫。

除了自身對物流地產的佈局，萬科還在2017年7月聯合中銀集團投資有限公司、厚朴、高瓴資本等組成財團，參與現代物流設施提供商普洛斯的私有化，並於2018年1月完成交易。

同樣在2018年，萬科併購太古實業旗下太古冷鏈物流資產包，包括上海、廣州、南京等7座冷庫，將萬科物流旗下的冷鏈物流項目覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市。

到2021年上半年末，萬科物流在44個城市累計管理148個項目。其中，高標庫126個，可租賃建築面積1056萬平方米；冷庫22個，可租賃建築面積93 萬平方米。

據萬科2021年半年度報告披露，今年上半年，萬科物流管理項目（含非並表項目）的營業收入爲13.4億元，同比增長64%，其中高標庫營業收入9.2億元，冷庫營業收入4.2億元，同比均增長64%。

記者注意到，自去年以來，萬科物流多次增加註冊資本，從1億元逐漸增至如今超過300億元。

去年6月，萬科董事會通過了《關於向全資子公司萬科物流增資的議案》，同意將萬科持有的對萬科物流及其下屬公司的180億債權轉爲對其股權出資，萬科物流注冊資本由1億元增加至181億元。

今年4月，萬科在公告中提到，截至2020年底，其向萬科物流累計投入資金約244.2億元（不含向境外物流平臺投入的資金），其中註冊資本181億元、股東借款63.2億元。爲提升萬科物流的資本實力，萬科將63.2億元股東借款轉爲對其股權出資，增資完成後，萬科物流的註冊資本由181億元增加至244.2億元。

在擴大物流版圖的同時，萬科物流也在資本市場嘗試新“玩法”。2020年6月，萬科物流首期類REITs產品“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”在深圳證券交易所掛牌。

該次產品最大限度地參考了境外成熟市場REITs模式，採用了“純權益型”結構且底層物流園完全採用市場化方式進行運營和管理，產品運營期間和退出收益全部來源於底層物流園的運營淨現金流以及資產增值。

彼時，萬科物流也表示，希望藉助自身開發運營優勢，伴隨國內公募REITs試點的推進，將更多運營成熟的物流倉儲項目通過發行公募REITs的形式，與投資人共享優質資產的穩定運營收益，同時盤活存量資產，將資金繼續投入到新的優質項目。

關於萬緯盈合出資的資金來源，孫婷、侯尚傑等人是否替他人代持股份等問題，記者也致函萬科物流，截至發稿前未獲回覆。

責任編輯：梁斌 SF055