来源：中指研究院

2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

【中指观点】密集发声为房地产税改革做铺垫，试点工作将加速落地

今年以来房地产税被高频提及。

5月，财政部等4部门已召开房地产税改革试点工作座谈会，听取了部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

8月，财政部指出下一步将健全地方税、直接税体系，积极稳妥推进房地产税立法和改革，配合做好增值税法、消费税法、关税法等立法审核工作。

10月15日，习近平总书记在《求是》发表文章，进一步强调“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，加强对高收入的规范和调节。

10月23日，本次全国人大常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，充分体现了国家最高领导人发声后，房地产税试点工作在加速推进和落地。另外，从表述中亦可看出，房地产税的作用更多地是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，稳定房地产市场是重要目的之一。

一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

【中指观点】

本次明确指出试点地区房地产税征收对象是居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。其中，公告中提到“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行”。未来试点城市针对居住用房地产征收的房地产税也是对土地及房屋进行征税 ，并可能将其“合二为一”构成房地产税，是对保有环节的征税，，但从国际经验来看，对首套刚需影响较小。

二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。

【中指观点】

房地产税属于地方税的一种，国务院制定试点具体方法，试点地区制定具体实施细则，各地或将结合各地的实际情况，从征收的免征范围（针对新增住房或存量住房征收，按人均面积或套数征收等）、税基、税率等方面制定适合当地的征收细则。

表：上海和重庆两大试点城市房产税制对比情况

数据来源：中指研究院整理

2011年以来，上海和重庆试点实施房产税，普遍存在税基窄、税率低、优惠力度大等情况，征收对象“重增量、轻存量”，对本地户籍家庭税收优惠明显。但不同之处在于，重庆税制相对复杂，计税依据既要看房屋单价也要看购房者情况；上海以家庭人均面积作为免征依据，避免假离婚避税等情况。此外，上海在税收优惠方面主要针对高层次人才和常住超三年务工人员，而重庆则仅需缴纳半年及以上社保即可免征房产税。

总结上海和重庆房产税试点经验和效果，十年来效果并不明显，试点经验有限，如重庆个人住房房产税试点的征收对象范围偏小且免征优惠力度较大，房地产税收对城市税收收入贡献较低。“豪宅税”实施三档差额累进税率，对高端需求释放有一定抑制作用，而“三无税”的免税门槛偏低且难以抑制本市户籍家庭投资性需求释放。

预计本次试点的城市可能借鉴上海、重庆房产税试点的内容并进行适当调整，鉴于此前上海和重庆试点效果有限，本次房地产税试点对于课税对象（包含存量）、税率、免征等相关政策力度或有加大，但对首套及人均起征面积免征优惠原则仍会存在。

另外，此前财政部已明确房地产税按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则和房产评估值征收。23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。同日，新华社记者采访了财政部、税务总局有关负责人。有关负责人表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作。

预计各地将在国务院及相关部门制定的总体草案基础上，因地制宜进行细则落地，包括征税范围、计税依据、税率、税收优惠等。同时，房地产税为地方税的一种，试点城市现阶段预计只针对城市内部房产进行计算征收，不会跨城联网统计。

三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。

本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。

本决定自公布之日起施行，试点实施启动时间由国务院确定。

【中指观点】

房地产税立法与改革的原则仍是“积极稳妥”，授权试点期限为五年，待充分总结试点经验，条件成熟时及时制定法律。授权期限届满后，仍需继续授权的，仍有望继续授权。

财政部、税务总局有关负责人已表示，财政部、税务总局将依照全国人大常委会的授权，起草房地产税试点办法（草案），按程序做好试点各项准备工作，目前看，试点城市名单或将加速落地，而五年期限内，是否会新增试点城市，我们认为中央仍将会根据各地房地产市场情况进行合理安排和推进。

【房地产税试点城市预判】

针对试点地区，本次《决定》中明确提出要“统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区”，试点地区更多地将出现在房价高、前期房价涨幅较大、市场韧性较强的地区。

试点城市预计将优先从核心一二线城市中选取，特别是今年上半年市场热度较高，房价涨幅较大的长三角、粤港澳地区城市以及中西部核心二线城市。

第一，核心一二线城市的市场容量较大，需求较为充足，保有环节房地产税开征后对需求端有一定影响但对刚需客群影响较小，叠加这些城市限购端普遍较严，预计市场活跃度仍有支撑。

第二，核心一二线城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群体住房困难问题突出。保有环节房地产税开征有助于引导多套房产所有人出售或出租房屋，缓解市场供求矛盾，优化资源配置。前期开展租赁住房试点的城市，本次试点房地产税的可能性亦较高。

第三，部分核心一二线市场目前已进入存量市场，二手房销售规模高于新房，这些城市为房地产税的探索研究和总结经验提供了较好的试点环境，有助于加快推进保有环节房地产税改革和立法。

具体来看，上海、重庆已经试点房产税多年，保有环节征税已有一定经验，未来实施更大力度或范围的预期仍较大，探索更有效果的房产税制。

作为粤港澳大湾区核心城市之一，亦作为建设中国特色社会主义先行示范区，深圳的房地产一直是国内外资本的聚焦点，房地产市场热度长期居高不下，今年二手住宅小区参考价发布后，二手房市场明显降温，但新房市场活跃度仍较高，作为粤港澳地区的代表，深圳进行房地产税试点的可能性较高。

另外，2021年10月15日，习近平总书记在《求是》上发表《扎实推动共同富裕》中，明确指出“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”是加强对高收入的规范和调节的重要内容，推进房地产税立法和改革、试点是实现共同富裕的重要环节和举措。2021年，中共中央国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，提出到2035年，浙江省高质量发展取得更大成就，基本实现共同富裕。浙江省作为共同富裕示范区，进行房地产税试点的可能性非常大，特别是省内核心城市，如杭州、宁波等城市。此外，南京、苏州等长三角热点核心城市以及首都北京也有试点可能。

海南省作为我国全力打造的自由贸易港，未来将呈现投资便利化、贸易自由化、要素充分流动的特性，房地产市场更加市场化运作成为必然，短期房地产税试点亦存在可能。10月15日，海南省政府召开《进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议》，指出下一阶段要“加强探索创新，建立房地产市场分析框架，以市场化手段减少空置房……”，海南省试点房地产税的预期进一步增强。

【征收房地产税的影响分析】

图：征收房地产税对房地产市场影响的路径 

数据来源：中指研究院整理

试点城市开征房地产税势必会对市场产生一定影响，但影响程度与城市本身房地产依赖度、市场运行现状及发展阶段等密切相关。

土地市场方面，保有环节房地产税开征在供应端将会对地方土地财政和供地节奏产生影响。房地产税收对土地出让金存在部分替代作用，短期替代效果较弱，中长期有利于地方降低土地财政依赖度，推动地方土地供求规模趋于合理，引导库存处于合理区间。

新房市场方面，保有环节房地产税开征在供应端对住宅产品的业态和结构均有所影响。若按面积征收，购房者为减少持有成本，对低总价或中小户型住宅产品的偏好增加，推动房企提高该类住房的供应比例；如对高档住宅计税，部分别墅或大平层产品影响较大，长期持有偏好下降。在需求端，保有环节房地产税开征对市场成交量价均会产生影响。增加不动产的持有成本并适当减弱交易成本，将推动不动产的流动性增强，二手房市场供应量增加下，大城市住房的供需矛盾得到缓解，房价涨幅趋于平稳。另外，根据日韩经验，单纯开征保有环节房地产税对市场调控短期效果明显但中长期效果相对有限。

租赁市场方面，保有环节房地产税开征提高多套房产所有人持有成本，也增强其利用租金弥补税收支出的意愿，租赁住房供应量有所增加，租金涨幅在一定程度上受到抑制。

综合来看，征收房地产税或可降低全社会对地产的依赖，试点城市短期市场成交可能受到一定冲击，房价也会出现阶段性回调。但从中长期来看，一二线核心城市仍是人口主要流入地，结合“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入”的相关表述，未来核心城市及区域房价平稳上涨的趋势具备较强支撑，也符合全社会总体利益。

结合当前情况，三季度全国房地产市场经历了深度调整，尽管9月底以来，调控政策已有所转向，调控及信贷环境改善预期不断加强，但市场尚未出现全面恢复，试点城市推行时点也需结合市场情况确定，预计试点城市最快可在2022年开始执行。

短期来看，为实现房地产市场平稳健康发展，四季度仍将是各地因城施策的政策微调高发期，鉴于政策变化依然是现阶段影响市场趋势的最核心因素之一，为了更及时追踪及预判政策走向，中指·项目云（点击试用）特针对城市各类政策进行了结构化梳理，并通过市场热度、城市基本面及外部环境变化构建了政策预警模型，让政策走向有迹可循，帮助房企制定策略先人一步！

责任编辑：张恒星 SF142