來源：中指研究院

2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。

爲積極穩妥推進房地產稅立法與改革，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。

【中指觀點】密集發聲爲房地產稅改革做鋪墊，試點工作將加速落地

今年以來房地產稅被高頻提及。

5月，財政部等4部門已召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取了部分城市政府負責人及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

8月，財政部指出下一步將健全地方稅、直接稅體系，積極穩妥推進房地產稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費稅法、關稅法等立法審覈工作。

10月15日，習近平總書記在《求是》發表文章，進一步強調“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”，加強對高收入的規範和調節。

10月23日，本次全國人大常務委員會授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，充分體現了國家最高領導人發聲後，房地產稅試點工作在加速推進和落地。另外，從表述中亦可看出，房地產稅的作用更多地是引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，穩定房地產市場是重要目的之一。

一、試點地區的房地產稅徵稅對象爲居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人爲房地產稅的納稅人。非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行。

【中指觀點】

本次明確指出試點地區房地產稅徵收對象是居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人爲房地產稅的納稅人。其中，公告中提到“非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行”。未來試點城市針對居住用房地產徵收的房地產稅也是對土地及房屋進行徵稅 ，並可能將其“合二爲一”構成房地產稅，是對保有環節的徵稅，，但從國際經驗來看，對首套剛需影響較小。

二、國務院制定房地產稅試點具體辦法，試點地區人民政府制定具體實施細則。國務院及其有關部門、試點地區人民政府應當構建科學可行的徵收管理模式和程序。

【中指觀點】

房地產稅屬於地方稅的一種，國務院制定試點具體方法，試點地區制定具體實施細則，各地或將結合各地的實際情況，從徵收的免徵範圍（針對新增住房或存量住房徵收，按人均面積或套數徵收等）、稅基、稅率等方面制定適合當地的徵收細則。

表：上海和重慶兩大試點城市房產稅制對比情況

數據來源：中指研究院整理

2011年以來，上海和重慶試點實施房產稅，普遍存在稅基窄、稅率低、優惠力度大等情況，徵收對象“重增量、輕存量”，對本地戶籍家庭稅收優惠明顯。但不同之處在於，重慶稅制相對複雜，計稅依據既要看房屋單價也要看購房者情況；上海以家庭人均面積作爲免徵依據，避免假離婚避稅等情況。此外，上海在稅收優惠方面主要針對高層次人才和常住超三年務工人員，而重慶則僅需繳納半年及以上社保即可免徵房產稅。

總結上海和重慶房產稅試點經驗和效果，十年來效果並不明顯，試點經驗有限，如重慶個人住房房產稅試點的徵收對象範圍偏小且免徵優惠力度較大，房地產稅收對城市稅收收入貢獻較低。“豪宅稅”實施三檔差額累進稅率，對高端需求釋放有一定抑制作用，而“三無稅”的免稅門檻偏低且難以抑制本市戶籍家庭投資性需求釋放。

預計本次試點的城市可能借鑑上海、重慶房產稅試點的內容並進行適當調整，鑑於此前上海和重慶試點效果有限，本次房地產稅試點對於課稅對象（包含存量）、稅率、免徵等相關政策力度或有加大，但對首套及人均起徵面積免徵優惠原則仍會存在。

另外，此前財政部已明確房地產稅按照 “立法先行、充分授權、分步推進”的原則和房產評估值徵收。23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。同日，新華社記者採訪了財政部、稅務總局有關負責人。有關負責人表示，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。

預計各地將在國務院及相關部門制定的總體草案基礎上，因地制宜進行細則落地，包括徵稅範圍、計稅依據、稅率、稅收優惠等。同時，房地產稅爲地方稅的一種，試點城市現階段預計只針對城市內部房產進行計算徵收，不會跨城聯網統計。

三、國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人民代表大會常務委員會備案。

本決定授權的試點期限爲五年，自國務院試點辦法印發之日起算。試點過程中，國務院應當及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務委員會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人民代表大會常務委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

本決定自公佈之日起施行，試點實施啓動時間由國務院確定。

【中指觀點】

房地產稅立法與改革的原則仍是“積極穩妥”，授權試點期限爲五年，待充分總結試點經驗，條件成熟時及時制定法律。授權期限屆滿後，仍需繼續授權的，仍有望繼續授權。

財政部、稅務總局有關負責人已表示，財政部、稅務總局將依照全國人大常委會的授權，起草房地產稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作，目前看，試點城市名單或將加速落地，而五年期限內，是否會新增試點城市，我們認爲中央仍將會根據各地房地產市場情況進行合理安排和推進。

【房地產稅試點城市預判】

針對試點地區，本次《決定》中明確提出要“統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區”，試點地區更多地將出現在房價高、前期房價漲幅較大、市場韌性較強的地區。

試點城市預計將優先從核心一二線城市中選取，特別是今年上半年市場熱度較高，房價漲幅較大的長三角、粵港澳地區城市以及中西部核心二線城市。

第一，核心一二線城市的市場容量較大，需求較爲充足，保有環節房地產稅開徵後對需求端有一定影響但對剛需客羣影響較小，疊加這些城市限購端普遍較嚴，預計市場活躍度仍有支撐。

第二，核心一二線城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等羣體住房困難問題突出。保有環節房地產稅開徵有助於引導多套房產所有人出售或出租房屋，緩解市場供求矛盾，優化資源配置。前期開展租賃住房試點的城市，本次試點房地產稅的可能性亦較高。

第三，部分核心一二線市場目前已進入存量市場，二手房銷售規模高於新房，這些城市爲房地產稅的探索研究和總結經驗提供了較好的試點環境，有助於加快推進保有環節房地產稅改革和立法。

具體來看，上海、重慶已經試點房產稅多年，保有環節徵稅已有一定經驗，未來實施更大力度或範圍的預期仍較大，探索更有效果的房產稅制。

作爲粵港澳大灣區核心城市之一，亦作爲建設中國特色社會主義先行示範區，深圳的房地產一直是國內外資本的聚焦點，房地產市場熱度長期居高不下，今年二手住宅小區參考價發佈後，二手房市場明顯降溫，但新房市場活躍度仍較高，作爲粵港澳地區的代表，深圳進行房地產稅試點的可能性較高。

另外，2021年10月15日，習近平總書記在《求是》上發表《紮實推動共同富裕》中，明確指出“積極穩妥推進房地產稅立法和改革，做好試點工作”是加強對高收入的規範和調節的重要內容，推進房地產稅立法和改革、試點是實現共同富裕的重要環節和舉措。2021年，中共中央國務院發佈《關於支持浙江高質量發展建設共同富裕示範區的意見》，提出到2035年，浙江省高質量發展取得更大成就，基本實現共同富裕。浙江省作爲共同富裕示範區，進行房地產稅試點的可能性非常大，特別是省內核心城市，如杭州、寧波等城市。此外，南京、蘇州等長三角熱點核心城市以及首都北京也有試點可能。

海南省作爲我國全力打造的自由貿易港，未來將呈現投資便利化、貿易自由化、要素充分流動的特性，房地產市場更加市場化運作成爲必然，短期房地產稅試點亦存在可能。10月15日，海南省政府召開《進一步做好全省房地產市場平穩健康發展工作會議》，指出下一階段要“加強探索創新，建立房地產市場分析框架，以市場化手段減少空置房……”，海南省試點房地產稅的預期進一步增強。

【徵收房地產稅的影響分析】

圖：徵收房地產稅對房地產市場影響的路徑 

數據來源：中指研究院整理

試點城市開徵房地產稅勢必會對市場產生一定影響，但影響程度與城市本身房地產依賴度、市場運行現狀及發展階段等密切相關。

土地市場方面，保有環節房地產稅開徵在供應端將會對地方土地財政和供地節奏產生影響。房地產稅收對土地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長期有利於地方降低土地財政依賴度，推動地方土地供求規模趨於合理，引導庫存處於合理區間。

新房市場方面，保有環節房地產稅開徵在供應端對住宅產品的業態和結構均有所影響。若按面積徵收，購房者爲減少持有成本，對低總價或中小戶型住宅產品的偏好增加，推動房企提高該類住房的供應比例；如對高檔住宅計稅，部分別墅或大平層產品影響較大，長期持有偏好下降。在需求端，保有環節房地產稅開徵對市場成交量價均會產生影響。增加不動產的持有成本並適當減弱交易成本，將推動不動產的流動性增強，二手房市場供應量增加下，大城市住房的供需矛盾得到緩解，房價漲幅趨於平穩。另外，根據日韓經驗，單純開徵保有環節房地產稅對市場調控短期效果明顯但中長期效果相對有限。

租賃市場方面，保有環節房地產稅開徵提高多套房產所有人持有成本，也增強其利用租金彌補稅收支出的意願，租賃住房供應量有所增加，租金漲幅在一定程度上受到抑制。

綜合來看，徵收房地產稅或可降低全社會對地產的依賴，試點城市短期市場成交可能受到一定衝擊，房價也會出現階段性回調。但從中長期來看，一二線核心城市仍是人口主要流入地，結合“要增加城鄉居民住房、農村土地、金融資產等各類財產性收入”的相關表述，未來核心城市及區域房價平穩上漲的趨勢具備較強支撐，也符合全社會總體利益。

結合當前情況，三季度全國房地產市場經歷了深度調整，儘管9月底以來，調控政策已有所轉向，調控及信貸環境改善預期不斷加強，但市場尚未出現全面恢復，試點城市推行時點也需結合市場情況確定，預計試點城市最快可在2022年開始執行。

短期來看，爲實現房地產市場平穩健康發展，四季度仍將是各地因城施策的政策微調高發期，鑑於政策變化依然是現階段影響市場趨勢的最核心因素之一，爲了更及時追蹤及預判政策走向，中指·項目雲（點擊試用）特針對城市各類政策進行了結構化梳理，並通過市場熱度、城市基本面及外部環境變化構建了政策預警模型，讓政策走向有跡可循，幫助房企制定策略先人一步！

責任編輯：張恆星 SF142