房地產稅試點將在部分地區先行展開。2021 年 10 月 23 日，上週六，全國人民代表大會常務委員會通過關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定。事實上，在 2021 年 10 月 15 日，《求實》雜誌發表的關於國家主席的文章就着重提到，徵收房地產稅是實現“共同富裕”的重要手段之一，將穩妥推進房地產稅立法。考慮到中央政府關於房地產稅堅定的立場，我們相信長期以來討論的房地產稅問題迎來了加快進展的腳步。我們認爲，位於長三角區域和大灣區的城市，以及個別中西部高線城市，有可能率先推出房地產稅試點。 

關於此新聞的一些要點：1）本次房地產稅試點地區徵收對象是居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人及房屋所有人爲房地產稅納稅人；2）不同地區將可制定執行不同的房地產稅徵收標準；3）此次授權的試點期限是自國務院試點辦法印發之日起 5年，並且可繼續授權；以及 4）根據試點反饋，待條件成熟時，及時制定房地產稅法律。事實上，上海和重慶在 2011 年起就開始了房地產稅試點工作，針對二套房或者是高端豪宅進行房產稅徵收，稅率範圍爲 0.4%至 1.2%。但是，由於對剛需購房者廣泛的免徵相關政策，其對於當地房地產市場的影響較小。此次，我們相信，政府將進一步在更多的城市實施加強版的房地產稅試點，

影響溫和，有利公共租賃市場。我們相信即將到來的更多地區房地產試點工作將仍然會保護剛需購房者，這與政府維持穩定且健康的房地產市場立場是一致的。總體來說，我們認爲房地產稅在更多地區試點徵收的影響應較溫和。首先，試點擴展的城市應該大部分爲高線城市，這些城市的剛需購房需求仍然較穩健，這些剛性需求需要逐步釋放和得到保障（例如，對人均最小住宅面積進行免稅）。其次，目前房地產市場顯示了明顯的下行壓力，以及房價在不少過熱城市已經開始出現下跌。所以實施房地產稅試點對於房價抑制的作用相對有限。另一方面，隨着多套房的持有成本上升，我們預計房地產稅試點將會推動公共租賃住房市場的發展，尤其是在高線城市。

行業觀點：由於房地產稅長久以來一直是市場所預期的擔憂，我們相信其負面影響已經部分反映在市場股價中。目前，行業最大的制約因素仍然是開發商的流動性問題，其仍然未完全轉變，儘管最近聽到一些來自銀行監管者關於放鬆的聲音。我們預計行業仍然將維持震盪一段時間，主要受政策因素驅動。但是另一方面，考慮到大部分的負面因素都已經反映在股價上，所以我們認爲任何經營層面的穩健表現或是政策面的放鬆都可能會給投資人帶來鼓舞。