澎湃新聞記者 李曉青

10月24日，廣東地產商海倫堡旗下的物業公司海悅生活在港交所遞交的招股書顯示爲“失效”。

今年4月23日晚間，海悅生活在港交所遞交招股書，農銀國際及建銀國際爲聯席保薦人。但在經過六個月之後，其招股書已失效。

根據此前的招股書顯示，2018年至2020年，海悅生活的收入爲4.17億元、5.57億元及6.75億元。同期的毛利爲1.12億元、1.61億元及2.07億元，歸屬股東淨利潤爲4697萬元、7726萬元及9794萬元。毛利率分別爲18.5%、23%及26.4%；淨利率分別爲20.4%、13.8%及12.9%。

海悅生活的主要收入包括物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。2020年，三項業務的收入佔比分別爲68%、25.2%及6.8%，毛利率分別爲25.2%、42.8%及40.8%。

從收入分部來看，海悅生活的非主業增值服務收益由2018年的0.67億元增至1.7億元，營收貢獻比由16.2%提升至25.2%；物業管理服務和社區增至服務的收益雖然在逐年增長，但營收貢獻比卻呈現出逐年降低的趨勢。數據顯示，物業管理服務營收貢獻比由2018年的75.4%，降至2020年的68%，社區增值服務由8.4%降至了6.8%。

2018年-2020年，海悅生活的營收和淨利潤複合年增長率爲17.47%、28.35%；上述期間，海悅生活來自母公司海倫堡的收益佔比由16.7%升至28.5%。

海悅生活在2018年-2020年的現金及現金等價物分別爲2.4億元、9687萬元、3.7億元，僅在2019年出現了明顯下滑；同期，資產負債率分別爲86.8%、68.1%和58.1%。

截至2020年末，海悅生活管理約150個項目分佈在57個城市，在管面積約2430萬平方米，簽約建築面積約4230萬平方米。但是由獨立第三方開發商開發的項目的簽約建築面積僅爲8.3386萬平方米，佔比0.19%。這也是海悅生活在這三年期間，唯一增加的一個獨立第三方簽約項目，2020年該第三方簽約項目還未產生收益。

由此可見，海悅生活極度依賴其母公司海倫堡。

最初，海悅生活由海倫堡創始人黃熾恆和其子黃博文通過海倫堡集團、廣州蕊航、廣州增航，間接持股97.4%和2.6%。2019年11月，海悅生活以2000萬元出售海倫堡物業的直接控股公司廣州增杭3%股權，引入投資人殷明。

2020年2月，海悅生活全資控股的廣州海匯以1000萬元收購了廣州蕊航全部股權；3月份，海悅生活間接收購了宇浩全部股權。同時，海悅生活向黃熾恆和殷明全資控股的離岸公司配發及發行股份，至此，黃熾恆和殷明間接持有海悅生活97%和3%的股權。

海悅生活的母公司海倫堡曾在2018年10月和2019年5月兩次向港交所遞交招股書，但最終其招股書都以“失效”告終。

海倫堡第二次遞交的招股書數據顯示，截至2019年12月31日，海倫堡總土地儲備面積達2792萬平方米，主要位於珠江三角洲地區、長江三角洲地區、京津冀地區、華西地區及華中地區的13個省、直轄市的40個城市。

2016-2018年，海倫堡淨負債率持續走高，分別爲69.4%、83.4%和133.7%。截至2018年底，海倫堡未償還的借款總額爲283.08億元，擁有現金及現金等價物47.78億元。

今年9月28日，海倫堡還遭到了國際評級機構穆迪對其評級展望的下調。

穆迪將海倫堡的評級展望由“穩定”下調爲“負面”，維持其“B2”企業家族評級和“B3”高級無抵押評級。穆迪副總裁兼高級分析師Celine Yang表示：“在充滿挑戰的經營和融資環境中，負面展望反映了我們對海倫堡中國的流動性緩衝和信貸指標減弱的預期。” 穆迪預計，2021年和2022年，海倫堡中國的年度合同銷售額將基本穩定在630億元至650億元，高於2020年的650億元，可以覆蓋該公司未來12至18個月內到期的債務和承諾的土地款項。

海外發債方面，海倫堡的境外發債成本較高。

目前其美元債存續規模達7.5億美元，且兩筆美元債均爲高息債。2021年3月17日，海倫堡成功定價年內首筆境外高級無抵押債券，規模爲2億美元，期限爲兩年，票息爲11%。另一隻存續期內的美元債發行於2019年10月，當前規模5.5億美元，票息爲12.875%，將於2021年10月14日到期。

責任編輯：劉秀浩