原標題:【深度】地產寒冬下,深陷危機的房企還能活下來嗎

記者 | 楊冰柯

“從業近二十年,還沒有見到過行業像今年這麼難”,一位房企人士對界面新聞感嘆。

按照他的描述,以往只是單個房企遭遇困境。現在,房企接連倒下,還有一連串未倒的房企正處於危機邊緣。

毫無疑問,在房地產行業的重重調控之下,過去幾年大幹快上的地產商們正面臨巨大困境。國慶節前後,新力、花樣年和當代置業到期的美元債未按時兌付,引發房企美元債兌付風險。除此之外,恒大、富力等房企也都面臨債務危機。

將時間線拉長,無論是頭部房企還是中小企業,都有命懸一線的時刻。

這些房企中,有被多元化業務拖垮的,有高槓杆擴張規模導致的,其表現多是現金流斷裂。

中金公司證券研究報告顯示,違約房企有多元化經營或股權運作導致;房地產項目去化和盈利不及預期,對融資成本覆蓋不足導致兩個方面。

隨着房地產行業大環境全面收緊,原先房企們高度依賴的“借新還舊”模式失效,在境內外融資全面收緊的背景下,多個高槓杆擴張的房企現金流斷裂。

外部環仍在惡化,10月18日,國際評級機構穆迪下調多家房企的企業評級,包括陽光城、奧園、富力等。三天後,另一家評級機構惠譽更是將富力、陽光城、祥生、旭輝、融信、禹洲等29家內地開發商列入評級觀察名單。

房企們遭遇集體信用惡化的處境,這在房地產行業發展史上也是首次。

當房地產大潮退去,裸泳的房企逐漸顯現。

破產類房企

企業危機出現之後,董事長和企業沒有自救能力,最後選擇破產,這類企業多爲中小企業,比如三盛宏業和光耀。

2019年10月,因員工理財未按時兌付,不少員工集體在三盛宏業總部維權,成爲壓垮這家企業的最後一根稻草。

根據Wind數據,那年上半年,三盛宏業營收36.22億,虧損7.66億。經營活動現金流爲-31.89億,投資活動現金流爲-3.9億,籌資活動現金流爲25.67億。

然而,三盛宏業當時的有息債務高達269.5億元,僅向投資者累計發行的債券當年就需償還32.5億元。在這之前,這家公司已將融資用到極致。

員工理財逾期引發的維權將三盛宏業流動性危機置於陽光下,隨後,三盛宏業甩賣總部大樓、全國項目大面積停工、債務違約等問題集中爆發,公司遊走在破產邊緣。

經過一年多的掙扎後,鉅債纏身的三盛宏業最終在2021年1月向法院申請破產重整。同時,三盛宏業的大股東上海三盛房地產(集團)有限公司也申請了破產重整。

天眼查顯示,今年4月19日,三盛宏業提交了撤回破產重整申請書,留給三盛宏業的將是股權拍賣。其在廣東、上海、浙江、瀋陽的多個項目當前仍處於停工狀態,問題待解。

在三盛宏業破產之前,更早走上破產之路的是曾經的“惠州王”光耀集團。由於深陷民間借貸,這家房企在2014年因債務危機走向破產,倒在了房地產行業即將迎來高速發展的門前。

光耀的少數幾個在建未交付項目,在公司破產重整的幾年時間裏,曾通過政府注入資金、上市房企收購、準業主們自行籌款復工復建等方式得以復活。

但遺留的複雜法律關係問題仍然難解。比如,今年8月,有媒體曝出曾由光耀集團開發的惠陽區光耀將軍湖百萬花城(現更名爲恒大百萬花城)業主被要求限期搬離,原因是許多業主購房時沒有網籤備案,在光耀資金鍊斷裂後,物權被法院判給承建商。

房企破產重組後,除了遺留的資產交割問題,更重要的是還有多個爛尾項目,對當初購房者造成長期不利影響。

重組類房企

相比最糟糕的破產重整,還有一些房企老闆們仍在想方設法自救,在公司層面進行債務重組,比如華夏幸福和泰禾。

根據華夏幸福董事長王文學的自我批評,華夏幸福發展中的問題首先是誤判環京形勢,投資過於集中;其次是新拓區域尚在培育,對公司業績貢獻有限;第三是前期擴張激進,管理不夠精細,過分強調規模,忽視效益。

然而,調控一記重錘下,環京樓市量價齊跌,幾乎到達冰封的地步。銷售回款作爲房企現金奶牛的渠道被堵,華夏幸福一蹶不振。

初次危機,王文學引入平安爲第二大股東。平安引入了以原華潤置地掌門人吳向東爲首的新管理團隊,吳向東擔任華夏幸福CEO後,大刀闊斧地進行了一系列業務調整和組織架構調整,背靠金主平安,華夏幸福財務得到一定緩解。

但在“三道紅線”等監管政策下,房企們集體進入難關。2021年初開始,華夏幸福終屢次出現債務違約、到期未支付的情況。

截止目前,王文學和華夏幸福仍然在奮力自救。最新消息顯示,10月7日,華夏幸福公告了債務重組計劃的內容,包括債務清償方案和企業持續經營計劃等。

泰禾則是因爲內部經營無序、高槓杆盲目擴張,導致公司在2019年便出現資金鍊危機,而當時的整體房地產市場仍是一片欣旺景象。

2019年,泰禾業績目標實際完成了不到1000億,與最初設立的1500億銷售目標相距甚遠,危機顯露。但最終爆雷是在2020年7月,泰禾此時首次出現債券兌付違約。

根據西南證券地產首席池天惠的研究報告,泰禾爆雷的原因有土地投資額大、且高價地佔比高致使項目利潤低;公司產品定位過於高端,項目銷售情況不及預期;項目週轉速度慢導致沉澱資金過多;大幅加槓桿,入不敷出。

債務違約後,泰禾也採取了一系列自救措施。2020年7月30日,還與萬科簽署《股份轉讓框架協議》,泰禾投資擬以總對價約24.3億元將公司19.9%股份轉讓給萬科全資子公司海南萬益。其後,爲了緩解資金壓力,泰禾旗下多個文旅項目相繼出售。

在債務處置上,中金公司證券研究報告稱,華夏幸福的債務處置方式是一攬子債務重組,公司成立了債權人委員會。泰禾的債務處置方式具體是全封閉管理項目債務重組,在項目和債權人層面單獨實施債務重組。

從現有房地產項目來看,無論是華夏幸福還是泰禾,其佈局的多個城市出現停工現象,少量項目復工復產,距離真正全面復工復產仍有很大差距。

賣子收縮類房企

今年下半年以來,藍光、新力、花樣年接連因美元債逾期未兌付,房企境外信用受到前所未有挑戰,借新還舊幾乎不可能。

藍光和新力過去幾年迅速做大規模,從一家區域房企走向全國,並將總部遷往上海。

根據遠東資信報告,藍光發展爆雷的原因有以下幾點,公司在房地產政策收緊背景下激進擴張,導致大量土地項目積壓,佔用了大量資金;2020年公司明顯加快了存量項目開發進度,爲此耗用了大量資金;公司前期爲規模擴張舉借了大量債務,這些債務在2021年出現集中到期的情況;公司貨幣資金規模大幅減少,且其中大部分爲受限資金,不能自由動用以償付到期債務;公司負債指標觸及了“三道紅線”,難以進行債務再融資。

國金證券報告認爲,花樣年違約本質上是由於銷售疲軟疊加短期大量債務到期導致。花樣年整體體量較小,三季度銷售僅128億元,同比下降16.04%,項目去化速度明顯放慢,造成一定回款壓力。另外花樣年高度依賴債券融資,尤其是美元債,且債務短期化嚴重。

花樣年的美元債佔比超過50%,並且一年內到期佔比達到38%,短期化程度較高。今年6月份花樣年發行的一支美元債票面利率高達14.5%。今年還將有2只美元債和1只境內債將於12月到期,金額共計38.5億元,償付壓力仍不容小覷。

沒辦法繼續在公開市場融資後,賣物業成爲這類房企自救的共同特點。

藍光在爆雷之前,已經極力在挽救企業於水火了。將旗下物業公司藍光嘉寶賣給了碧桂園服務,交易價格約48.47億元。

花樣年在爆雷前幾天,同樣將旗下物業公司彩生活的核心資產賣給了碧桂園服務,代價約33億元。

新力在出現危機後,也被傳出要將旗下物業公司出售的消息。消息稱,新力控股董事長張園林正在與金科服務談判出售事項。

除了這三家房企,遭遇債務危機的恒大集團也在考慮賣掉物業公司控股權。10月份原本已與合生創展協商以200.4億港元的代價出售恒大物業50.1%的股份,但因支付方式等原因,這筆物業行業有史以來最大金額的併購案沒有最終完成。

甩賣資產後,藍光的自救也還在進行中,目前已迴歸四川大本營,求助當地相關部門。根據藍光發展公告,已經成立由董事長直接領導的債務應急管理專項工作,全面協調風險化解整體工作。

藍光發展的債務風險化解整體方案還正在制定中,公司承諾以“不逃廢債”爲基本原則加快制定綜合的債務償付方案。但截止目前,仍沒有實質性舉措。

從當前階段看,藍光已經在賣物業後還賣了不少項目,又迴歸成都大本營。花樣年和新力暫時未有最新動作,完全躺平。

還會有萬達奇蹟嗎

相比還處於債務危機泥沼中的華夏幸福、泰禾、藍光、花樣年等房企,在2017年“斷臂自救”的萬達如今又到了衝刺港股的新階段,已經拜託了持續數年的危機。

2017年6月,銀監會突然要求各大銀行排查包括萬達、海航集團、復星、浙江羅森內裏在內的幾家企業的授信及風險分析,排查對象多是那幾年來海外投資比較兇猛、在銀行業敞口較大的民營企業集團。

遭遇資金問題的王健林迅速決定甩賣資產求生。彼時,他對外表示,“賣一半資產就能把全部債務清償”。

當時無論是海外資產交易市場,還是國內房地產市場,都處於向上的發展階段,萬達集團雖然多次甩賣資產,但解盤俠總能找到。

今年上半年隨着清空AMC,萬達在海外的資產僅剩下傳奇影業一顆獨苗,基本從海外投資中抽身而出。

而在國內,2017年7月,萬達將13個文旅城項目賣給融創,代價爲438.44億。同時,萬達旗下的77家酒店資產包,被富力地產以199.06億接盤。兩項交易總金額637.5億元,在當時被稱爲“世紀大交易”。

經過幾年的騰挪和自救,萬達在某種程度上已經成功渡過危難時刻。最新消息,萬達商管在港交所遞交招股書,要重新殺回港股市場。

不得不說萬達是幸運的,當時甩賣資產時,房地產仍處於一個規模高速擴張時期,還湧現出一批黑馬房企加大槓桿力求在上一個臺階。對於接盤方融創來說,也正是其對規模訴求強烈的階段。

如今,整個房地產行業調控收緊,白武士難現。“併購王”融創也要極力保現金流,孫宏斌表態,目前已經不存在併購市場。而盤下萬達酒店的富力又在調控之中陷入了危機。

對於目前的房地產行業發展形勢,10月22日,萬科董事會主席鬱亮認爲,行業冬天來了誰都冷,首先要解決自己如何過冬的問題。現在安全比增長更重要,能力比規模更重要。對於是否會幫扶個別出現危機的企業時,鬱亮稱,自己都不安全怎麼救人呢,自己冬天都過不去的話,去幫別人可能是純粹添亂。

房企最重要的融資收緊基本面也不會馬上改觀。9月以來多家房企被境內外評級機構下調評級,顯著出信用風險加劇。

反映在資本市場上,就是房美元債券價格普遍下跌。截止10月12日,共有35家房企美元債價格跌至90美元以下,19家跌至80美元以下,7家房企甚至攔腰跌至50美元以下沒,這些美元債都是以100美元計價。

接下來房企們還將面臨大規模的債務到期壓力。克而瑞證券監測數據顯示,未來15個月,房企美元債到期未償還規模多達627.23億美元,另據CRIC監測數據,未來三個季度房企到期債券近4900億。

然而,從後市來看,雖然積極信號顯現,但實質性的放鬆還未出現。

根據國金證券報告,本次決策層對樓市調控的決心空前,因此不宜對樓市政策的放鬆有過高期待,貸款政策即便有放鬆,可能更多針對的也是首套住房按揭,對開發貸的放鬆力度不太可能重回到2015-2016年期間。

一位身處危機的房企人士對界面新聞記者表示,從人力資源市場已經看到行業的悲觀態勢。他從一位獵頭那裏得知,房企目前縮招嚴重,幾乎很少有公開招聘,找到下一份工作很難。

留給一些房企的時間不多了,生存還是死亡,是這些企業不得不面臨的難題。

相關文章