一二手住宅去化週期拉長，三四線城市庫存風險隱現

來源：丁祖昱評樓市

疫情以來，房企打響現金流保衛戰，去化成爲房企第一要務，房地產市場經歷了短暫的復甦階段，如今市場熱度穩步回落，至2021年9月，傳統“金九”爽約，即便房企推盤積極性較高，成交頹勢難以逆轉。

高壓之下，百城商品住宅庫存量截止9月末突破6億平方米大關，同環比雙增，成交動能明顯不足，去化週期也由上月末的13.04個月上漲至14.92個月，且顯著高於2020年同期水平。

由於需求端大幅收縮，重點城市二手住宅去化難度增加，據易居研究院監測，三季度20城二手住宅成交總量同比降速已擴大至37.0%，平均去化週期拉長至17.9個月，環比大增20.6%。

值得注意的是，三四線去庫存壓力陡增，狹、廣義庫存、去化週期同比漲幅各能級城市排在首位，顯著超百城平均，庫存風險開始浮出水面。

百城商品住宅庫存突破6億平

三季度以來，信貸政策收緊，熱點城市調控“高壓”，樓市成交仍延續下行走勢，同環比齊跌，使得狹義庫存延續穩步回升態勢，突破6億平大關。據CRIC監測數據，2021年9月百城商品住宅庫存量達到了60169萬平方米，環比上漲4%，同比增長2%。

不同能級城市呈現差異化行情。

一線城市環比上漲6%，同比下跌7%，主要原因是9月供應大幅放量造成狹義庫存短期激增，但仍顯著低於去年同期；二線城市同環比變動不大，基本與上月持平；三四線同環比齊增，漲幅均在6-7%，市場下行壓力下，庫存風險持續加劇。

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統

具體城市而言，一線城市中，僅上海保持了同環比齊降態勢，降幅分別達到了41%和13%，總體保持供不應求格局；北京環比微增4%，整體庫存量仍低於去年同期；廣州、深圳迎來了階段性放量，狹義庫存保持穩步上行態勢，環比漲幅分別達到了13%和15%。

二線城市中，北部內陸城市諸如瀋陽、青島、太原9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3。同比來看，漲跌參半，漲幅超20%的主要是北部和中部等弱二線城市，鄭州、武漢、銀川、哈爾濱、南昌等，庫存積壓情況顯著。

三四線城市狹義庫存同、環比均呈現漲多跌少，不同城市間分化持續加劇：欽州、衡陽、臨沂、岳陽、瀘州、淄博等城市庫存基數較大，疊加成交轉淡，狹義庫存穩步攀升；而東莞、金華、常州、惠州等東南沿海城市受到政策“調控”影響，成交被抑制。此外，部分長三角城市迎來輪動行情，蕪湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月庫存環比持降，同比跌幅均在40%以上。

數據來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統

從廣義庫存來看，仍然持續高位。

2021年9月末，廣義庫存達到37.8億平方米，環比微降0.5%，同比上漲10%。市場下行壓力下，狹義庫存同環比齊增，廣義庫存微降與房企開工意願回升密切相關，從統計局數據來看，9月單月房屋新開工面積爲17442萬平，環比上漲5%，可見與搶收業績相比，房企更傾向於抓回款，逐步加快開工進度，以保證年內資金流回正。

庫存消化週期增加至14.9個月

市場下行壓力加劇，成交持續遇冷，加之9月末狹義庫存穩步上揚，導致去化週期加速上行，較8月末的13.04個月上漲至14.92個月。

不同能級城市均保持上揚。一線成交熱度略有轉淡，去化週期由降轉增，上行至11.78個月，同比上漲6%，高於去年同期。

其中，北京、廣州去化週期均在1年以上，上海、深圳則低於10個月，庫存風險相對較小。而上海是四城狹義庫存唯一環比回落的城市，但去化週期卻環比微增，主要是因調控層層加碼下，新房市場逐漸迴歸理性，疊加房貸放款週期普遍延長，使得置換需求被壓抑，成交增長動能略有不足，去化週期增至5.36個月，仍顯著低於去年同期。

30個二線城市中僅有哈爾濱、太原、大連、瀋陽、長春4個城市庫存消化週期超過2年，以北部城市居多，成交相對慘淡；半數城市去化週期在12個月以內。

從變化情況來看，商品住宅消化週期同、環比均是漲多跌少，其中哈爾濱、瀋陽、長春、昆明、蘭州、青島、南寧、鄭州、天津等面臨去化週期大於15個月且同環比齊增，整體庫存風險依舊較大。

三四線城市由於供過於求加劇，成交下行致去化週期激增至17.53個月，高於百城平均。反觀下跌城市以東南沿海三四線爲主，比如德清、鹽城等城市9月末消化週期維持在一年以下。而北海、連江、防城港、肇慶、煙臺、寶雞、永泰、衡陽、淄博等基本面缺乏支撐的三四線城市消化週期高達30個月以上，且同環比齊增，庫存風險依舊較大。