原标题：大湾区文旅集团四战港股IPO 收入八成来自销售度假物业 来源：证券日报网

本报记者 谢若琳

在三度折戟港交所后，近日，中国文旅集团再次向港交所递交招股书，同时决定更名为大湾区文旅康居股份有限公司（以下简称：大湾区文旅集团）。

为何在此时选择更名？大湾区文旅集团没有正面回复这一问题，相关负责人仅对《证券日报》记者表示，“顺应大湾区一体化发展趋势，未来，公司业务将继续立足粤港澳大湾区，辐射全国及海外市场，重点专注于及加强文化旅游业务，打造一流的文旅运营平台。”

但实际上，大湾区文旅集团并非一家纯粹的文旅集团，该公司过往的业务收入主要依靠的是销售度假物业。

两年内四次冲击IPO

资料显示，大湾区文旅集团是一家位于文化旅游体验地点的度假物业开发商，同时从事文化旅游业务。

2020年4月份，大湾区文旅集团首次递交招股书，6个月后招股书“失效”。随后，该公司又经历了两轮“递交-失效”的循环，直至本次，已是该公司第四次冲击港股。

艾德证券期货持牌代表陈刚告诉《证券日报》记者，港股市场新股上市，往往需要经历递表、聆讯、路演、招股、公布配售结果、暗盘交易、上市这几个流程。中国文旅这是第四次递表，是因为前面三次递表后都未在规定的时间内通过聆讯。“聆讯，就是港交所对拟上市公司提交的申请材料进行全面评估。如果没有通过聆讯，会明确告知不符合哪一条上市规定，退回补充材料。”

记者发现，最新的招股书突出了公司业务在“大湾区”的地理优势。招股书显示，“公司大部分的度假物业及土地储备策略性地位于江门恩平（属大湾区的一部分），处于有利位置，受惠于大湾区协同发展的国家策略。”

大湾区文旅集团旗下项目大部分位于广东省。根据仲量联行行业报告，按2020年广东省房地产公司的住宅物业（包括度假物业）合约销售总额计，大湾区文旅集团排名第220。

收入八成来自销售度假物业

从收入构成来看，大湾区文旅集团收入主要来自两个板块：销售度假物业、文化旅游业务。

销售度假物业层面，目前，公司在广东省恩平市拥有18个度假物业发展项目组合，其中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖等11个项目已竣工，另有3个为发展中项目、4个为持作未来发展项目。截至2021年8月31日，公司的土地储备总建筑面积约为130万平方米。

文化旅游业务层面，目前，公司正在运营广东省清远市英德巧克力王国、中山市泉林欢乐世界园区和恩平市泉林黄金小镇。其中，恩平市泉林黄金小镇是公司拥有所有权的项目，其余两个项目的所有权均属于第三方公司。此外，公司还在开发安徽省黄山富资里（许村）古镇等项目。但值得一提的是，大部分旅游项目内，同样含有物业销售项目。

从收入比例来看，2018年、2019年、2020年以及2021年前5个月，中国文旅集团来自销售度假物业业务的收入分别为2.67亿元、5.94亿元、8.48亿元和2.78亿元，占总收入的比例分别为79.8%、80.7%、87.7%和87.1%。其来自文化旅游业务的收入分别为6771.4万元、1.42亿元、1.19亿元和4109.4万元，占比分别为20.2%、19.3%、12.3%和12.9%。

那么，大湾区文旅集团究竟是一家文旅企业，还是一家房地产承销商？

中国城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《证券日报》记者，“旅游+地产”的投资开发模式是很常见的。这不仅是大湾区文旅集团一家企业的行为，很多上市房企都有旅游地产业务，通常他们会在旅游景区销售高档洋房、别墅、公寓，出售比例约在40%左右，以达到回笼资金的目的。“旅游景区销售物业的现象，可以说是中国房产行业的一种潜规则。因为文旅项目前期投资额巨大，回报周期很长，因此非常考验房企的资金实力。企业只有通过销售一部分物业，快速回笼资金，才能有实力投入下一批项目的投资开发当中。”

“目前国内仅依靠门票收入存活的文旅项目非常少见，因为文旅项目的土地成本、资金成本、建安成本、人工成本都很高，同时大部分文旅项目的开发商都要负责很多配套，因此文旅项目搭售住宅是业内惯例。”中原地产首席分析张大伟对记者表示。

（编辑 崔漫 才山丹）