原標題：大手筆拿地後，越秀地產從房託平臺套現超30億元

記者 | 黃昱

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廣州國企越秀地產今年在土地市場上風頭不小，不僅在廣州兩次集中供地中成爲拿地金額最高的房企，還新進入了北京、上海、東莞、寧波、畢節等城市，大有逆勢出擊之態。

對於越秀地產來說，除了跟大部分國企一樣具備公開融資優勢外，還有一大可套現商業物業的資本平臺，即越秀房產信託基金（以下簡稱“越秀房託”），越秀地產持股38.35%。

10月24日，越秀地產宣佈，擬將旗下位於廣州的越秀金融大廈出售給越秀房託，出售代價約爲資金78億元。

對於今年上半年底賬面上只有約18億元的越秀房託來說，78億元的收購金額顯然是一筆不菲的開支。公告顯示，越秀房託將通過供股以及銀行貸款支付部分款項，分別爲32.6億元以及38.28億元，剩餘部分由內部資源撥付。

越秀房託主席、執行董事及行政總裁林德良曾在中期業績會上表示，今年是越秀房託收購的好時機，公司一直沒有放棄對外收購的研究，無論是與越秀地產還是第三方，無論是在廣州還是北京、上海，不排除未來半年或一年收購新的項目。

事實上，2018年底賣出越秀新都會、買入杭州維多利之後，越秀房託旗下8項物業組合一直維持不變，分別爲廣州的白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、國金中心，上海的越秀大廈，武漢的武漢越秀財富中心、星匯維港購物中心以及杭州維多利。

越秀金融大廈將成爲越秀房託位於珠江新城核心區的第二棟物業、其所有物業中的第六棟寫字樓及第九棟物業。

越秀金融大廈爲國際甲級寫字樓，爲廣州十大摩天大樓之一，是地處廣州珠江新城核心區的策略性位置的地標建築，總建築面積約爲21萬平方米，包括68層高的商業大廈（包括4層零售空間及64層寫字樓空間），及擁有827個地下停車位的4層地庫。

收購完成後，越秀房託擴大後的資產組合估值預計是香港和新加坡上市房產基金所持有的中國資產組合中規模最大的。

據悉，越秀金融大廈於2015年落成，目前已進入第二個租賃週期，今年上半年爲越秀地產帶來租金收入約爲1.9億元，同比上升 4.4%，截至上半年底的出租率約爲91.4%。

越秀金融大廈注入後，將爲越秀房託提出額外的可分配收入，約佔截至2021年6月30日止6個月經擴大組合收入的19%。同時減少對廣州國金中心的依賴，其對越秀房託總組合的物業估值的佔比將從55%降至44%。

據悉，通過此次出售，越秀地產將獲得現金款項淨額約爲31.34億元（已扣除出售完成前需清償項目公司金融機構借款約28.55億元，以及越秀地產認購越秀房託此次配售基金單位約爲12.67億元）。

越秀地產方面表示，完成出售後，公司的淨負債率將從中期的49.8%下降至40.5%。

顯然，這次出售爲越秀地產又爭取了更多的拿地空間。

1983年越秀地產前身廣州市城市開發建設總公司成立，然而在發展的三十多年來，其始終未能突破千億銷售額，給外界呈現“保守”的姿態。

其實從2009年開始，越秀地產開始全國化佈局，並在2019年提出了“1+4”全國化戰略佈局，即以大灣區爲核心，重點佈局華東、華中、北方以及西南地區。

從過去多年全國化的效果來看，越秀地產在深耕大本營的效果上雖然不錯，但外拓區域的投資效果卻不盡如意，一半城市爲近兩年新進，存在外拓城市根基並不穩固的問題。

截至上半年底，越秀地產在全國佈局25個城市，總土地儲備約爲2809萬平方米，同比增長18.9%，其中大灣區佔比約54.6%，廣州佔比約47.5%。從銷售來看，上半年越秀地產合約銷售額約爲473.8億元，同比上升26.1%，其中廣州貢獻的銷售額約爲265.9億元，佔總銷售比例爲56.1%。

億翰智庫指出，以廣州和廣州外的視角來看，廣州外區域新增土儲比重大部分時間高於廣州，但是合同銷售卻只在少數年份超過廣州。杭州2018年開始成爲越秀地產廣州之外唯一的百億城市，成爲其少數深耕的外拓城市之一。

在投資力度和全國化進程經歷了反覆之後，越秀地產自2017年以來加大了投資力度，2017新增土儲建面同比增長62.9%至505萬平方米，2018年-2020年基本維持在較高水平，分別爲505萬平方米、771萬平方米、560萬平方米。

從拿地金額上來看，越秀地產2020年的土地投資支出爲410億元，超出原本的土地預算近110億元；今年上半年，在集中供地推動下，越秀地產拿地力度十分顯著，上半年新增土儲建面已達500萬平方米，拿地金額至少超過570億元，超出去年全年水平。

下半年來，越秀地產在第二批集中供地中繼續大展拳腳，在廣州以103億元拿下兩宗地塊，同時聯合深耕上海的新加坡上市房企仁恆置地以約46億元拿下上海閔行一地塊。

憑藉資金的優勢，越秀地產在當前下行的市場中加緊彌補過去佈局過於集中的缺陷，尤其是新進入了北京、上海一線城市，完成了這家老牌粵企在“北上廣深”四個一線城市的佈局。

在此背景下，截至6月底，越秀地產的現金及現金等價物及監控戶存款總額約400億元，較年初上升7.2%。但從“三道紅線”來看，其剔除預收賬款的資產負債率爲69.4%，比去年底增長0.2個百分點，淨負債率爲49.8%，比去年底增加2.3個百分點，現金短債比從去年底的2.25倍降至1.8倍。

一位地產研究人員對界面新聞表示，此番出售越秀金融大廈給越秀房託，不排除是要先快速回籠一波資金，以免超過財務紅線，畢竟國企現在要趁着土地市場熱度下降，攫取更多市場份額。

不難發現，在如今的市場環境下，央企國企已經在土地市場唱主角，多數民企已經“躺平”。不過，億翰智庫指出，即便國企央企有優勢存在，但成長速度也難與市場上行時同日而語，只能說相對更優，可以先置的思考資源和資金的最佳配置和安排。

國企央企在發展和經營管理中收到監管和約束較多，在靈活性和效率上難以與民企相比。上述地產研究人員認爲，越秀地產過往同樣面臨效率不高的問題，所以在上一輪高週轉期掉隊了，接下來主要需提高開發效率，同時不拿錯地、打磨產品。