原標題：南京第三批集中供地對房企示好 調低競買門檻

21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道 10月24日，南京市規劃和自然資源局公佈第三批集中供地，將會推出61幅土地，總起拍價482.86億元，將於11月25日正式出讓。這比此前規劃的10月份第三次集中供地延後了一個月。

據透露，南京第三次集中供地將按“限房價、定品質、競地價”方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過覈定價格（裝修價格另行覈定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行覈定）。

緊隨南京之後，10月26日，蘇州也公佈了第三批集中供地情況，共出讓26幅涉宅地塊，其中吳江區8幅、高新區7幅、相城6幅、吳中3幅、姑蘇區1幅、工業園區1幅。該批地塊起拍總價405.6億，將於11月24日正式開拍。

對此，上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從這兩個城市發佈的第三批集中供地土拍規則來看，土拍規則在不斷完善和細化。在此前提下，地價不可能再無序上漲。他認爲，南京這次集中供地規則中關於拍地自有資金比例的規定，以及“一家最多參與11塊土地”的規則，讓拿地機會更均等。基於當前市場溫度下調，疊加嚴密的拿地制度，土地市場繼續保持冷靜是大概率事件。“南京第二批集中供地有不少土地終止出讓了，不排除這批也出現同樣的可能”。

准入門檻降低

南京第三批集中供地出讓規則有兩方面的明顯變化：對於租賃住房的傾斜力度加大了；調低拿地門檻，強調競拍人的公平性。

據瞭解，南京第三批集中供地中有8幅安置房用地以及7幅租賃住房用地。其中6幅爲純單身職工公寓用地、1幅爲單身職工公寓用地和住宅混合用地。

相比前兩次集中供地，南京第三批集中供地在商品住宅土地供應上有所減少，同時一定程度上降低了整體的競拍要求，並對租賃住房的建設和出租做出限定。比如，第二次集中供地的時候，有11幅土地要求不得聯合報名競買、不得合作開發，嚴格限制股權轉讓，而在本次則沒有這一約束。此外，南京土拍在房企資質方面要求也有所降低，本次供應地塊全部要求資質爲三級及以上，而此前多數要求二級甚至一級。在對競買人方面的要求上，除溧水、高淳地塊外，同一競買人報名地塊數量不超過11宗。這從一定程度上保證了競買人的機會均等。

蘇州亦如此，第三批集中供地增加了商品住宅土地供應，同時下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價，整體競拍要求降低。

此外，因應市場交易出現下調，傳導到房企投拓端出現收縮，南京第三批集中供地還規定，當網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%。

南京對這次集中供地出讓地塊配建的租賃住房要求提高了：須以整幢、整單元或整層爲最小單位，不足一單元或一層的應在同單元或同層內集中佈置，原則上以中小戶型爲主，由競得人建成後用於租賃，對外出租單次租期原則上不得超過10年，不得上市銷售、不得轉讓、不得分割抵押（另有約定的除外），須遵守國家及南京市租賃住房管理政策相關要求。

進入第四季度，由於融資不順暢以及面臨即將到來的償債壓力，房企拿地意願降低了。不少企業表示“現金爲王”，“手裏拿着現金有安全感”，並預期明年土地市場會有更好的機會。中指院10月21日發佈一份研報稱，9月房企融資總額跌至谷底，單月融資總額跌至千億以內，降幅超四成，單月融資規模同比連降7個月。傳統融資渠道中，信用債、海外債、信託融資平分秋色，ABS發行歸零。此外，十餘家房企海外評級或展望被下調。

爲了提升企業的拿地積極性，蘇州也跟風調低拿地門檻，採取“將保證金比例下調；首次付款比例下降、取消土地的市場指導價”等手段吸引房企拿地，但規定“園區地塊需封頂銷售”。

拿地資本結構或有變數

南京對土拍規則做出相應調整，還有一個重要因素：前兩次集中供地的熱度仍集中於頭部房企與央企、國企身上。比如在第二輪集中供地中，大房企積極參與南京市場的土拍。這導致市區有11幅核心地塊溢價率觸頂，核心板塊競爭激烈；拿地房企以央企、國企爲主，龍湖則活躍於多個城市第二次集中供地土拍現場。在第三批土地中，南京選擇了好壞參差的地塊，並且增加了土地數量，或許是出於控制溢價率，以及讓更多房企有參與機會的考慮。

在南京第二次土拍中，頭部房企拿地金額佔比接近60%。從拿地數量來看，中海地產3幅，成交總價80.30億元，是投資額最大的房企。葛洲壩、龍湖、保利發展、珠海華髮、華潤置地、中鐵置業、杭州濱江、中國鐵建、首開股份、卓越置業等也有所斬獲。

顯然，隨着調控加深，房企開始收縮投資。南京已經關注到房企這一變化，第三批次土地同樣延續了量大的特徵，但總起拍價明顯下調了。

此前在首批和二批集中供地中撤銷出讓的棲霞區燕子磯街道G81、六合區龍袍街道G98、江寧區淳化街道G45三幅土地，第三次集中供地將再度掛牌。

除去這三幅土地的重複推地量，南京三批集中供地一共出讓761.74萬平方米，加上兩集中前推出的33.95萬平方米，今年全年供應涉宅地（含安置、租賃房）面積達795.69萬平方米。而據此前南京2021年度國有建設用地供應計劃顯示，全年預計推出住宅用地面積爲919萬平方米。照此測算，南京2021年土地出讓數量爲全年計劃的87%。

蘇州也把此前在第二批集中供地中終止出讓的相城區高鐵新城南天成路南、求索街東地塊，在修改了規劃指標後，放在第三次集中供地中再度掛牌，但起拍價上漲了1600萬元。

作爲長三角最受關注、調控最密集的強二線城市，南京集中供地的地塊淨利率此前一直不高。在首次集中供地中，除一幅終止出讓之外，總共51幅土地賣出992.5億。據一名參與土拍並幸運地搖中了一幅地塊的房企人士透露，很多地塊測算下來，淨利率在2%左右。

南京第一次集中供地的時候，市場庫存處於新低狀態，去化週期只有5個月，位於主城區的32幅土地，去化優勢明顯，盈利空間可期，引發了資金實力雄厚的房企的爭搶。南京首批次集中供地中51幅土地有36幅觸及地價限價，進入搖號程序。包括萬科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭輝等等多家外來房企均搖中了，這些房企此前都在南京有過土儲。也有房企指出，南京土地利潤空間比杭州大。土地市場熱度如此，南京力求在讓開發商保有利潤空間的基礎上，保證房屋質量的意圖很明顯。

然而，南京第一、二次集中供地結束之後，市場變化漸趨明朗，調控更密集，政策補漏也成爲地方政府的調控常態。一個背景是，近期一線城市在一二手房價管控上加大了力度。比如5月20日，在年初出臺二手房指導價之後，深圳要求進一步規範新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作，並啓用商品房定價評估系統。政策的實施令二手房市場成交進入下行週期。

參照上海第二次集中供地中，資金結構發生變化，南京第三次集中供地由於調低了拿地門檻，拿地資金結構或許也有變化。

上海第二次集中供地中，外資投資機構現身聯合國企拿下位於靜安區彭浦新村的一幅保障性租賃住房用地，成交價7.22億元，是全場成交價最高的一幅保障性住房用地。這幅地塊由上海寧音企業管理有限公司（簡稱“上海寧音”）與上海微和景明公寓管理有限公司（簡稱“上海微和景明”）聯合體拿下。啓信寶信息顯示，上海寧音是上海靜安區國資委下屬企業；啓信寶信息顯示，上海微和景明是在2021年8月13日註冊於上海自貿區的一家住房租賃爲主的企業，該公司其中一名董事爲張其奇，而張其奇又是華平投資的合夥人。在民營房企普遍缺乏拿地資金的當下，外資進場“撿漏”的意味頗濃。 

由於剛剛啓動報名，南京第三批集中供地的拿地資金結構變化，還有待市場驗證。