原標題：又一家房企出現美元債務違約，房企如何逆市“自救”？

10月26日，當代置業成爲繼花樣年、新力等房企之後，又一家出現美元債務違約的房企。與此同時，伴隨着上週批量房企的信用評級被下調，在債券市場上無異於雪上加霜。10月26日當天，房地產板塊收盤下跌1.35%，下跌企業多達104家。

目前，隨着房企銷售下行，融資收緊下短期資金鍊承壓，“安全”已經成爲房企的首要關鍵詞。爲此，有的房企感到寒意，減少拿地投資，進行“縮骨減肥”；還有的房企開啓自救模式，掀起債務回購潮，甚至以出售資產、向股東借款、引入戰投等方式緩解流動性危機。在業內人士看來，房企應持續推進重塑債券市場的信心。

近段時間，已有當代置業、花樣年、新力等多家房企出現美元債違約。圖片來源/IC photo

當代置業2.5億美元債發生違約

又一家房企出現美元債務違約。10月26日，當代置業發佈公告表示，其於10月25日到期的2.5億美元、票息12.85釐的美元優先票據，發生票據違約。此前，當代置業就該優先票據尋求債務延展兌付，但最終並未實現。

當代置業在一封內部信中提到，對於這一次債務問題，已採用了資產處置、股東借款、戰投方引入等方式，在形勢更加嚴峻的情況下，有幾項工作沒有達到預期的結果，導致風險出現。

前一天（10月25日）晚間，雅居樂也就債務償還作出自願性公告稱，鑑於近期房地產行業的發展，雅居樂與投資者之間的溝通頻率最近有所增加。在溝通中，公司已向投資者保證有足夠資金償還到期債務。

從10月開始，房地產市場入冬，房企美元債違約不斷，債務成爲很多房企關注的焦點。值得一提的是，伴隨房企美元債違約，國際評級機構持續下調房企信用評級。其中，10月18日及19日穆迪連續對十幾家房企的評級進行下調。

另據國金證券於10月14日發佈的研報顯示，自9月份開始不到一個半月的時間，穆迪、標普和惠譽至少對房企進行了25次的主體評級下調，其中花樣年等部分房企被多次下調評級。

對此，中指研究院企業事業部研究副總監劉水錶示，9月以來，海外評級機構數次下調多家中資房企信用評級或展望，造成投資人信心大減。而境外融資渠道不暢、信用風險敞口增加成爲房企評級下調的最主要因素。此外，盈利能力減弱也是房企被調級的誘因之一。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，今年房企被評級機構下調評級次數創歷年之最。因爲前期有多家房企到期債務違約，導致房企評級被批量下調。這主要是對信用風險的擔憂，擔憂房企到期債務的償還能力下降，資產變現的能力下降，以及再融資能力下降等。

多家房企“縮骨減肥”尋求自救

在行業信用風險加速暴露的同時，作爲房地產行業的“吹哨人”，萬科董事會主席鬱亮在三年前率先喊出“活下去”。這一次，他給出的處方是：“尊重常識，迴歸常態，陣痛之後，仍有機會”。

“行業冬天來的時候誰都冷，首先要解決自己如何過冬的問題。現在安全比增長更重要，能力比規模更重要。”10月22日，鬱亮在萬科業務交流會上說：“房地產整個縮表的過程，就是把金融紅利從房地產行業中去掉，就如同縮骨減肥一樣，帶來非常大的衝擊，必然伴隨煎熬的痛苦。”

許家印對於鬱亮說的“縮骨減肥”感同身受。10月22日，在恒大集團復工復產專題會上，恒大董事局主席許家印宣佈了恒大化解風險自救的戰略決定，其中包括恒大的房地產銷售規模要從去年的7000多億，在10年內壓降到每年2000億左右，實現由房地產業向新能源汽車產業的轉型。

事實上，恒大自救戰略中的減少拿地、壓縮投資，已成爲很多房企的共同做法。這在今年前三季房地產開發投資額增幅首次跌至個位數上可以得到印證。

值得關注的是，美元債“交換要約”也成爲很多房企的自救舉措。10月26日，港龍中國公告披露2021年到期13.5%的美元債“交換要約”，以及建議發行新優先票據融資。

而此前海倫堡已經操作成功，原本10月14日到期的美元債，於10月8日交換要約和新票據發行同時完成，兌付壓力成功延後。

而鑫苑置業於10月15日到期的美元債券，在9月30日發起交換要約。在債券到期的前一天，鑫苑置業發佈公告稱，總計2.08億美元的票據本金已在交換要約、發行和同意徵集中有效投標。由此，鑫苑置業成功“躲過一劫”。

除此之外，房地產行業收併購頻繁也是房企自救的結果。最爲典型的是碧桂園服務宣佈33億元收購彩生活旗下資產，以及百億收購富力物業。

美元債回購潮提振市場信心

頻頻爆雷的美元債，猶如懸在房企頭上的達摩克利斯之劍。自10月以來，多家房企積極增持股票與回購債券，以增強二級市場投資者信心。

比如，10月7日，禹洲集團公告披露，公司控股股東兼執行董事林龍安於二級市場購買公司多項美元優先票據；10月15日，世茂集團公告稱，完成贖回於2021年到期的優先票據。

與此同時，10月11日，龍光集團購回1000萬美元於2022年到期金額爲2.5億美元、利率爲5.75%的優先票據。對此，龍光集團認爲，購回其優先票據將減少未來財務開支及降低其財務資產負債水平，符合龍光集團及其股東的整體利益。

隨後，10月12日，建業地產公告稱，該公司擬回購2021年11月到期的美元票據，涉資1428萬美元；10月12日及10月13日，弘陽地產於公開市場購回本金總額分別達500萬美元及200萬美元的2019年10月票據；10月14日，正榮地產披露累計回購3300萬美元優先票據，其中包括回購300萬美元2021年到期本金總額爲2億美元的5.95%優先票據。

此外，包括世茂集團、正榮地產、龍光集團、建業地產、弘陽地產均表示，將繼續監察市場狀況及其財務結構，並可能於適當時候進一步回購其優先票據。

在劉水看來，爲應對房企海外債市場大幅波動，多家房企主動發起回購，一方面對穩定投資人信息、緩解市場壓力起到積極作用，另一方面也展示了自身的實力和流動性承壓能力。

業內：債務集中兌付，流動性仍承壓

“海外債通常以‘借新償舊’的方式置換到期債務，海外市場波動必然阻礙新債的發行。”劉水錶示，2022年恰逢海外債到期的主要年份，年度到期債務約3620億元，高峯期在1月、3-4月、6-7月，整體來看上半年償債高峯密集，資金需求上升，房企只能動用內部資金償還債務，使得本已喫緊的流動性再度承壓。

在克而瑞分析人士看來，目前，房企自救在下行市場中顯得“杯水車薪”，在銷售下行、融資收緊、資金鍊承壓的背景下，房企自救壓力較大。

除了自救外，房企也在寄希望於政策端的改善。日前，有媒體報道稱，國家發改委召集美元債大戶摸底房企境外債到期情況及房企存在的壓力；同時，國家外管局已爲房企境內資金償還境外債開闢“綠色通道”。綠色通道開通後，房企用境內資金償還境外債時，審批速度明顯加快。此舉無疑將緩解房企美元債的還款壓力。

劉水認爲，監管層認識到房地產市場正在發生變化，此前提出準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，將保持房地產信貸平穩有序投放，糾正過緊的房地產信貸政策。從走勢來看，房地產信貸政策會邊際調整放鬆，未來幾個月房地產市場將趨穩轉暖。

光大證券發佈研報認爲，四季度行業流動性將得到修復，居民按揭貸款邊際回暖，竣工端將保持較高增速。這將有助於修復資本市場過度悲觀預期，房地產板塊的短期表現值得期待。不過，全球通脹預期和大宗商品上漲或導致利率有上行壓力，或對資金密集型的地產開發造成潛在影響；房企“三道紅線”疊加債務集中償還期，部分房企或還將出現信用違約。

克而瑞則建議，未來企業在債券市場的信心重塑行動或將持續推進，同時要積極提前部署債券償還計劃，從而保證境外債券市場的再融資需求有序滾動。

新京報記者 袁秀麗