原標題:王健林的萬達商管攜380家廣場赴港上市?萬達又回香港該咋看?

最近一段時間,在我們看到各家房地產企業紛紛想方設法進行促銷賺錢的時候,之前已經在房地產市場沉寂許久的萬達突然傳來了消息,王健林旗下的萬達商管攜380家廣場赴港上市,在房地產市場深度調整的今天,萬達做出這樣的舉動其目的到底何在?無債一身輕的王健林該怎麼看?

一、萬達商管衝刺赴港上市?

根據鈦媒體的報道,近日,珠海萬達商管向香港聯交所遞交了招股書,擬面向全球發行股份,募集資金用於投資、收購、擴大在管物業面積,改造場景、硬件,戰略投資等。

相較於此前A股6年漫長等待卻無功而返,此次返港上市看起來順利許多。自8月20日證監會首次接收上市材料,到珠海萬達商管遞交招股書,僅用了2個月時間。

招股書透露,珠海萬達商管是中國目前最大的商業運營服務提供商,主要業務是爲商業廣場提供運營服務,包括商業管理服務、物業管理服務,及增值服務。截至2021年6月30日,公司管理全國204個城市380座萬達廣場,在管商業廣場建築面積共5420萬平方米,平均出租率爲98.8%。其中的獨立第三方商業廣場數量達106個,佔總在管商業廣場數量的27.9%。同時,萬達商管還有162個儲備項目,包括133個獨立第三方項目。2018年至2020年,萬達商管的在管商業廣場(不包括停車位)平均出租率爲98.8%。

根據弗若斯特沙利文統計資料,截至去年末,珠海萬達商管在管建築面積排名世界第一,超過中國第二名至第十名的總和;儲備項目建築面積及管理的獨立第三方商業廣場數量皆排名中國第一。

招股書顯示,2018年至2020年,珠海萬達商管收入分別爲110.23億元、134.37億元、171.96億元,2021年上半年收入106.36億元,比去年同期增長42.7%;2018年至2020年,淨利潤分別爲20.22億元、12.48億元、11.12億元,2021年上半年淨利潤爲6.56億元;2018年至2020年,核心溢利17.51億元、12.70億元、11.76億元,2021年上半年爲20.65億元。

根據經濟觀察報的報道,上市前,萬達商管的Pre-IPO融資中,獲得了來自碧桂園騰訊、螞蟻和PAG太盟投資集團等機構的486億港元(約60億美元)融資。而據招股書,萬達商管此前估值已達280億美元(或人民幣1800億元)。2015年起,萬達商管開始以輕資產模式管理獨立第三方商業廣場。2020年9月28日,萬達商管宣佈,從2021年開始,不再發展“重資產”,全面實施“輕資產”戰略。2021年,萬達集團計劃開業50個萬達廣場,其中輕資產佔比68%;同時,計劃簽約70個輕資產萬達廣場。

二、如今的萬達到底該怎麼看?

說實在,說起萬達相信大多數中國人都不會陌生,作爲中國曾經房地產的翹楚,王健林可是長期佔據中國首富的位置,直到當年萬達出現債務問題,當時的王健林可謂是遭到重創,然而之後通過一系列的資產瘦身,現在的萬達似乎已經是“輕舟已過萬重山”的感覺,在其他房地產企業紛紛自救的時候,萬達卻開始了自己的上市之路,從2016年退市到連續6年衝刺A股上市未果,如今萬達商管又再度回到港股,現在的萬達到底該怎麼看?我們又該如何看待萬達的未來呢?

首先,雖然萬達還是那個萬達,但是內核已經不一樣了。2016年萬達商業從港股退市的時候,那個時候的萬達是個標標準準的房地產公司,萬達商業擬上市的資產以商場、酒店、文旅項目爲主,這樣的項目裏面蘊含着大量的房地產元素,可以說是完全的房地產公司。不過,這一切的轉折發生在2017年,2017年底的時候,萬達商管的資產總額爲6891.05億元,負債總額爲4462.53億元。高額的負債讓萬達提早出現了當前不少房地產企業都面臨的債務問題,面對着債務問題在一番艱苦抉擇之後,萬達商管選擇了拋售。王健林先是割肉將萬達商業地產的77個酒店項目以199億的價格出售給富力地產,再以近440億元價格將13個文旅酒店項目91%股權賣給了融創,合計金額爲637.50億元。這樣大規模的拋售讓人不禁感慨王健林狠起來的時候真的是有些讓人害怕,不過效果是很顯著的,到2019年底萬達商管的負債就已經降到了三千億以下。並且就在同一年,同樣是2017年年初,王健林宣佈在萬達內部來自於非房地產業務的收入已經開始超過房地產業務,萬達開始全面去房地產化,如今的萬達商管其實已經不再是之前大家熟悉的房地產公司,萬達的名字雖然還是那個萬達,但是2019年底,萬達商業集團徹底從房地產業務剝離,成爲純粹的商業管理運營企業。

其次,王健林開始玩輕資產搶奪市場風口。在去房地產化之後,萬達已經開始變輕了,不過萬達的玩法更是直接了當,這就是輕資產運營,不再把大量的資金砸到商場裏面做重資產的運營,而是想方設法降低自己的資產運營的壓力,用輕資產的方式來搶佔市場的份額,在引入了騰訊、蘇寧、京東等互聯網公司之後,萬達開始在玩輕資產運營方面變得得心應手,截至2020年底,在建的142個萬達廣場中,輕資產部分佔比超過80%,2021年計劃簽約70座輕資產萬達廣場。而對於當前市場來說,輕資產運營可以說是房地產領域的高科技,在資本市場上,舉個最簡單的例子,同樣一個集團的上市公司,碧桂園的市盈率始終在4倍徘徊,但是同一家公司的碧桂園服務市盈率高達50倍,可以說在房地產領域,輕資產運營堪比互聯網高科技的市盈率水平,讓輕資產成爲了市場的絕對風口,而王健林目前就要搶奪這個風口。

第三,萬達商管的風險到底在哪裏呢?

相信熟悉我們的朋友都知道,我們在分析一家新上市企業的時候,不會一邊倒的只說好話,說完了萬達的優勢我們也必須要說下萬達的風險:

一是萬達的對賭協議其實壓力巨大。萬達商管雖然很有可能其規模會超過當前上市的絕大多數商管類上市公司,但是萬達的對賭協議其實具有巨大的壓力,萬達方面與投資者設有對賭協議,萬達方面同意保證珠海萬達商管2021年到2023年實際淨利潤將分別不低於51.9億元、74.3億元及94.6億元。這麼高額的對賭協議,一旦萬達完不成任務,將有可能帶來較大的市場風險。

二是輕資產運營雖好但市場競爭激烈。我們前面說了,萬達商管的在管建築面積非常大,但是問題是商管已經是一個輕資產運營的賽道,在這個賽道之中,由於沒有了資產門檻的壓力,對於大多數市場參與方來說,參與市場競爭的可能性還是很大的,所以市場競爭非常激烈,萬達能否始終保持自己的優勢還是個未知數。

三是萬達的資產負債水平依然較高。雖然我們之前說了,萬達賣掉了很多資產,把自己的資產負債率降低了很多,不過近年來,珠海萬達商管的資產負債率則一直保持在80%以上。招股書顯示,2018年至2020年,公司資產負債率分別爲80.5%、80.4%、95.8%,2021年上半年資產負債率則爲80.4%。較高的資產負債水平,也讓萬達未來的表現存在較大的不確定因素。

萬達迴歸港股上市從目前來說應該不是一件難事,問題是迴歸之後的萬達能否講好自己的故事呢?

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