▍房產稅真的能夠平抑房價嗎

目前流行的觀點認爲，房價之所以上漲過快是因爲從事房產投機的人太多，從事房產投機的人太多是因爲在中國沒有房屋保有稅，購房時可以不考慮保有的稅收成本，購房後便可待價而沽。那麼，如果徵收房產稅，讓購房者考慮保有的稅收成本，他們就會望而卻步，減少投機；已經擁有多套住房的人也會因爲考慮保有的稅收成本而紛紛出售，這樣就能讓房價降低。本文認爲，這種觀點看上去有一定道理，但對稅收效應的認識過於簡單。實際上，房產稅能否使房價發生影響取決於許多因素，最終結果是導致房價下跌還是房價進一步上升均有可能存在。我們先闡明房產稅與房價之間的相互關係，然後就中國可能運行的房產稅模式以及上海市、重慶市試點方案，闡述房產稅對房價的效應。

(一)中國房地產市場供求關係格局和趨勢

爲什麼在房價相當高的情況下，仍然出現需求過旺？這種需求實際上屬於一種被迫需求。之所以存在這種被迫需求，是因爲預期房屋價格還會上升。之所以有這種預期，是因爲房產供給方面存在雙重壟斷：一是政府對土地供給的壟斷；二是房地產開發商對房屋供給的壟斷。對前一個壟斷，顯而易見，在中國，土地國有實際上是城市政府所有，加上中國人多地少，特別是大城市更是如此，土地供應總是有限，且存在惟一供應者，土地招拍掛以相鄰地塊的前一次拍賣價爲底價，導致土地供應價格只能節節上升，土地市場屬於完全壟斷市場。但爲什麼開發商不懼怕高地價帶來的風險？這是因爲開發樓盤加大、土地的招標掛牌以及一系列對房地產開發企業的資質限制，導致房地產開發項目向資本雄厚有實力的開發商集中，淘汰了中小開發商，房地產開發市場特別是一線城市市場已經成爲寡頭或準寡頭壟斷的市場。在這種壟斷格局下，招拍掛過程的實力較量又將土地價格人爲提高。其中的根本原因在於對房屋價格上升的預期看好。並且，只要開發商能夠以市場價格獲得所需要的任意數量資本，市場對房地產開發的資金供應就十分充足，具備擴張的資金條件。只要房地產市場的壟斷存在，房地產開發資金的供應充足，房屋供給曲線就是完全水平的，對房價上漲的預期就會長期存在。

(二) 擬議和試點中的房產稅方案對房產價格的效應

在目前的中國，城鄉差別很大、地區差異很大，一線城市和二、三線城市差別也很大，並不存在Tiebout模型中描繪的自由流動景象，且事實上存在嚴重的房地產市場壟斷，房產稅對房價的效應也是不確定的，但是導致房價上漲的可能性更大。在中國，資本對房屋需求是單向的，而不是多向的，即一般的情況是源源不斷地從農村流向城市，從二、三線城市流向一線城市。加上房地產市場存在很嚴重的壟斷現象，一方面對房屋的需求價格彈性低，另一方面房屋的供給彈性高。在這種格局下，沒有一個真正懂得經濟學的人敢斷言：對房價漲幅比較大的一線城市，徵收房產稅後，僅僅因爲預期買房後要負擔保有稅，從而一定會降低房產供給彈性，或提高房產需求彈性，導致房價下降。房產稅對房價的影響，取決於房產稅的方案，而設計怎樣的房產稅，取決於其福利影響。

如果出臺的房產稅稅額低於房價預期上升幅度，房屋所有者就會選擇繼續保有房屋，市場房屋供應量就不會增加，房屋價格就不僅不會下降，反而還要加上收稅因素。例如，按照0.5%的稅率，以評估價值爲稅基，對私人房產恢復徵收房產稅，假定房屋價值爲200萬元，年負擔房產稅1萬元，如果房價每年上漲10%，房屋所有者要麼選擇繼續保有，要麼將來會以加上歷年房產稅和利潤的價格出售，其結果是房價不僅不會下降還要加上房產稅。

有的人可能會認爲這是因爲稅率太低的緣故。如果將稅額提高到房價預期上升幅度以上水平，那不就會迫使有多套房屋的人一定要出售多餘的房屋，從而使房價下跌嗎？但是，設計較高稅率的房產稅，使其稅額超過房價預期幅度，會遇到稅制設計難題，因爲中國不同城市房價漲幅不同，從高來定將使許多家庭無法承受稅收負擔，從低而定又無法有效調控一線城市房價。那麼，實行差別的房產稅制度，一市一定不就解決問題了嗎？也不盡然。前面的分析已經指出，差別的房產稅會導致資本要素的不合理流動，產生福利損失。

還有一種方案就是爲了不增加一般羣衆的稅收負擔，只針對擁有兩套以上房屋的家庭課徵房產稅，即第一套房屋不徵稅，這樣不就能對房屋投機起抑制作用了嗎？非也。因爲只對第一套房屋免稅將產生附帶效應，如迫使許多家庭離婚，將多套房屋變爲多人各自所有，均變爲第一套。此外，由於房屋面積、質量差異很大，有的人第一套只是很小的一套(如20~30平米、40~50平米)，而有的家庭的第一套可能是豪宅(幾百、幾千平米)，不顧房屋質量、面積、價值，僅僅按套課徵，顯然極不公平。

上海市和重慶市試點的房產稅方案能否在沒有或較低福利損失的情況下對房價起到抑制作用？筆者試加以分析。

上海市的方案包括如下要素：

1.納稅人：擁有上海市主城區房屋的房屋所有人家庭；

2.徵稅對象：新購的超過人均60平米(按位於主城區全部房屋面積計算)以上部分面積;

3.徵稅依據：房屋市場交易價;

4.實際稅率：超過上年新建住房面積均價兩倍以上的，稅率0.42%，不超過上年新建住房面積均價兩倍的，稅率0.28%。

5.政策性免稅：購新售舊且爲惟一住房，一年內可退稅(本市居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有惟一住房的，其新購住房已按本暫行辦法規定計算徵收的房產稅，可予退還)；成年子女新購住房且爲惟一，可退稅；高層次人才、重點產業緊缺急需人才新購惟一住房可免稅；非上海戶籍居民，在上海居住滿三年第一套住房可免稅，未滿三年可先徵後退，即待住滿三年可退稅。

上海市的方案所徵收的房產稅不是嚴格意義上的房產稅，因爲對存量房產均做了豁免，其目的僅是爲了限制增量房產的投資性購買，對一般的居住性需求沒有任何影響。這是一個容易推行，儘可能降低福利損失的安排。但對房屋投資性行爲的抑制效應也不是很大。因爲只要上海房產的價格上漲高於實際稅率0.28%，對房屋投資性行爲就沒有抑制效應，從而也不對房價產生影響。

重慶市方案包括如下要素：

1.納稅人：應稅房屋的房屋所有人;

2.徵稅對象：本地居民在主城區擁有獨棟住宅超過180平米部分面積，新購獨棟住宅和高檔公寓超過100平米部分的面積;同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。

3.徵稅依據：房屋交易價。

4.稅率：0.5%。本地居民擁有的獨棟住宅和高檔公寓，其交易建築面積單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍(含3倍)至4倍的，稅率爲1%;4倍(含4倍)以上的稅率爲1.2%。

5.減免稅政策：對農民在宅基地上建造的自有住房，暫免徵收房產稅；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人擁有的普通應稅住房，如納稅人在重慶市具備有戶籍、有企業、有工作任一條件的，從當年起免徵稅，如已繳納稅款的，退還當年已繳稅款;因自然災害等不可抗力因素，納稅人納稅確有困難的，可向地方稅務機關申請減免稅和緩繳稅款。

重慶市方案主要着眼點是收入分配。這一方案對一般房屋交易沒有影響，從佔有資源較多的高檔住房擁有者手中獲得一部分資金用於公租房建設，也有一定合理性。但擁有獨棟住宅和高檔公寓面積多的人不一定比擁有多套公寓的人富有；這一方案以面積爲標準，並不合理，房屋的價值不僅取決於面積，還主要取決於地段、裝修水平、小區公共設施、周邊環境等因素；此外，將徵集的資金用於公租房建設，能否起到收入再分配作用，還取決於對公租房擁有資格的界定標準，如果公租房與本地戶籍掛鉤，將對實際上參與當地社會財富創造且已承擔了間接稅和所得稅的非戶籍居民產生不公平。

總之，上海市、重慶市的試點方案對房價影響均是十分有限的。在有限區域內實行很特殊的房產稅，是否會對資本流動造成扭曲及產生其他方面的福利損失，還要看實際運行結果。此外，如果房產稅普遍推行，即使制度設計上沒有問題，在中國這樣不適應直接稅的社會文化氛圍中，一家一戶上門評估、徵收房產稅(物業稅)，要耗費多大的徵收成本，其所可能引起的政治風險該有多大，也需要認真評估。

因此，控制房價，應該價稅分流，稅收只能做它能做的事情，價格的調控還應當從引起房價上漲的根本原因入手。即用好政府土地收入，採取適當方式(不一定就是限價房、廉租房)返還給低收入羣體，讓他們雖然買不起房子但租得起房屋；分割並縮小房地產開發項目，實行統一規劃、個別投資、集中建設，讓中小資本能夠進入一線、二線城市房地產市場，增加競爭性，儘可能消除壟斷；採用適當的產權方式(如個人自由聯合體)將土地產權迴歸百姓(包括農民)，塑造土地供應市場主體，減少土地供應壟斷；在減少金融風險的情況下，增加房地產資金供給，同時提高容積率，加速房屋開發，大量增加房屋供應。從而，最終消除對房價只漲不跌的預期，使中國房地產市場走上健康可持續的軌道。

本文摘編自劉劍文《房產稅改革正當性的五維建構》和夏商末《房房產稅：能夠調節收入分配和抑制房價上漲嗎》，篇幅所限，內容有所編刪，文章僅代表作者觀點，供諸君思考。