原标题：借力数智化运营与市场下沉：房地产基金探索商业地产“存量改造” 

随着经济转型发展，越来越多房地产基金对商业地产存量改造的投资兴趣日益增加。

一位国内大型房地产基金合伙人向记者透露，此前他们主要投资住宅类项目股权，但随着房地产政策调控持续加码，目前他们已将80%房地产基金资金转投商业地产存量改造领域。

“事实上，商业地产存量改造具有较高的获利空间。一方面Z世代消费客群逐渐崛起，推动众多小众消费场景日益大众化，给商业地产带来新业态品牌、新运营理念与新消费场景，提升商业地产项目租金回报率，另一方面首店经济、体验式业态、现场演艺、国潮服饰等新消费模式的崛起，也令商业地产呈现新的发展空间。”他告诉记者。今年以来，他所在的房地产基金已考察国内经济发达地区多个城市核心商圈的商业地产存量改造项目，拟投资数亿元参与其中两、三个项目股权投资，每个项目持股比例约在10-15%。

近日，Mob研究院与头豹研究院联合发布的《2021中国商业地产洞察白皮书》指出，今年以来商业地产项目迎来集中开业潮、商业地产项目品牌焕发新活力，线下品牌融资频繁，似乎都预示着商业地产又将迎来高光时刻。但是，商业地产项目能否投资获利，依然面临着重重挑战——就商业项目分布而言，当前大量商业地产项目集中在一、二线城市，面临项目过剩问题，且商圈之间、商圈内竞争日益激烈，业态品牌同质化严重。如何满足消费者日益提升的消费需求与商业品味，存量市场如何破局，都是当前商业地产项目投资面临的新考验。

MobTech袤博科技商业化副总裁沈亚指出，当前商业地产数字化正进入3.0数智化阶段，这意味着商业地产需打破数据孤岛，实现分析与决策智能化。其中数字化的运营方式，主要在于打通内部环节，聚合内外数据。在此背景下，MobTech袤博科技正为商业资产经营管理者定制数字化智能运营中枢——MobTech袤博科技商业地产数智中台，后者拥有汇聚多方数据，沉淀数据资产、监控实时数据，洞察经营变化、智慧商业运营，赋能决策指导、把握市场机遇，打造差异特色等特点，通过数据整合、信息管理、数据分析等功能帮助商场运营的每一步都有据可依、有迹可循。

上述房地产基金合伙人告诉记者，通过将数智化运营理念引入商业地产存量改造项目，的确有助于将项目年化投资回报率提升3-4个百分点。

“若我们能将商业地产存量改造项目的年化回报率提升至逾12%，我们就可以将这些项目卖给地产类上市公司，或设计成REITS产品加快项目退出步伐。”他直言。但目前他们面临的最大挑战，在于商业地产项目的“数智化运营”改造绝非一蹴而就。

此前，他们股权投资的多个小体量商业地产存量改造项目，无论是在业态设计全面性、品牌丰富度、营销活动力度等方面都无法与大中型购物中心相比，因此他们正引入第三方商业地产数智化运营服务机构，力争先做好深度运营，从“流量”思维向“留量”思维转变——一方面沉淀用户资产，一方面通过信息高效流传、组织系统赋能支撑，将商场导购打造为超级触点，专注提升服务能力以实现可持续增长。

近日，部分商业地产项目已要求他们追加一笔“过桥贷款”投资，打造商业地产艺术策展特点，引入首店经济与体验式消费模式，打造新的“人、货、场”概念以推动新业态、新消费模式发展，助力商业地产获取更高租金回报。

多位房地产基金人士向记者透露，除了提升商业地产存量改造项目的数智化运营能力，目前他们还转而聚焦经济发达地区三、四线城市的商业地产项目投资机会。

《2021中国商业地产洞察白皮书》也指出，当前中国商业地产项目存在结构性供给过剩问题，大部分一、二线城市的人均购物中心面积超越部分发达经济体，商业同质化竞争严重，但三四线城市仍有较大发展空间。尤其是随着三四线城市居民消费水平提升，且当地居民休闲娱乐时间增加，越来越多商业地产开发商与房地产基金等投资方都开始积极拓展下沉市场。

“目前，我们已感受到三、四线城市商业地产存量改造项目与新开发项目的竞争日益激烈，有时一个处于核心商圈、且云集体验式消费、首店经济、新消费业态的商业地产项目竟然出现多家房地产基金争相投资的局面。”前述国内大型房地产基金合伙人指出。对此他们的应对策略，是整合其股权投资基金旗下众多新消费项目资源，以争取更好的投资谈判地位。

他透露，目前他们股权投资基金已投资多家茶饮、咖啡、拉面等新消费品牌项目、以及国潮服饰、国潮美妆、潮玩生活等新经济业态项目，可以通过推介这些投资项目入驻商业地产，争取获得商业地产项目的相应股权投资机会。

“这也是一项双赢合作。”他认为。一方面股权投资基金所投资的上述新消费新经济项目以更低租金成本入驻新的商业地产项目，从而实现业务快速扩张与品牌知名度提升，带动股权投资基金项目投资成功率水涨船高，另一方面房地产基金也能以此获取更优惠的入股价格，进一步增强商业地产项目投资收益率。