原標題：炒房不如炒股，交了229年房產稅的美國人：“我總在付錢”

來源：時代週報

在美國，即便還清了房貸也不能完全安心地居住。

80歲的老太太蘇珊20世紀60年代在紐約花了15000美元（約合人民幣9.6萬元）購置了一套房產，目前這套房子已經漲到20多萬美元（約合人民幣128萬元）了。雖然蘇珊早就還清了房貸，但她在這房子裏住得很不踏實，因爲每年都有高額的房產稅在等着她繳納。

在紐約，雖然65歲以上的老人有房產稅優惠政策，但是蘇珊每年要繳納的稅款仍然高達1000美元（約合人民幣6404元）左右。由於房產稅佔據了她收入的15%以上，80歲高齡的蘇珊不得不在自家附近打工來補貼這筆費用。爲了省錢，冬天她甚至不敢開足暖氣。

“等我無力工作了，我就準備賣掉這套房子，離開紐約。”蘇珊說。

來自《今日美國》的數據顯示，紐約州的房地產稅率在全美50個州中排名第14，爲1.4%，但因爲該州房價總體偏高，每年人均繳納房產稅爲2902美元（約合人民幣1.9萬元），是全美第四高。

在美國，對於很多普通人來說，擁有一套房產不一定是財富的象徵，甚至可能是負擔的開始。除了高額的人工維修費等雜費，房主每年都要爲它繳納一定比例的房產稅。據《紐約時報》報道，在某些地區，對於一個美國普通中產家庭而言，房產稅甚至可以佔到他們支出的20%。

芝加哥大學哈里斯公共政策學院的研究報告顯示，2021年，房產稅已成美國地方政府最重要的收入來源。美國各市、縣、學區和特區每年徵收大約5000億美元（約合人民幣3.2萬億元）的房產稅，約佔地方稅收的70%。

不僅如此，疫情之下，由於地方財政喫緊，美國各地也紛紛加徵房產稅。數據顯示，2020年全美房產稅2020年平均大漲5%，增幅爲4年來的最高。

美式房產稅

美國的房產稅自1792年起徵，至今已經有229年的歷史，形成了較爲完善的稅收政策體系。

在美國，不管你房子面積多大、居住人員多少、有幾處房子，只要有房產，就必須按一定稅率納稅房產稅。

而稅率則由各州政府自行制定，通常在1%到3%之間不等，制定的標準一般跟地方預算需求有關。來自《今日美國》的數據顯示，全美50個州中，目前最低的是夏威夷州，只有0.3%；最高的是新澤西州，爲2.21%。這意味着一套價值100萬美元的房子（約合人民幣640萬元），在夏威夷每年只要繳納房產稅3000美元（約合人民幣1.92萬元），在新澤西州卻要繳納22100美元（約合人民幣14萬元）。

美國新澤西州（圖源：Getty Images）

房地產稅的高低還與房子的價值有關。一般來說，各地方政府會對房產進行估價，然後根據估價以及房產稅率來決定房產稅額。在稅率相同的情況下，住房的價值越高，需要繳納的房產稅越高。

比如住在洛杉磯市的一位女士，購買了一套價格爲64萬美元（約合人民幣410萬元）的房子，當地房產稅稅率爲1.25%，所以房產稅約爲8000美元（約合人民幣5.12萬元），後來房價漲到了到72萬美元，在稅率不變的情況下，房產稅就提高到9000美元（約合人民幣5.8萬元）。

美國的房產稅並不是在購房時一次性收取，而是每年徵收，且徵收標準也並不是全國統一的。比如，新澤西州每年要徵收4次房產稅，加州一年2次，而費城一年只收1次。

當然，羊毛出在羊身上，居民繳納的房產稅，也會用於當地所居住區域的公共教育及公共服務的支出。因此，要想擁有好的城市建設、優秀的教育資源、警察和醫療資源，就要選擇好的社區，並繳納比其他地區更高的房產稅。

如果欠稅漏稅，美國政府往往會留給納稅人一段時間的寬限期，如果在這段時間內仍未補繳，超過了所給期限，政府則會強制採用房地產稅賣屋的辦法處理，收繳房屋並啓動拍賣程序。不僅如此，房主的信用記錄還會大打折扣，以後很難再獲得貸款買車買房。

《福布斯》雜誌曾報道過一個極端的例子，83歲的退休工程師尤利花了6萬美元（約合人民幣38萬元）購買了奧克蘭縣南菲爾德一棟面積140平方米的房子，計劃將其出租，用租金來資助退休後的生活。

然而，他在繳房地產稅時因爲計算錯誤，漏繳了一筆8.41美元（約合人民幣54元）的利息，結果奧克蘭縣當局沒收了這棟房子，並以2.45萬美元（約合人民幣16萬元）的價格將其拍賣。根據房地產網站Zillow的數據，這棟房子現在價值近13萬美元（約合人民幣83萬元），比尤利購買時翻了一倍以上。

繳稅的煩惱

由於各州標準不一，來自高房產稅地區的居民抱怨更多。比如在伊利諾伊州，其平均房產稅率全美第二高，達到2.05%。

該州一名小企業主鮑勃在收到自己高漲的房產稅單後，創作了一首歌曲“再見，伊利諾伊”放在網上。在這首歌中，鮑勃拿着吉他自彈自唱道：“他們這也收稅，那也收稅，完全不留餘地。我很想待下來，但不能總在付錢、在付錢……”

“我們已經盡一切可能來開源節流了。”另一對同樣來自伊利諾伊州的夫婦透露，由於當地偏高的房產稅，他們放棄了好幾年的休假，只敢買相對便宜的日系車。但是即便如此，對於自己房子的未來，仍然心裏沒底。

爲此，不少伊利諾伊州的居民選擇搬到了附近的印第安納州，因其房地產稅率較低，全美排名第29位，僅爲0.87%。

房地產稅不僅牽動着普通美國人的心，也讓美國富人煩惱。

位於紐約市郊的斯卡斯岱爾（Scarsdale）號稱“美國最富裕小鎮”，這裏擁有全美最頂級的學區，以其一流的學校及豪宅設施而聞名。然而，這些有錢人也開始爲飆升的房產稅大呼不公。

據《紐約時報》報道，當地政府在對房產重新估值後，許多居民發現，他們要繳納的房產稅突然大漲。

理財經理沃克斯家住斯卡斯岱爾的豪宅，經過評估後，他的房屋價值從530萬美元（約合人民幣3400萬元）增至750萬美元（約合人民幣4800萬元），房產稅也由每年12萬美元（約合人民幣77萬元）增至18萬美元（約合人民幣115萬元）。

沃克斯決定與其他有着同樣想法的業主一起，在紐約州法庭提訴，控訴當局爲給當地市政府賺錢而提高他們的房產稅。

對此，當地政府官員呼籲居民以積極心態面對房產稅的漲價，因爲“這意味著你的房子真的很值錢”。

“減去種種成本，在美國投資房產要在短期內贏利不容易，”紐約房地產經紀人傑西說，“也有不少美國人買房投資，但大多做長線出租，而且要考慮租金至少足以支付各種稅費、保險費物業費等”。在他看來，投資美國房地產遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

美國加州居民抗議增稅（圖源：路透社）

疫情讓房產稅大漲

疫情之下，美國各州由於財政進一步喫緊，不得不通過加徵房產稅的方式彌補預算開支。

在田納西州，納什維爾市議會便通過決議，讓房產稅一口氣調高34%。該市市長庫柏指出，增稅是“痛苦但必要”的手段。

得克薩斯州達拉斯部分市議員提議，希望調高房產稅約8%，以填補市府預算漏洞，但最終投票表決未通過。

芝加哥市市長萊富特也表示，新冠肺炎疫情對芝加哥市財政造成嚴重影響，如果財政影響突破了市政府的底線，導致當局不得不在裁減市政府僱員和上漲房產稅之間作出選擇的話，那麼她傾向於上漲房產稅。

據彭博社2021年報道，全美房產稅2020年平均大漲約5%，增幅創4年來的最高。

房地產信息公司ATTOM Data Solutions對美國8700萬間住宅的分析顯示，單戶住宅在疫情後的平均房產稅額爲3719美元（約合人民幣2.38萬元），較2019年上漲4.4%。

雖然這些地方房產稅迅速提高，但是全美房產稅最高的州排名基本沒什麼變化。新澤西仍然是房產稅最高的州，有效稅率平均2.2%，接着是伊利諾伊州和得克薩斯州，這兩個州也都超2%。全美房產稅稅率最低的州則包括夏威夷和阿拉巴馬州，均低於0.5%。

而以新澤西州與阿拉巴馬州爲例，兩地的單戶住宅平均房地產稅相差超過10倍。作爲全美平均房產稅稅率最高的新澤西州，其單戶住宅平均房產稅爲9196美元（約合人民幣5.9萬元），這一數據在阿拉巴馬州爲841美元（約合人民幣5382元）。

上述報告所研究的城市中，超過半數的城市顯示，房產稅的增幅高於全國平均水準。漲幅最快的包括鹽湖城上漲11.4%；舊金山上漲11.1%；聖何塞上漲10.8%；西雅圖上漲10.3%；亞特蘭大上漲10.2%。

ATTOM表示，2020年，美國各地的房主遭遇了過去四年來最大的平均房產稅上調，這也說明美國購房者未來將面臨不少壓力，以承擔不斷上漲的公共服務成本。

但這阻止不了房地產市場的火熱。最新的數據顯示，美國房價正在以有記錄以來的最快速度上漲，增速維持在紀錄高位。在線房地產交易平臺Zillow預測，未來12個月，美國房價將上漲11.7%。