買方賣方“手拉手”，房地產交易 “去中介化”要開始了？

原標題：買方賣方“手拉手”，房地產交易 “去中介化”要開始了？

來源：宋傑/中國經濟週刊

買方和賣方“手拉手”，房地產交易“去中介化”真的要開始了嗎？

10月26日，上海市房地產交易中心通過其官方網站發佈《通告》稱：爲持續優化營商環境，進一步推進政務服務“一網通辦”，讓信息多跑路、羣衆少跑腿，方便人民羣衆存量房買賣合同網上籤約，即日起在“一網通辦”開通存量房買賣雙方未通過中介交易網上籤訂合同（簡稱“手拉手交易網籤”）服務。

《中國經濟週刊》記者此前曾報道，今年8月，杭州市二手房交易監管服務平臺正式上線“個人自主掛牌房源”功能，以此打響房主直賣“第一槍”。那麼，兩個月以來，杭州實施的情況怎樣？上海此次“跟進”，會否對中介行業有所衝擊？

房主直賣又出新招，《不動產公證調查報告》來“背書”

《中國經濟週刊》記者注意到，10月27日，在杭州“個人自主掛牌房源”中，掛出了一套位於杭州市上城區枝頭巷、建築面積70多平方米、委託價格爲405萬元的房產。

和其他房源比較，這套房產的戶主除了公佈戶型圖和內部實景圖外，還提供了一份由杭州市國立公證處出具的《不動產公證調查報告》。

記者以買方個人用戶ID登錄後發現，在這份不動產公證調查報告中，詳細介紹了這套房源的各項信息。比如，房子位於頂樓6樓，戶型爲兩室一廳一廚一衛，產權情況爲單獨所有（無其他共有產權人），目前爲空關狀態、無租賃情況以及沒有抵押等受限制情況。此外，該報告甚至還提到了房子即將安裝電梯（已支付電梯安裝費）以及周邊學校、醫院、菜場等情況。

記者注意到，該套不動產在交易過程中的交易資金，通過浙江省杭州市國立公證處提存公證進行全程資金監管，調查報告還公佈了資金監管賬戶戶名及賬號，按揭貸款合作銀行爲浦發銀行杭州分行，委託方承諾待銀行放款或領取不動產權證書後15個工作日清空本處不動產的戶籍。

據媒體報道，杭州市國立公證處的工作人員表示，這是提存公證介入二手房自主交易，因此交易只收取提存公證費，提存公證費的收費標準爲交易價格的千分之一，比如一套房子成交價爲500萬元，則收費5000元。

也就是說，該套房產在杭州市二手房交易監管服務平臺上的委託價格爲405萬元，那麼，公證費將收取4050元，遠低於目前市面上的中介費。

值得一提的是，該套房產曾在今年1月15日由一家房地產代理公司掛出，掛出的價格爲430萬元。

《中國經濟週刊》記者以買家身份詢問該代理公司的工作人員小汪關於房屋的情況，小汪對記者表示，這套房子原本是學區房，但現在政策上已經開始淡化“學區房”的概念，買家預算差不多的話，不如考慮附近的另一處房產，要便宜許多。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者，如果有買家考慮付款，可以直接打入托管銀行賬戶，基於有公證處的“擔保”，兩位陌生人間的誠信度會提升，交易也肯定會更安全。

上海“手拉手”，只是爲了便民？

日前，《中國經濟週刊》記者登陸“隨申辦市民雲”APP搜索“手拉手”，即出現“存量房買賣合同手拉手網上籤約”頁面，其中有詳細的辦理流程。

從發佈辦理流程來看，該服務的作用，在於買賣雙方能夠通過上海市“一網通辦”平臺確認合同條款，在合同分發確認並雙方無異議後，進行電子簽章/證照採集，最終確認合同併網籤備案，實現二手房網籤直接一網通辦，無需中介插手。

盧文曦告訴《中國經濟週刊》記者，目前“手拉手”僅涉及籤合同，不涉及資金流入，建議用於雙方親屬或信得過的人，如果買賣雙方產證等各種資料都比較齊全，就可以直接在一網通辦上面申請簽約，後續過戶相關手續仍要到各區的房地產交易中心，由不動產登記部門進行登記。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，從地方政府角度看，此次政策並無取代中介的意圖。此前深圳、杭州都有一些地方政府搭建的二手房交易平臺，其實就是對一些無中介撮合的二手房交易提供配套服務。上海此次政策也是類似的邏輯，通過搭建“手拉手”網籤服務平臺，使得二手房買賣沒有中介服務，也可以快速成交。當然，對於中介行業來說，需要主動優化服務。只有這樣，“官辦”二手房交易服務和傳統二手房交易服務的質量才能共同提升。

業內人士分析認爲，雖然上海出臺的“手拉手”公告強調是爲了“便民”，但消息發出後，不少人就“不需要中介”表示了“喜聞樂見”的態度。

“要知道，沒有中介在他們看來既可以省下大幾萬的中介費，又可以解決信息不對稱的問題。可是，如果沒有中介，買房的時候又會是什麼樣？跑樓盤、找業主、調查產權背景，瞭解交易流程各種細節和規則，研究合同等。這裏面任何一步都要花費非常多的時間和精力，而對於新手來說，更是一不小心就被坑了。”盧文曦表示。

據瞭解，從杭州直賣效果來說，用官方渠道交易的受衆，主要是買賣雙方已經談好，而且產權清晰、沒有貸款需求的，如果涉及到按揭貸款、產權調查等比較專業的服務，還是繞不開中介。

但現在中介的日子並不好過，關門裁員、零成交幾乎成了常態。

此外，“覈驗價格”和“三價就低”政策，讓目前上海的房產成交水平近乎降到了近幾年的冰點。

7月14日，上海市房地產交易中心發佈《關於進一步規範存量房房源覈驗及信息發佈工作的補充通知》明確，自2021年7月19日起，對新申請覈驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格覈驗的，房地產經紀機構和房地產信息服務平臺企業不得對外發布該房源信息。

今年8月，上海開始執行二手房“三價就低”政策。即銀行根據合同網籤價、涉稅評估價、銀行評估價這三個價格來審批貸款額度，導致貸款額度縮水，很多買房的人因承擔不起增加的成本而解約，還有的已經簽約了但由於拿不到銀行貸款額度買房而被耽擱。

上海市民周小姐就向《中國經濟週刊》記者說起她首付7成購買融信海納印象二期的情況。

“總價是627萬元，首付給了差不多427萬元。其中我媽直接支付的是260萬元，還有一部分是我自己的卡支付的。由於首付中我媽的那部分是直接轉給開發商的，銀行貸款審批不通過。此前開發商和銀行櫃員也沒有告知過（不能走媽媽的賬戶）。銀行建議開發商先退款給我媽，全部由我自己支付。可開發商財務說‘已收的錢不退’，讓我自己再去湊260萬元，等銀行批了貸款再退還給我。目前這事正在協商之中。”她說。

據上海鏈家研究院數據，9月份上海市共成交二手房1.2萬套，環比下降33%，同比下降61%；成交金額378億元，環比下降34%，同比下降66%；套均總價313萬元/套，環比下降2%，同比下降11%；成交均價38415元/平（編者注：網籤價），環比增長1%，同比下降9%。

上述數據顯示，9月份上海樓市的成交量進一步下滑，環比和同比降幅有所擴大，成交水平幾乎降至近幾年的底部水平，和2017年下半年的成交水平不相上下。

“可見‘覈驗價格’導致的掛牌減少，以及‘三價就低’導致的首付增加，對市場起到顯著的降溫效果。”一位業內人士表示。