原標題:每10個千萬富豪,就有1個炒房客!北上廣深的豪宅賣瘋了

來源:時代週報

調控政策持續深化,但富豪們的購買力似乎並未受到影響。

低空飛行將近三年後,豪宅價格又開始衝上雲霄。

胡潤百富近日發佈的《2021中國高淨值人羣家族安全報告》顯示,與去年相比,2021年中國高淨值人羣消費價格總水平上漲了4.39%,高於國家統計局公佈的全國居民消費價格指數。其中,房產板塊的平均漲幅高達9%,位列統計範圍內10大板塊的第二。

高淨值人羣指的是擁有千萬人民幣家庭淨資產的高淨值家庭,2021年,中國高淨值家庭數量202萬戶,比去年增加了4萬戶。高淨值家庭的職業構成中,炒房者佔去1/10,雖然對比去年,這一比例沒有發生變化,但在總基數增加的情況下,炒房者的數量也變得更多。

這是2018年以來,房產板塊消費價格漲幅首次衝入前三,富豪們正在重新燃起對豪宅的投資興趣。時代財經統計得知,2021年1-10月,在價格上漲的同時,北上廣深的豪宅成交量也在上揚,廣州千萬級別的豪宅成交量甚至創下歷史極值。同時,近一個月,法拍市場還多次出現總價近億元的房產成交。

這一現象令市場頗爲意外,只因調控政策持續深化,但富豪們的購買力似乎並未受到影響。在普通住宅市場成交冰凍的背景下,豪宅市場是否正在走出獨立行情?

觸底反彈,豪宅價格呈V型走勢

儘管富豪們的房產遍佈全球,但此輪房價的觸底反彈,內地房產做出了十分重要的貢獻。根據胡潤百富的報告,2021年,中國高淨值人羣房產板塊消費價格漲幅超過平均水平(即9%)的房產項目有6個,其中5個位於國內,分別是北京縵合、北京紫玉山莊、杭州武林壹號、深圳東海花園君豪閣和上海世茂濱江,漲幅介於11.3-38.6%。

早在2020年,豪宅市場的回暖已有跡象。胡潤百富的報告顯示,2016-2017年,中國高淨值人羣房產板塊消費價格漲幅分別爲13.0%和16.6%,領漲所有板塊;而在調控的“暴擊”之下,2018年漲幅收窄至3.4%,此後於2019年出現1.3%的降幅。疫情對經濟的衝擊,使得不少人重新選擇購買不動產作爲資產保值的手段,2020年,中國高淨值人羣房產板塊消費價格止跌回升,小幅上漲1.4%。

具體來看,2020年漲幅超過板塊平均水平(即1.4%)的房產項目有9個,其中3個位於內地,分別爲深圳東海花園君豪閣、北京紫玉山莊和上海湯臣一品,漲幅介於2.3-13.5%。

一名有5年豪宅市場從業經歷的房產經紀人告訴時代財經,其所負責的上海浦東新區豪宅價格在2020年10月啓動上漲行情,“差不多今年三四月份,原來總價2000萬的豪宅標的,基本都變成3000萬了”。

儘管廣州豪宅並未入榜,但實際上邏輯相似。時代財經瞭解到,2020年下半年,廣州市天河區珠江新城二手豪宅價格的“異動”率先開啓了樓市的上升週期。受此帶動,2020年全年天河二手房憑藉15.5%的幅度領漲全市11區,個別樓盤甚至在短短半年時間上漲超過50%,即成交價由不到10萬元/平方米升至超過15萬元/平方米。

富豪入場掃貨,北上廣深豪宅受捧

豪宅市場的回暖在今年得到了延續。時代財經綜合中原、克而瑞、百廷豪宅和麗茲行等多家機構的數據發現,2021年1-10月,北上廣深的豪宅成交量大幅上漲。

其中,北京市場總價1500萬元以上的一二手豪宅合計成交7524套,全面超越2020年全年的6401套;上海2000萬元以上一二手豪宅合計成交3968套,而2020年全年爲4139套;廣州千萬級別一手豪宅成交量突破2000套,達到歷史之最;深圳千萬級別的一手豪宅成交量也取得亮眼的成績,前10月實現5605套,達到近3年的最高水平。

不過,中原地產首席市場分析師張大偉對時代財經指出,2021年第一季度信貸環境寬鬆導致市場成交量加速放大,二季度持平,但三季度出現全國性放款難,嚴重製約樓市成交,因此下半年市場經歷了從高溫到冰凍的突然變化,豪宅的成交量亦隨行就市開始步入下行通道,儘管極個別高價成交案例依然不時出現,“但這樣的成交沒有意義”。

以北京市場爲例,根據麗茲行的數據,今年1-10月,北京1500萬元以上一二手豪宅每月平均成交752套,但10月份的實際成交已降至392套。

上海方面,自6月份以來,2000萬以上二手豪宅成交量逐步下探,從6月份的178套跌至10月份的74套;一手豪宅則受供應集中放量的影響,並未出現明顯下跌。一名上海豪宅經紀人告訴時代財經,標的5000萬元以上的豪宅成交併未受到調控政策的影響,且年尾資金充裕不少,客戶加快成交;而由於5000萬元以下的豪宅在新房市場有較多的選擇,同時上海一二手價格出現倒掛,不少客戶由二手房市場轉投新房。

然而,近一個月,杭州和上海法拍市場依然多次出現總價近億元的房產成交。其中,21名富豪“火拼”719輪瘋搶上海市徐家彙一棟老洋房的令市場頗爲意外。時代財經瞭解到,經過11個小時的競價,這棟老洋房最終以9932萬元的總價成交,較評估價溢價83%,較起拍價溢價162%。上述豪宅經紀人指出,由於今年杭州、上海兩地將法拍房納入限購範圍,實際上法拍市場有所降溫,但由於上述法拍房產本身產品稀缺纔會產生高價成交。

儘管如此,相比普通住宅,豪宅產品顯得更加“抗跌”。根據深圳中原研究中心,今年10月份,深圳新房開盤去化整體回落至逾5成,而去年往往達到七八成,甚至出現購房者通宵排隊“打新”的情況,但豪宅項目成交表現更加,位於南山10萬+豪宅的深鐵懿府甚至開盤售罄,單日賣出648套房源,合計攬金73.4億元。

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