房貸真的回暖了？專家：可理解爲精準調控

南方財經全媒體記者 吳霜 上海報道

11月24日，記者採訪了多位銀行客戶經理發現，上海房貸出現了一些回暖跡象。一位上海商業銀行的客戶經理告訴記者，如果在12月初籤貸款合同，走流程結束要到第二年一月份，一月放款的可能性比較大。

7月末，上海房貸利率整體上調，首套房貸利率由4.65%上浮至5%；二套利率從5.25%上浮至5.7%。

8月初，上海市房管局又出新政，明確落實“三價就低”原則，也就是說，除過往的合同網籤價和銀行評估價外，新增“涉稅評估價”，以三者最低價作爲貸款審批依據。

房產中介：覈驗價略有提升

“涉稅評估價”，又被稱爲“覈驗價”，由上海房產交易中心定價，對二手房實施“一房一價”，所以每個房子的核驗價佔網籤價的比例都不一樣，但一般都在60%左右。以覈驗價貸款使可貸款的金額大大降低。比如，原來買500萬的房子，按照65%的比例可以貸款325萬，但是以覈驗價來計算，就要在六成的基礎上貸款65%，也就是隻能貸195萬。

“覈驗價”政策的出臺大大提升了首付比例，不少房地產中介表示，購房者只能降低預期，或者暫時擱置購房計劃。

受此影響，上海二手房10月成交量和成交價格均回落。根據國家統計局發佈的10月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據，上海10月二手房成交量達到1.3萬套，達到正常月成交量的60%左右。從房價指數來看，10月跌幅爲0.4%，連續2個月出現明顯下跌。總價400萬元以上二手房成交量持續滑落，而200萬元至400萬元的剛需型房源成交活躍。

但近日，覈驗價出現了些抬升的跡象。一位房地產中介告訴記者，現在覈驗價格有所上漲。比如，一套500萬的房子，10萬一平，以前核驗價是300萬，也就是6折，在這個基礎上乘65%，是可以貸款的額度。現在一平米覈驗價漲到6.3萬到6.4萬，可貸款的比例就稍微上升了。最近，改善性住房銷售量開始恢復，價格在700到1000萬的房子成交量有所上升，小戶型成交量相對還是較少。

另一家房地產中介公司也表示，觀察到近期上海某些區的核驗價格有大幅提升。

但克而瑞證券資產管理部固定收益副總經理孫楊告訴記者：“據我瞭解，現在覈驗價格本質上沒有明顯的上升，還是按照周邊的過往的價格，還有土地的價格來去進行覈驗，並且短期內還是穩定爲主，也不太可能通過覈驗價格調控貸款。”

記者向多家銀行求證時，銀行方也表示，由於是一房一價，銀行方也很難確定覈定價格的變化趨勢，但暫未發現明顯的提升跡象。

放款速度：平均三個月，最快一個月

不少中介告訴記者，之前銀行放出貸款大概率要等4-6個月，現在平均3個月就可以放款，這也是房貸回暖的一個跡象。也有中介直接向記者表示，10月份開始，上海很多銀行的貸款部門對房貸審批就開始有所鬆動，11月開始所有的銀行貸款額度大量放出。

浦發銀行的一位客戶經理告訴記者，如果購買二手房的話，年底前簽定金合同，可以正常放款，根據目前的排隊情況，一個月左右大概可以完成。對於覈驗價的變化，該客戶經理表示，主要根據上海交易中心繫統後臺實時更新，看成交情況來確定。

交通銀行個人貸款部客戶經理也向記者表示，二手房貸款審批需要一個半月左右，放款排隊三個月左右。

孫楊認爲，現在房貸相對之前最緊的時候確實有回暖的跡象，但是也沒有到很誇張的地步。房貸更多的是根據居民的真實居住需來提供支持，因爲之前已經明確需求的剛需客戶，可能在政策收緊時暫緩了購房計劃，現在在逐漸地給他們恢復貸款，所以把“房貸放鬆”理解爲“精準調控”更合適。同時，現在的房貸政策核心還是利好新房，二手房壓力還是比較大。可以看到第五批次，包括即將出來的第六批次認購在對新房的價格管控還是比較嚴的。