原標題：降價了？北京二手房成交略有增加

作 者丨李莎，實習生楊柳青

“最近看我家房子的人還是不多，一週兩三個，但比之前稍微好點。”長嘉着急換房，9月將自家房子掛牌出售，至今已過去兩個多月，多次降價，仍未找到合適的買家。

受多校劃片、信貸收緊等因素影響，下半年北京二手房市場持續下行。

國家統計局數據顯示，7-10月北京二手房價格環比漲幅分別爲0.7%、0.4%、-0.2%和-0.5%，由漲轉跌，跌幅有所擴大。

合碩機構數據顯示，7-10月北京二手房成交量持續下降，從7月接近1.79萬套，到10月跌破萬套，僅成交9340套。11月1-23日，北京二手房成交8252套。

“現在成交量還是很低。”中原地產首席市場分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示。其預測，11月北京二手房成交量大概率在1.1萬套左右，較10月有所上漲。而據中原地產數據，2020年11月北京二手房成交近1.73萬套。

“北京二手房市場並不缺購房人，缺的是對未來市場走勢判斷的信心。”合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，隨着央行着手適度調整信貸，11月北京二手房成交小幅上升，房價相對穩定。

受訪專家均表示，就目前而言，房地產信貸調整對北京二手房利好有限，市場仍在底部徘徊。郭毅預測，如果信貸利好持續釋放，政策環境持續寬鬆，明年北京二手房量價有望同步回暖。

部分房源降價，成交稍有回暖

長嘉待售的房屋在朝陽區三環附近，所在小區一公里內有2個地鐵站。該房屋爲1984年的樓梯房，樓層爲五樓。長嘉2018年購入後花費30萬元裝修，目前房屋狀況良好。

長嘉房屋的初始掛牌價格爲438萬元，爲穩定房屋在幾個二手房平臺的評分，儘快出手，售價下調了四五次，長嘉的預期底價已降到了410萬元，“不敢多報”。

“來看我們房子的人都很喜歡，但現在是淡季，我們的房子滿二不滿五稅費較高，對很多剛需不太友好。”長嘉告訴21世紀經濟報道記者。

“如果房主9月登記售房，房屋現在仍然待售，着急換房的房主可能在價格上做出讓步。”朝陽區房屋經紀人張冉告訴21世紀經濟報道記者。張冉表示，房主售房有一個心理過程，由不急到急迫，報價會鬆動一些。

密切關注市場變動的還有購房者。南川斷斷續續看房一年多，9月發現關注的部分房源價格下調了幾萬元，她買房的態度逐步轉爲觀望。“今年過完年房價就一直在漲，很少出現下降。看見房子降價就想着再等等，不知道會不會降更多，就怕高位接盤。”

在南川關注的房源中，有一套1989年的塔樓戶型，夏天時最低售價爲360萬元，最近降價到了348萬元。南川發現，北京二手房市場分化，降價的房屋多有房齡較老、朝向不好等特徵。

這一說法也得到了房屋經紀人谷健的證實。谷健負責區域的房屋大多樓齡較老，據他的經驗來看，近幾個月降價的房屋多爲帶學區、自身條件不佳、房東着急換房或用錢的房屋。

21世紀經濟報道記者近期實地走訪了豐臺多個片區，發現次新小區價格整體平穩，變化不大。

多位受訪經紀人向21世紀經濟報道記者透露，近期北京二手房市場或有轉暖跡象。“上週日我們一個大部成交單量超過100單，整個北京公司成交超過550單。”張冉稱。

豐臺區資深房屋經紀人曉楠向21世紀經濟報道記者指出，就其瞭解到的情況而言，與之前成交多爲一居、兩居小戶型不同，上週末成交的戶型多爲兩居、三居，這可能意味着有部分換房房主已經開始着手買房。

在曉楠看來，上週末北京二手房成交增加，是純屬偶然還是預示北京市場有所轉暖還有待觀察，“具體還要看看本週末成交的情況。”

市場信心不足，有待築底回升

郭毅和張大偉均表示，北京二手房市場變化的重要參考指標是月成交量1.5萬套。當月成交量在1.5萬套左右，市場基本平穩運行，高於1.5萬套則市場逐步轉熱，低於1.5萬套則市場逐步轉涼，成交量的變化也可能會影響房價變動。

北京10月二手房成交9340套，房價環比下降0.5個百分點，11月截至23日成交8252套。張大偉認爲10月北京二手房成交量跌破萬套有十一長假和疫情反覆的特殊原因，需要謹慎參考。

環比來看，郭毅表示11月上半月北京新房、二手房成交較10月同期上漲53%，成交量有所回升，但市場仍然缺乏足夠支撐。

信貸放鬆被認爲是成交增加的最主要原因。11月貝殼研究院監測的100餘個城市主流首套房貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套利率爲5.96%，較10月回落3個基點。11月平均放款週期爲68天，較10月縮短5天。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，信貸環境持續改善，銀行放款力度加強，房地產市場的合理資金需求正得到滿足，這有利於改善市場預期，促進市場成交築底回升。

張大偉認爲，就北京而言，目前房地產信貸稍有放鬆，但程度有限，房貸仍處於積壓狀態，遠沒有恢復往年同期水平。張大偉預測，如果平穩放貸持續，市場需要3-4個月才能消化之前積壓的貸款，明年一季度房貸纔能有所緩和。

郭毅也認爲目前北京二手房市場的信心仍然不足，預期仍不明確。央行適度糾偏房地產信貸，在一定程度上能提振市場信心。但目前北京二手房市場仍處於橫盤狀態，略微上漲的成交量也很難帶動11、12月成交突破1.5萬套。

郭毅預測，如果信貸利好持續釋放，政策環境持續寬鬆，明年北京二手房價格和成交有望同步回暖。

南川從房屋經紀人處獲知了信貸有所放鬆的消息。“我有點慌，但我感覺越是這個時候越不能着急上車，要穩住。”南川說。

北京二手房市場情況複雜，交易分散，郭毅提醒購房者，要密切關注意向小區和房源動向，觀察是否出現銷售速度加快，房主漲價的情況。

（文中長嘉、張冉、南川、谷健、曉楠均爲化名）