记者 | 孙梅欣

和5月份第一轮集中土拍在热闹中的开场不同，今年南京第三轮土地拍卖，也是年内的“收官战”，在近乎平静中结束。

11月25日上午9点30分，南京第三批土地挂牌的46宗地块正式开始拍卖。最终，35宗宅地底价成交，1宗地块流拍，5宗溢价出让，仅有5宗地块达到最高限价等待摇号，共计成交额325亿元。

这意味着，今年南京三次土地集中出让已经全部结束，全年共出让土地137宗地块，预计总金额为1824亿元，较去年的2034亿元，同比下降11.5%，但仍高于2019年全年1654亿元成交额的水平。

46宗土地中，包括8宗河西地块、3宗南部新城地块、5宗江北地块、5宗江宁地块、3宗城北地块、1宗城东地块、15宗溧水地块和6宗高淳地块。

土拍从一开始，就显示出市场的理性。拍卖开始仅1分钟，就有13宗地块进入底价成交待公正环节，这其中包括一度在市场颇为热门的南部新城、江宁麒麟科创园、主城的鼓楼滨江和新玄武板块的地块，

5宗“触顶”地块，则全部来自河西板块。流拍的1宗地块，则来自于相对偏远的江北六合板块。

事实上，挂出8宗地块的的河西板块，是该板块近年出让地块最多的一次土拍，其中包括6宗河西南地块和2宗江心洲地块。

河西地区长期被视为南京地价和房价“天花板”，在此之前土地通常零星挂牌。此次放量8宗地块，有业内人士分析，一方面从报名环节开始，河西仍然是开发企业报名最多、最热衷的板块，在经历了第二轮土拍“遇冷”后，需要热点板块的提振；另一方面，河西板块土地总价相对较高，对于土地出让总金额的拉动有一定帮助。

最终的结果，也没有让人失望，河西板块用抢手程度，证明了自身的价值实力。在已经出让的3宗河西地块中，深业以19.8亿元拿下G111地块，栖霞建设以15.4亿元拿下G118地块，金地商置以2.08亿元拿下G117单身职工公寓地块。

而触顶待摇号的5宗地块中，甚至包括了G116这宗总价1.15亿元的单身职工公寓用地，其热门程度可见一斑。

但河西的热门，正和其余板块的平静形成鲜明对比。

不同于第一、二批土地出让间隔4个月的周期，11月25日南京出让的46宗地块，距离第二批出让时间只有不到2个月。整体市场的走向，在经历了第一轮和第二轮之间“由热转凉”调整后，持续走低。

实际上，从这轮土地挂牌的出让条件，就能看出对于拉动地块成交的努力，房企的参拍门槛有所下降，限制条件也进行适度宽松，

与杭州一样，最为明显的就是部分地块毛坯房销售限价的上涨。河西挂出的8宗地块中，有4宗地块的毛坯销售限价为4.44万元/平方米-4.48万元/平方米，河西南G112地块的毛坯限价更是冲至4.63万元/平方米，比早前限价上涨约2000元/平方米。

另外，鼓楼滨江、江北国际健康城、江宁滨江等地块的毛坯销售限价较早前，也出现400元/平方米-2000元/平方米的上涨幅度。

毛坯限价的提高，似乎是对开发企业的一些让步。早在今年第二轮土拍之前，南京不少地块的土拍价格都出现“冲顶”，土地限价和毛坯限价之间的利润空间，被业内普遍认为“压得很薄”。有市场人士认为，随着限价的提高，房企的利润空间会得到一些改善。

同时，部分地块的出让门槛较早前也有所降低，包括部分地块保证金比例从30%下降至20%，一些地块也取消了“不得联合竞买”限制，同时对第三批出让地块的房企开发资质，从第二批的二级及以上开发资质，全部下调至三级及以上开发开发资质等。

尽管如此，目前的市场以及较紧张的资金端，使得房企拿地积极性难以高涨，并且更加谨慎。

从最终拿地企业来看，除了上述拿地的金地商置，以及拿下G109的金基、G135的盐城绿洲、G127的星河、G142、G143的宇业集团等少数几家民企之外，包括深业、东南国投、颐居、栖霞建设、中北、通宇等拿地企业，均为国企或者国资背景。

而江宁、江北六合、溧水、高淳的多宗地块的拿地企业，均为区属的安居、保障房或者城建单位，是区域城建投资旗下的平台公司。

另外值得注意的是，南京市规划和自然资源局10月挂出的第三批集中出让地块数量，一共为61宗。然而就在土拍3天前，共有15宗地块宣布因故终止出让，最终只有46宗上架。而在第二轮土拍中，被终止出让的地块为11宗。

这15宗被终止出让的地块中，13宗来自江宁、江北六合、溧水等非主城板块。2宗主城被终止出让地块，业内人士分析，部分由于地块体量较大，出让金额总价相对较高，因此开发企业选择保守报名。

另一方面，曾作为房地产热点城市之一的南京市场，近期较为偏远的新房项目，已经出现零星的打折或优惠的情况。

除了在远郊溧水板块，有项目打出8折优惠力度之外，在一度“新房开盘即售罄”的大热江北板块，以及江宁部分项目上，也有少数项目针对顶楼或底楼等相对难卖的楼层，推出8.5-9折等不同程度的折扣。

“虽然还没出现大规模的优惠或折扣，市场价格整体转向的情况，但是从‘有房就卖光’到热点板块也有零星折扣出现的转变，也反映出一些市场信号。”一位南京地产市场的业内人士表示。

南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，市场虽然在信贷政策方面有所放松，但包括二手房指导价、学区、房地产税等不确定因素较多，市场仍然处于观望期。

吴翔华认为，开发项目的销售分化严重，库存攀新高，因此开发商为了规避短期风险，选择了安全的拿地策略。