記者 | 孫梅欣

和5月份第一輪集中土拍在熱鬧中的開場不同，今年南京第三輪土地拍賣，也是年內的“收官戰”，在近乎平靜中結束。

11月25日上午9點30分，南京第三批土地掛牌的46宗地塊正式開始拍賣。最終，35宗宅地底價成交，1宗地塊流拍，5宗溢價出讓，僅有5宗地塊達到最高限價等待搖號，共計成交額325億元。

這意味着，今年南京三次土地集中出讓已經全部結束，全年共出讓土地137宗地塊，預計總金額爲1824億元，較去年的2034億元，同比下降11.5%，但仍高於2019年全年1654億元成交額的水平。

46宗土地中，包括8宗河西地塊、3宗南部新城地塊、5宗江北地塊、5宗江寧地塊、3宗城北地塊、1宗城東地塊、15宗溧水地塊和6宗高淳地塊。

土拍從一開始，就顯示出市場的理性。拍賣開始僅1分鐘，就有13宗地塊進入底價成交待公正環節，這其中包括一度在市場頗爲熱門的南部新城、江寧麒麟科創園、主城的鼓樓濱江和新玄武板塊的地塊，

5宗“觸頂”地塊，則全部來自河西板塊。流拍的1宗地塊，則來自於相對偏遠的江北六合板塊。

事實上，掛出8宗地塊的的河西板塊，是該板塊近年出讓地塊最多的一次土拍，其中包括6宗河西南地塊和2宗江心洲地塊。

河西地區長期被視爲南京地價和房價“天花板”，在此之前土地通常零星掛牌。此次放量8宗地塊，有業內人士分析，一方面從報名環節開始，河西仍然是開發企業報名最多、最熱衷的板塊，在經歷了第二輪土拍“遇冷”後，需要熱點板塊的提振；另一方面，河西板塊土地總價相對較高，對於土地出讓總金額的拉動有一定幫助。

最終的結果，也沒有讓人失望，河西板塊用搶手程度，證明了自身的價值實力。在已經出讓的3宗河西地塊中，深業以19.8億元拿下G111地塊，棲霞建設以15.4億元拿下G118地塊，金地商置以2.08億元拿下G117單身職工公寓地塊。

而觸頂待搖號的5宗地塊中，甚至包括了G116這宗總價1.15億元的單身職工公寓用地，其熱門程度可見一斑。

但河西的熱門，正和其餘板塊的平靜形成鮮明對比。

不同於第一、二批土地出讓間隔4個月的週期，11月25日南京出讓的46宗地塊，距離第二批出讓時間只有不到2個月。整體市場的走向，在經歷了第一輪和第二輪之間“由熱轉涼”調整後，持續走低。

實際上，從這輪土地掛牌的出讓條件，就能看出對於拉動地塊成交的努力，房企的參拍門檻有所下降，限制條件也進行適度寬鬆，

與杭州一樣，最爲明顯的就是部分地塊毛坯房銷售限價的上漲。河西掛出的8宗地塊中，有4宗地塊的毛坯銷售限價爲4.44萬元/平方米-4.48萬元/平方米，河西南G112地塊的毛坯限價更是衝至4.63萬元/平方米，比早前限價上漲約2000元/平方米。

另外，鼓樓濱江、江北國際健康城、江寧濱江等地塊的毛坯銷售限價較早前，也出現400元/平方米-2000元/平方米的上漲幅度。

毛坯限價的提高，似乎是對開發企業的一些讓步。早在今年第二輪土拍之前，南京不少地塊的土拍價格都出現“衝頂”，土地限價和毛坯限價之間的利潤空間，被業內普遍認爲“壓得很薄”。有市場人士認爲，隨着限價的提高，房企的利潤空間會得到一些改善。

同時，部分地塊的出讓門檻較早前也有所降低，包括部分地塊保證金比例從30%下降至20%，一些地塊也取消了“不得聯合競買”限制，同時對第三批出讓地塊的房企開發資質，從第二批的二級及以上開發資質，全部下調至三級及以上開發開發資質等。

儘管如此，目前的市場以及較緊張的資金端，使得房企拿地積極性難以高漲，並且更加謹慎。

從最終拿地企業來看，除了上述拿地的金地商置，以及拿下G109的金基、G135的鹽城綠洲、G127的星河、G142、G143的宇業集團等少數幾家民企之外，包括深業、東南國投、頤居、棲霞建設、中北、通宇等拿地企業，均爲國企或者國資背景。

而江寧、江北六合、溧水、高淳的多宗地塊的拿地企業，均爲區屬的安居、保障房或者城建單位，是區域城建投資旗下的平臺公司。

另外值得注意的是，南京市規劃和自然資源局10月掛出的第三批集中出讓地塊數量，一共爲61宗。然而就在土拍3天前，共有15宗地塊宣佈因故終止出讓，最終只有46宗上架。而在第二輪土拍中，被終止出讓的地塊爲11宗。

這15宗被終止出讓的地塊中，13宗來自江寧、江北六合、溧水等非主城板塊。2宗主城被終止出讓地塊，業內人士分析，部分由於地塊體量較大，出讓金額總價相對較高，因此開發企業選擇保守報名。

另一方面，曾作爲房地產熱點城市之一的南京市場，近期較爲偏遠的新房項目，已經出現零星的打折或優惠的情況。

除了在遠郊溧水板塊，有項目打出8折優惠力度之外，在一度“新房開盤即售罄”的大熱江北板塊，以及江寧部分項目上，也有少數項目針對頂樓或底樓等相對難賣的樓層，推出8.5-9折等不同程度的折扣。

“雖然還沒出現大規模的優惠或折扣，市場價格整體轉向的情況，但是從‘有房就賣光’到熱點板塊也有零星折扣出現的轉變，也反映出一些市場信號。”一位南京地產市場的業內人士表示。

南京市房地產學會會長、南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華認爲，市場雖然在信貸政策方面有所放鬆，但包括二手房指導價、學區、房地產稅等不確定因素較多，市場仍然處於觀望期。

吳翔華認爲，開發項目的銷售分化嚴重，庫存攀新高，因此開發商爲了規避短期風險，選擇了安全的拿地策略。