中國網財經11月26日訊（記者 劉小菲）近期，更多房企加入到銀行間市場發債的隊伍中來。據中國網財經記者不完全統計，截至11月24日，本月房企計劃發債規模超過400億元，遠超10月份房企境內發債總量。

其中，計劃發債總額最多的是保利發展。11月22日，保利發展拋出一則發行不超過98億元公司債券的計劃，此前的11月17日，其已成功發行20億元中期票據，利率爲3.55%。此外，上交所債券信息平臺11月24日的消息顯示，中聯華夏資本-保利發展商用物業第二期資產支持專項計劃項目狀態更新爲“已反饋”，擬發行金額爲21.35億元。

除保利發展外，中海企業發展、電建地產、珠江實業、建發房產均於11月22日發佈發債計劃，擬發行金額分別爲不超過29億元、15億元、10億元和4.4億元，發行類別涉及公司債、中期票據、超短期融資券。11月23日，華髮股份在上清所披露2021年度第四期中期票據募集說明書，擬發行金額爲不超過5億元，期限爲2+1年。

另有部分企業已經發債成功。例如，招商蛇口本月內成功發行2021年度第九期超短期融資券和2021年第一期中期票據，合計發行總額達45億元；金地集團11月11日宣佈完成一筆15億元中期票據的發行，利率爲4.17%；城建發展和光明地產也於近期發行了2021年度第三期中期票據，發行金額分別爲7.3億元和5.8億元。

“借新”多用於“還舊”

上述房地產企業通過發債募集的資金，多數用於“償還舊債”。

數據顯示，截至9月30日，保利發展負債合計爲1.09萬億元，合併口徑的資產負債率爲77.93%，扣除預收賬款後的資產負債率爲66.62%。

截至募集說明書籤署日，華髮股份及其子公司發行債券合計金額597.59億元，待償還餘額366.42億元；電建地產待償還境內債務融資工具及其他債券餘額爲176.15億元；建發房產待償還直接債務融資餘額364.43億元；招商蛇口、金地集團、光明地產、城建發展待償還的債務融資工具餘額分別爲368億元、562億元、70.66億元和184.2億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受中國網財經記者採訪時指出：“從這波房企的發債情況來看，不僅參與的房企數量越來越多，而且涉及的金額也挺大，對房企經營等有積極作用，也有助於年底的銷售回款。”

中國網財經記者也注意到，除發債企業數量增多外，監管部門的審批速度也在加快。以保利地產發行的中期票據爲例，11月11日對外披露發行計劃，11月17日已經發行完成；小商品城11月10日宣佈的10億元超短融計劃，11月15日也已經發行完成。

“降負債，加大現金回款”仍是重中之重

不過，從發債主體來看，當前發債成功的仍是以央企國企爲主，且主體和債券的評級相對較高，而針對民營房企的融資“是否會放開、何時放開”尚未有定論。

據相關媒體報道，11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，央行要求金融機構準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產信貸環境，特別是對“三道紅線”執行過緊的情況進行微調，不會全面放鬆，放鬆力度有限，因此不會出現房企集中發佈融資方案情況。

天風證券分析師在近期研報中指出，最有助於提升傳導彈性的是針對房企本身的融資放鬆，例如房企債券、ABS等，目前該方向的政策有一定調整，但主要是針對資金週轉壓力本就不高的優質房企或國有房企，對資金週轉困難較大的高槓杆和民營房企幫助有限。

克而瑞研究也表示，政策邊際放鬆的口子不會開得太大，主要在於當前房企的流動性問題發酵未見底；另外政策在預售資金監管層面較嚴，房企仍面臨着層層限制。當前政策密集發聲主要意在維穩，融資端口的破封仍是“經營狀況良好、資產優質”企業的機會，房企仍應積極推動自身降負債，並加大現金回款保證企業資金鍊安全，購房者及投資信心重塑仍需持續建設。

鑑於此，“未來一段時間，衆多房企仍需要積極降負債，加大現金回款”已成行業共識。不過，在市場持續降溫的大背景下，房企的銷售難言樂觀。克而瑞發佈的數據顯示，1-10月百強房企操盤金額93347.2億元，較2019年和去年同期分別增長18.5%和6.7%，增速明顯放緩。從10月單月來看，百強房企中逾8成企業銷售金額同比降低，其中44家同比降幅超過了30%。

有分析師告訴中國網財經記者，“以價換量”或是企業加快去化的途徑，部分負債率較高的房企將面臨更大的經營壓力。以備受關注的“三道紅線”爲例，此前發佈的半年報顯示，在披露相關數據的85家房企中，綠檔、黃檔、橙檔企業分別有32家、32家和13家，還有8家房企居“紅檔”，包括藍光發展、京投發展、格力地產等。