原標題:年底供地大變局:中小民企外企大量收割,大房企止步圍觀丨焦點

來源:中國房地產報

這一次,輪到了中小民企和外資企業拿起了反週期經營策略:蕭條時期買土地,繁榮時期再賣產品。

中房報記者 許倩丨北京報道

土地市場在地方政府“降低門檻、放低身段”後,正逐漸走出冷清氛圍。臨近年尾各地陸續推出第三批次集中供地,不願放棄機會、伺機撿漏拿地的中小民企和外企多了起來。

11月25日,深圳將11宗地塊一次性擺上“貨架”,共引來23家房企參與競爭,既有國企,也有民企,最終攬金368.37億元。其中7宗地塊在拍賣正式開始前就以底價成交,剩餘4宗地塊被20多家企業爭搶3個多小時,全部觸頂最高限價和最高競拍無償配建面積,並啓動“搖號”機制。在房企接連遭遇資金鍊危機的當下,如此熱鬧場面堪稱不易。

同日,南京推出的46宗地塊中,35宗住宅地塊底價成交,5宗觸及政府限價需搖號產生競得人,僅1宗流拍,成交總價325.31億元。在蘇州第三批集中供地中,兩日收金348億元,另有5宗地塊於11月26日開拍,總起價47.5億元。

中國房地產報記者注意到,在三批次集中供地中,國有房企以及地方城投平臺仍是拿地主力,對地方土地市場起到了託底作用。同時,一些中小型民營房企(如鵬瑞地產、正商實業)、跨界企業(如雅戈爾、橫店集團)、外資企業(如澳門國際銀行、大和房屋)紛紛入場,伺機“撿漏”低價地塊。

“公司在第一輪供地時一塊地都沒搶到,第二輪供地拿的地塊也不多,現在拿地資金還有盈餘,眼下三批次供地正是機會。”一位民營房企投拓人士告訴記者。

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地方國企城投公司“託底”

深圳的最後一輪土地拍賣攪活了沉寂已久的土地市場。在深圳第三批次集中供地中,11 宗地塊賣了368.37 億元,在7宗底價成交的地塊中,深圳市地鐵集團以178.51億元總價拿下其中5宗地塊。與其同臺競爭的還有華潤、中海、深業、深物業,深科創等央企國企,佔所有參與競拍的房企數量近八成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道,對於深圳來說,需要央企國企、本地深耕民企來拿地,給市場傳達積極信號,避免流拍擴大,造成傳染。11 宗地塊,7 宗以底價成交,顯示市場情緒並不高,但也可能是市場看到了機會,故而果斷拿地。估計前期地方政府也做了充分宣傳和勾地等行爲,鼓勵開發商拿地,最終目的是穩定房地產。

在蘇州第三批集中供地中,所出讓地塊多數由蘇州本地房企競得,國企也是拿地主力,如蘇高新集團斥資超70億元斬獲2宗涉宅地塊,中建三局以18.9億元競得1宗住宅地塊;中建八局以63.5億元摘得兩宗地塊。南京第三批集中供地中,頤居、深業、江寧城建、六合國資等地方國企依舊是拿地主力。

其實,在第二批集中供地中,國企就是拿地主力。第二批拿地5強房企中,僅有龍湖1家民營房企,其餘四家均是央企,且拿地宗數均超過10宗。據同海投前數據監測顯示,已完成第二輪集中供地城市中,國企拿地宗數佔比達50%以上城市數量佔了85%。尤其是北京、成都、廈門,國企拿地宗數佔比均在80%以上,反映出當前土地市場活力主要依賴國企及央企來支撐,這類企業具有資信背景、融資成本及融資渠道等先天優勢,在當下融資受阻環境下優勢進一步被放大。

值得注意的是,爲應對土地市場降溫,大部分城市都適度放鬆了第三批拿地門檻。曾經的賣地大戶杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧後,第三批集中供地恢復了“勾地”規則,即房企繳納地價的10%作爲“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格,且不論地價高低,“勾地金”最高不超過5000萬元。這在第二批集中供地時,房企報名須繳納20%保證金才能參與競拍。

南京也放鬆競拍門檻。相較於前兩批次,南京三批次集中供地對於聯合報名競買、不得合作開發、嚴格限制股權轉讓等約束未作要求;對開發商資質要求也有所降低,全部要求資質爲三級及以上,此前多數要求二級甚至一級。上一次土地拍賣,深圳首次出現競 “全年期自持租賃住房 ”,但這次已然不見蹤影。

重慶、武漢等熱點城市還對競買規則作了調整,增加“搖號”方式。重慶將競價達到最高限價後轉而競自持比例直接改爲“搖號”;武漢則將競買環節作了大量簡化。

部分城市調低了起始樓面價,如重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價爲6625元/平方米,較二批集中供地下降6%,較一批成交地塊平均樓面價下降27%。廣州、蘇州、合肥等還放寬了土地出讓價支付條件,如合肥對土地出讓金支付期限進行調整,不僅可以“分期支付”,且最長期限由兩個月放寬至三個月。

種種變化,在部分企業人士看來,意味着拿地機會來了。

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中小民企伺機“撿漏”

反週期經營策略一直是房地產市場的經典方法,通俗說就是繁榮時期賣產品、蕭條時期買土地。

鵬瑞地產被視爲2021年逆市下的一匹“黑馬”,6月份其收購了華夏幸福深圳城市更新公司資產,後又高調在上海、佛山、廣州接連大手筆拿地,耗資118.76億元。

先是6月17日,鵬瑞地產在上海第一批集中供地中,以底價17.38億元競得自貿區臨港新片區地塊。接着9月15日,以51.78億元拿下佛山三龍灣雙子塔產城綜合體項目,爲佛山禪城區域總價第二高地塊,摺合樓面價約9194元/平方米。按照計劃,該地塊規劃打造成三龍灣城市地標綜合體。

11月22日,鵬瑞地產又以底價49.58億元拿下廣州天河區金融城東區3宗地塊,摺合樓面價約1.83萬元/平方米,該地塊爲三合一商業商務混合用地,計容建築面積爲27.09萬平方米,未來將開發爲總部企業辦公、商業、服務型公寓、五星級酒店的綜合體項目。項目總投資額要求不低160億元,其中固定資產投資規模爲不低於130億元。

從廣州、佛山兩宗地塊的建設要求能看出,鵬瑞旨在打造地標項目。但業內人士對此並不看好,認爲對於規模體量並不大的鵬瑞集團而言,這些地塊所需資金量較大,存在一定項目操盤難度。按照鵬瑞地產的目標,其計劃三年內拓展城市更新項目土地面積300萬至600萬平方米。

在三批次集中供地中,擇機低價拿地的中小民企並不在少數。如11月25日,蘭州天海房地產以5.197億元摘得雁灘核心區約126畝建設用地,其背後大股東是蘭州海鴻房地產。同日,南京第三批集中供地中,宇業集團分別以底價7000萬元、1.4億元斬獲六合區兩宗地塊。

11月24日,上海奉賢區成交2宗住宅地塊,分別由海潮農業和南源置業競得,樓面價分別僅2300元/平方米和3100元/平方米,總成交金額3.7億元,這在以前很難拿到。這一日,源昌集團底價包攬了泉州南安3宗商住地塊,總建築面積近28萬平方米,總起價2.76億元,採用“限地價、競回購價”方式拍賣,值得注意的是,本次拍賣毛坯最高銷售均價限制取消。

在無錫三批次集中供地中,南京仁恆江洲房地產以起價36.72億元競得1宗商住地塊,樓面價14859元/平方米;晉合置業(湖南)以6.33億元競得另一宗商住地塊,樓面價15359元/平方米。

河南正商實業則於11月17日和19日在鄭州主城區和新密市連續拿下兩宗住宅用地,且均以掛牌起始價競得,共計花費6.06億元。此外,在土地拍賣市場底價拿地的中小房企還有浙江興悅控股集團、領秀集團、紹興市連城房地產、汕頭市中冠房地產、安陽振宇房地產、佛山方頌房地產等。

中國房地產報記者注意到,一些非地產主業的民企也在陸續入場,跨界拿地。11月23日,浙江橫店集團以底價7.94億元競得金華東陽市1宗商住地塊,樓面價2167元/平方米。11月24日,橫店集團又以底價3.5億元競得橫店鎮1宗地塊。橫店集團主要從事電氣電子、醫藥健康、影視文旅、現代服務等產業。

主營業務爲男裝的雅戈爾,於10月在上海以17.56億元拿下一宗地塊,11月3日又在大本營寧波以19.42億元拿下一宗地塊,在地產業務上持續發力。“房地產業務只是一個週期性業務,有賺錢的機會就去做。”雅戈爾這樣對外回應。在雅戈爾2021年中報中,房地產營業收入還僅有1.88億元,三季度報便直接飆升至52.3億元。

同樣,主營業務爲非金屬礦物製品業的浙江省振石集團,則於11月1日經過125輪競價,以上限價格9.34億元競得浙江嘉興桐鄉市1宗住宅地塊,溢價率達24.53%。

最近的土地拍賣市場上,還出現了一些外資企業的身影。如11月12日,澳門國際銀行以總價8.73億元,摺合樓面價16790元/平方米,競得廣州國際金融城1宗商業地塊。日本大和房屋則以底價25.46億元競得蘇州相城區1宗商業地塊,樓面價14266元/平方米。

“對於一些中小企業而言,以前憑實力很難參與競爭,此時在地市低迷和競爭性大大下降情況下入市積極性反而較高,不能說是抄底,更多屬於機會性拿地。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜告訴記者。而且,規模房企受資金和精力限制,無法覆蓋全部土地,它們會優先關注重點地塊,一些相對熱門但並非最熱門的地塊則成了中小房企的機會。

部分房企則因在首輪土地拍賣中“元氣大傷”,只能謹慎以待。“土地市場下滑明顯,首批集中供地之後,不僅我們公司沒有能力參加二三批次供地,絕大部分房企都沒有能力參加二三批次拍地,原因是整個行業現金流緊張。”一家50強民營房企投拓部高管表示。記者注意到,這家房企正是在北京首批集中供地中大手筆拿地的典型房企之一,此後又陷入“退地”風波。

責任編輯:劉萬里 SF014

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