“萬物雲”上市獲股東大會通過，萬科還將拓展這些板塊；管理層：當前安全比增長更重要，能力比規模更重要

原創 證券時報 阮潤生

11月份的深圳還體會不到冬天的滋味，地產行業的寒冬已經席捲而至。 

11月26日，在深圳大梅沙萬科中心召開的臨時股東大會上，萬科高管表示，當前安全比增長更重要，能力比規模更重要，但地產行業仍然有機會，萬科並不悲觀；除了萬物雲，公司還將努力推動長租公寓、物流等業務板塊上市，從不動產開發拓展經營與服務能力。

萬物雲分拆上市正當時

本次股東大會審議內容主要集中在萬物雲赴港股上市、補選董事等相關議案，最終獲通過。作爲萬科自主孵化的主要物業板塊，上市的猜測持續不斷，特別是2020年運營主體“萬科物業發展股份有限公司”更名爲“萬物雲空間科技服務股份有限公司”，讓猜測進一步發酵。但直至今年11月5日，萬科正式發佈公告將分拆萬物雲到港交所上市。 

“萬物雲已經成熟了。”萬科董事會主席鬱亮表示，萬物雲的城市運營服務商業務已經成熟，已不是傳統物業服務商，而且傳統住區物業服務裏面，每年新增的來自萬科開發的項目佔比已經不到一半；從估值來看，目前上市時點比去年更合適，因爲現在市場估值更理性，會對優秀公司給出適當定價。 

鬱亮回憶90年代自己參與萬科B股高位發行後股價回落，表示如今自己對高估值充滿警惕，估值理性更有利於員工和業務的成長。 

● 今年上半年，萬物雲實現營收103.83億元，同比增長約三成，營業利潤爲10.43億元；總資產190.1億元，所有者權益70.8億元。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權，上市後萬科仍將保持對萬物雲的控股權。

萬物雲首席合夥人、CEO朱保全則進一步介紹了萬物雲旗下住宅、商業以及城市物業板塊情況，希望不再侷限於傳統的資產服務定位，而是升級爲空間科技服務商；雖然在資本市場還是所屬於服務業，但是科技、雲服務是未來重倉投資方向，“萬物雲是‘披着物業外衣，做住的消費和企業服務’。” 

據介紹，萬物雲已經聯合海康威視打造最大安防機電公司；萬物雲旗下萬睿科技作爲智能硬件服務商，提供線下服務、硬件施工等業務，而非雲底層技術層面，所以與阿里雲、華爲雲、騰訊雲、微軟雲等是合作而非競爭關係；萬物雲將承接政府和企業的環境管理外包，定位服務中間商，成爲城市管家。 

拓展經營與服務賽道

在當前房地產開發行業步入下行週期的大背景下，近期流傳出萬科“節衣縮食”的倡議書，萬物雲的上市也一度被視爲輸血之舉。對此，鬱亮表示物業上市解決萬科的資金問題是不存在的，募集的資金有自己的用途；而“節衣縮食”倡意書系總部青年自發提出的。 

據介紹，當前行業巨大改變在於房地產行業的民生特徵凸顯，意味着未來行業得賺小錢、賺慢錢；但地產行業仍然有機會，萬科並不悲觀，因爲中國市場發展的是不均衡不充分的，存量更新預估有8萬億規模的市場；另外，萬科也在拓展更多的賽道，本次萬物雲分拆上市將是第一步，未來還會適時推動長租公寓、物流等業務板塊上市，拓展更多的經營與服務賽道。 

● 今年前三季度，萬科處在增收不增利的狀態，淨利潤實現167億元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑；銷售方面，今年1-10月公司累計實現合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均同比下降。

對於這份成績單，萬科首席執行官祝九勝表示“很內疚”，歸因來看，一方面，當前整個行業去規模、減槓桿，地售比三年時間提升了17個百分點，影響了毛利率，這屬於不可控因素，行業觀望氣息越來越濃；另一方面，2018年萬科控制了開發業務的規模、節點，所以影響到了今年的業績。 

整體來看，祝九勝評價萬科目前的應對還是基本恰當的，“安全比增長更重要，能力比規模更重要”。祝九勝表示，明年態勢還不明確，預計最低的經營目標是比今年還向下調；但僅僅活下去是不夠的，萬科需要構建適應新常態的能力，全週期全品類去看待建造，對價值鏈進行重構，服務好業主；並且從不動產開發向經營與服務拓展。 

今年以來，萬科股價累計下跌約30%。現場有股東提出不滿，鬱亮表示致歉，稱自己持股30多年，現在壓力特別大，集團有2000多位骨幹也通過合夥人計劃加杆杆增持公司股份至約5%，希望未來通過努力能有所改變當前股價低迷狀態。