原標題：爛尾項目頻出 銀行強化預售資金專戶風控

本報記者 秦玉芳 廣州報道

隨着房地產企業流動性風險暴露加速，開發商承建樓盤預付資金監管問題越來越受關注。

近來，佳兆業、恒大等多家地產企業所屬樓盤項目就曝出商品房預售資金未存入銀行的預售資金監管專用賬戶。

與此同時，各地政府部門相繼推出商品房預售管理規定，加強對商品房預售資金的監管。據公開資料顯示，9月份以來已有廣東、湖北、天津、廈門等10餘個地區出臺專項政策，聯合銀行機構強化預售資金專用賬戶監管。

多家銀行業務人士表示，以往開發商挪用預售資金的情況並不少見，主要問題是開發商未將客戶認購資金存入監管專用賬戶，甚至部分銀行出於對房企的信用認可一定程度上放鬆了監管；近來隨着大型房企信用風險加劇，銀行在重點加強對房企風險事件排查，其中包括專用監管賬戶的資金用途監管。

商品房預售資金挪用風險頻發

近來，大型房產企業流動性風險加劇，越來越多房企樓盤出現逾期不能完工的情況。與此同時，開發商因挪用預售資金導致在建項目難以順利完工的情況也在大幅增加。

深圳佳兆業雲峯匯項目業主近日發文稱，因開發商違規抽走本應處於監管狀態的預售房款，導致項目出現資金問題，引發整個樓盤停工。瀋陽某在建小區業主也透露，去年9月份交房至今都未能完成備案，開發商稱沒有資金存入監管賬戶導致不能網籤。此前，有媒體報道陝西西安某小區約20億元預售款項未存入預售資金監管賬戶，使得項目因資金短缺停工數月。

隨着商品房預售資金監管問題的頻繁曝出，銀行越來越重視對房企預售資金賬戶的管理。

預售資金專用賬戶是開發商在辦預售證時向國土局提交的監管賬戶。根據監管要求，開發商需要在銀行開立專門的預售資金專用賬戶，對業主認購的商品房資金進行監管，用以支付工程建設、項目運營開支等，以保證工程的順利完工。一般而言，購房者將房款全額打進監管賬戶，住建部門和銀行會鎖定其中一部分重點監管，不同地區對鎖定比例規定不同。

各地政策大多明確預售資金的監管範圍爲全部購房款，包括首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等；從預售資金存取方式來看，各地均要求預售資金全部存入監管賬戶，且多數要求直接存入。

某國有銀行對公業務經理王海（化名）透露，通常情況下房企在銀行的預售資金專戶是不能隨意取用的，需要有相關部門的批准，銀行要根據企業提供的用途材料進行審批放款。“不過有的房企私自將預售資金挪作他用，根本沒有將資金存入專戶，使得銀行無法對資金用途進行審覈監控。”

王海還指出，以前各地對於房企的預售資金監管政策差別較大，有些地區甚至對前百強的房企基本不會做太多監管，對預售資金鎖定比例定的也比較低，房企會將部分預售資金挪作他用的情況較爲常見。

某股份制銀行廣州某支行業務負責人指出，即便房企將預售資金存入監管專戶，因爲有的銀行監管力度偏弱，也可能會出現資金挪用的情況。“房企資質好、運營情況良好的情況下，有的銀行會放寬對企業的專戶監管，在企業支取預售資金時，銀行對企業的用途、合同真實性等操作流程的把關不嚴，會出現企業挪用資金的情況。”

王海表示，最近兩年房企融資越來越難，企業挪用預售資金的情況也越來越嚴重，有些房企沒有準入監管專戶導致商品房無法完成備案網籤，尤其今年以來很多大型房企出現流動性危機，很多樓盤因爲資金不足被迫停工。

安信證券池光勝在研報中分析指出，商品房預售制度建立以來，對緩解住房建設初期開發資金緊張、促進住房供給、推動房改發揮了積極作用；但過去部分地區預售資金監管較爲寬鬆，形成了部分房企通過使用自有賬戶收取購房款、虛報工程進度提前支取預售款、項目“打包”監管、利用時間差套取資金便利等違規挪用預售資金的亂象，增加了項目交付的不確定性。

銀行加強資金挪用風險排查

7月，住建部等八部委聯合印發了《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，明確應加強商品房預售資金的監管，確保資金只用於本項目建設，不能隨意支取，進而保障房地產市場平穩、健康發展。

此後各地紛紛落地舉措，提升重點監管資金比例、減少提取額度及次數等，升級預售資金監管。

重慶住建委9月發佈《關於加強房地產開發項目預售資金監管的通知》，取消了對信用資質不同的開發商實行差別化的資金比例監管，改爲全市房地產項目的預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%覈定。

11月北京住建委頒佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版徵求意見稿）》明確預售資金監督管理堅持銀行監管、政府指導、多方監督、保障建設的原則。針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題，明確北京市住建委會同北京銀保監局、人行營管部將綜合銀行監管能力、服務效率、研發水平、經營狀況、信用等級等因素，公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行範圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考覈，淘汰遞補。

天津等地還要求，開發商應當按幢或者多幢開立預售資金監管賬戶。部分地區還通報未按規定存入商品房預售監管資金的房企及項目名單。

中銀地產分析認爲，對預售資金監管的優化調整，實際主要目的均是防止出現房地產開發項目爛尾，保證工程建設，維護購房者權益的有效措施，長期看有利於房地產行業的健康發展。

各地監管機構升級監管政策的同時，銀行機構也紛紛加強了其對合作開發商的預售資金監管的流程管控。

王海告訴記者，以前銀行對實力強的房企管控不是很嚴格，對支付申請資料真實性覈查並不會做很強的審查，至於放款後資金真實用途追蹤也比較弱。“現在根據總行要求，已經在全面加強這一業務操作流程的管控，嚴審查、嚴放款，對資金用途也要進行深入追蹤。”

池光勝在研報中分析認爲，此前，預售資金監管較松造成房企“受限貨幣資金剔除率”明顯偏低和“現金及現金等價物賬面金額”大幅高估。這可能誘導房企在“現金幻覺”下過大地支出現金，當監管突然收緊時，房企實際可動用的現金會顯著小於按照此前資金籌劃下預期可動用的現金，房企流動性開始承壓，預售資金監管執行越嚴，房企流動性壓力越大，進而形成負反饋。

實際上，不僅預售資金監管，銀行近來對房企資金用途管控也在全面升級，風險排查力度持續增大。

王海表示，9月份以來對大型房企的風險排查一直在做，主要是目前在建項目進展情況、信貸資金實際用途情況，是否存在資金挪用等問題。

另一股份制銀行深圳分行對公業務人士透露，以前銀行對預售資金賬戶監管不是特別嚴，房企或多或少存在一些資金挪用的情況，現在重點關注資金挪用的情況，一旦發現存在挪用風險的，會重點跟進並處置。

責任編輯：梁斌 SF055