原標題：房企融資迎暖風！銀行和發債渠道鬆動，信託呢？

21世紀經濟報道記者 朱英子 北京報道 進入四季度，此前全面收緊的房地產金融政策正在迎來微調，從房企境內三大融資渠道來看，開發貸和信用債出現了邊際放鬆，而以信託爲主的表外融資渠道依舊收緊。

該趨勢正在以數據的形式對外顯現。10月份，金融機構對涉房貸款的投放較上月大幅回升，主要體現在房地產開發貸和個人住房貸款的環比多增；進入11月份後，房企信用債發行明顯提速，發行規模較10月翻番。

信託方面的數據較爲滯後，就集合信託市場來看，繼10月份房地產集合信託成立規模大幅下滑後，11月份以來環比有所回升。11月26日，21世紀經濟報道記者採訪多家信託公司人士獲悉，目前監管部門針對房地產信託的餘額管控並未放鬆。

11月25日，中信期貨宏觀研究團隊發佈研究報告稱，從全國範圍來看，房企融資放鬆是從偏緊迴歸中性，並非大幅放水。在房住不炒的大背景下，預計全國房企仍持謹慎態度，未來半年房地產投資增速大概率還會有所回落，但不會大幅下降。

前三季度房企融資渠道全面收緊

“開始的時候，我很慶幸，頭部房企的雷我們都沒踩到，可沒過多久我也擔心起來，保不準下一個倒下的就是我們的交易對手，因爲市場預期變了，整個房企的融資環境都受到了影響。”11月26日，華東某信託公司一位從業人員向21世紀經濟報道記者感嘆道。

同日，某頭部信託公司副總向記者表示，現在銀保監會對信託的要求是整體必須壓降，並未有鬆動跡象。有信託公司人士則稱，目前房企風險事件頻發，高信用的房企可通過發債或者銀行渠道拿到低成本資金，而信用較差的房企，即使公司有額度也不敢放。

上述感言亦是今年房企形勢的真實寫照。

11月14日，國家金融與發展實驗室（NIFD）發佈的房地產金融三季度報告指出，隨着房企“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等房地產金融審慎制度的建立和實施，商業銀行對新增開發貸的發放更爲審慎，房地產開發貸款呈現出了顯著收緊信號。

從央行公佈的金融機構貸款投向統計數據來看，截至2021年第三季度末，房地產開發貸款餘額爲12.16萬億元，同比增速僅爲0.02%；開發貸餘額增速已經連續12個季度下降，存量餘額連續兩個季度負增長。

監管亦同步扼住了表外輸血房企的信託融資渠道。

2019年下半年，銀保監會開始督導信託公司制定房地產信託和通道業務壓降計劃，明確相應時間安排和壓降任務，進行餘額管控，此後加碼對融資類業務進行指標化管理，多措並舉防範金融同業及市場資金借道信託違規輸血房企。

從信託業協會數據來看，房地產信託餘額規模從2019年第三季度開始，連續八個季度下降。截至2021年第二季度末，房地產信託餘額爲2.08萬億元，與2020年末相比，餘額壓降了2008.11 億元。

中國信登登記數據亦顯示，2021年9月份新增的信託規模中，投向房地產行業規模爲389.49億元，較近12個月均值下降44.79%，較今年1月末下降79.08%。

與此同時，房企境內外信用債發行規模均在下滑。

上述報告顯示，2021年前三季度，境內信用債（不包括資產證券化產品）發行總額是4600.39億元，同比下降7.87%；境外債發行規模爲400.78億美元（約爲2594.28億元人民幣），同比下降24.75%，下降幅度較大。

截至2021年第三季度末，房企境內信用債待還餘額爲1.92萬億元，其中，三年內到期債券餘額爲1.16萬億元；內地房企境外債存量餘額爲2024.29億美元（約爲1.31萬億元人民幣）。

NIFD房地產金融研究團隊指出，對於部分槓桿率較高的房企，其新增的境內信用債規模並不足以覆蓋其到期債券的償付規模，發生債券違約的風險大幅增加。

至此，受全面收緊的房地產金融政策影響，2021年前三季度，多家大型房企爆發流動性風險。其中，重慶協信、天房集團、華夏幸福（包括子公司九通基業投資）、泰禾集團、泛海控股、新華聯、四川藍光、正源地產等8家債券發行主體的境內信用發生債違約，違約規模（違約日債券餘額）達到672.23億元，房企債務違約已經成爲債市違約的主力；某房企大規模的商票違約兌付；建業地產因流動性風險向地方政府尋求支持和幫助。近期，陽光 100、花樣年、新力控股、當代置業等多家大型房企的境外債也發生了違約。

金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降導致的信貸收縮行爲亦引起了監管的關注。9月29日，人民銀行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。

“合理的資金需求正在得到滿足”

10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在2021年第三季度金融統計數據新聞發佈會上亦透露了召開上述座談會的原因。

他表示，近期，個別大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，出現了一致性的收縮行爲，房地產開發貸款增速出現較大幅度下滑。

此外，部分金融機構對於30家試點房企“三線四檔”融資管理規則也存在一些誤解，將要求“紅檔”企業有息負債餘額不得新增，誤解爲銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款後，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業資金鍊緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監會已於9月底召開房地產金融工作座談會。”鄒瀾說道。

緊接着，在10月20日的2021年金融街論壇年會上，國務院副總理劉鶴指出，目前房地產市場出現了個別問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。

同時，央行副行長潘功勝亦在該論壇上表示，近期我國的房地產市場及相關的金融市場出現一點波動，這是市場主體在個別企業違約事件出現之後的應激反應。“在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行爲逐步得以矯正，融資行爲和金融市場價格正逐步恢復正常。”

從市場面上來看，10月份銀行的個人按揭貸款發放開始提速。此前，某銀行深圳分行個貸部總經理向21世紀經濟報道記者表示，其行內原本積壓的個貸審批在10月份緩解了很多，“應該是積極落實政策的效果”。

進入11月份後，房企直接融資層面迎來利好。

11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，21世紀經濟報道記者覈實到，包括招商蛇口、保利、碧桂園、龍湖、旭輝、美的等房企參加了座談會，多家公司均申請了在銀行間市場發債融資。

根據中指研究院監測，截至2021年11月23日，11月房地產企業信用債發行明顯提速，發行規模已達425.4億元，發行量是上月的227.2%。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星指出，本月境內房企信用債發行人仍以央企及地方國企爲主，僅金地一家爲混合所有制企業，民企等待邊際放鬆仍需時日。

此外，本月僅有港龍中國一家成功發行1.58億美元債，房企連續暴雷、評級機構下調信評級別等因素導致海外融資渠道基本關閉。

“隨着近期房地產監管政策釋放一定暖意，地產融資環境邊際好轉。”中誠信國際在11月23日發佈的策略週報中稱，但目前銀行間市場以高信用等級國有房企發債爲主，金融機構對於民營地產主體仍有所規避，短期民營地產融資壓力仍然較大。

監管部門在對房地產貸款相關表述上亦出現了變化。

11月10日，央行披露10月份社融規模數據報告時，首次發佈了單月個人住房貸款統計數據。緊接着，有數家權威媒體從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產貸款投放較9月大幅回升，環比多增超過1500億元，其中房地產開發貸款環比多增500多億，個人住房貸款環比多增超千億。“金融機構對房地產行業的融資行爲明顯改善，預計11月份仍將保持環比增長態勢。”

“房地產合理貸款需求得到滿足。”11月19日，中國銀保監會新聞發言人答記者問時提到，10月末，銀行業金融機構房地產貸款同比增長8.2%，整體保持穩定。

綜合來看，即便近期監管在多個場合爲房企融資發聲，但同步強調的依舊是：牢牢堅持房子是用來住的、不是用來 炒的定位，堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、 穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性， 實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，配合相關部門和地方政府共同維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者的合法權益。

上述反覆強調的話亦被寫在《2021年第三季度中國貨幣政策執行報告》的下一階段主要政策思路中。

（作者：朱英子 編輯：周鵬峯）