來源：每日經濟新聞

福州熱度較高的海峽國際會展中心區域俯瞰| 視覺中國

每經AI品房訊 環比下跌55.92%、同比下跌57.19%，這組數據出現在福州上月的新房成交報告裏。

中指研究院數據顯示，10月福州是二線代表城市中成交量同環比跌幅最大的城市，新房成交3152套，成交面積29.3萬平方米，而福州房價也伴隨着成交的萎縮而不斷走低。從國家統計局公佈的10月70個大中城市房價指數變動情況看，10月福州市新房價格環比下跌0.2%，從1%到-0.2%只用了短短8個月時間。

10月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數 圖源| 國家統計局

01

這段時間，福州的郊區新城、遠郊盤降價了，受暴雷困擾的開發商和小開發商的盤降價了，不少老破小也降價了。從打折促銷、萬元抵用券、再到“低金額首次支付”，各大樓盤年終廝殺拉開了帷幕。

一邊是打着擦邊球掛出“首付5萬”、“首付8萬”的樓盤海報，但不得不看到，另一些高價項目仍然沒有價格鬆動的餘地，並且未來估值漲幅更大。

哪些樓盤在區域內估值最高？哪些樓盤估值倒掛？未來5年能否保持價格強勢？每經AI品房大數據給出的答案是什麼？

安居客平臺顯示，2021年10月中旬開盤的福州名城銀河灣打出了“首次支付5萬起”的促銷信息，當期開盤均價19000元/平方米；金輝鼓樓金茂府仍然處於福州市高價區段——高層均價35000元/平方米。

每經AI品房經過對該樓盤人口結構、教育配置、商務、交通、醫療配套等獲得了對樓盤更全面的認識，同時選取經過五大類維度、30個細分項目的PK，揭開了銷售數據背後的價值密碼。

公開資料顯示，名城銀河灣由名城地產（福建）有限公司開發，總建築面積43萬平方米，容積率2.572，建築密度20%，綠地率32% ，產品面積段約52~157平方米。每經AI品房小程序對名城銀河灣估值參考價爲18309元/平方米，未來5年可能達到23122元/平方米，房價漲幅僅跑贏馬尾區31%小區，屬於均線以下水平。

金輝鼓樓金茂府由金輝融欣房地產有限公司開發，容積率爲1.47，綠化率30%，以142-168平方米三房以上大戶型爲主，從產品定位上看屬於改善型產品。目前安居客平臺顯示開盤均價35000元/平方米，但每經AI品房小程序估價爲22731元/平方米。

值得關注的是，金輝鼓樓金茂府未來5年房價預測爲28840元/平方米，將跑輸同區域51%小區。

02

如果將這兩大新盤同時pk，誰將更具備性價比，更具有投資潛力？

從配套完善、公交地鐵配置程度來看，名城銀河灣稍勝一籌，出行較爲方便，通勤車速也屬於前30%的小區。

但居住舒適度、教育配置方面則是金輝鼓樓金茂府更具優勢，小學配置高於晉安區91%的小區，幼兒園配置也超越了53%小區，相比之下名城銀河灣教育資源略有不足。另一方面，金輝鼓樓金茂府居住密度較低，而名城銀河灣接近平均密度。

人口結構上，金輝鼓樓金茂府年輕人較少，而名城銀河灣年輕人比例高於同區域93%小區，基本符合剛需盤的結構。但美中不足的是，名城銀河灣居住人口指數達到1.9，即介於一線、二線城市之間。

每經AI品房小程序對兩大樓盤周邊的消費檔次進行比較之後發現，金輝鼓樓金茂府周邊餐飲消費客單價爲70元，消費檔次指數1.8，在區域內中檔消費區域；而名城銀河灣儘管餐飲消費客單價爲68元，同爲消費檔次指數1.8，但在馬尾區內已經高於92%住宅項目，屬於同區域內的高消費區。

基於對上述人口結構、居住密度、消費檔次、幼兒園小學配置、購物及地鐵通行等11個動態指數的綜合考量，金輝鼓樓金茂府在微觀走勢上將處於本區域的平均水平，而以低首付爲賣點的名城銀河灣，在未來將顯著走弱與同區域樓盤。