臨近午夜,帶着一天工作的疲憊,樸燦玄回到了家。他沒有打開燈,直接躺到了牀上,準確地說,那只是一張牀墊。整幢樓靜悄悄的,其他屋子似乎都空着。

在月租房裏住了5年,29歲的樸燦炫終於在首爾著名的“富人區”——江南區擁有了一間房。不過,這間面積僅僅7坪(約23平方米)的屋子,對他而言並不能稱之爲“家”。

今年春天,距離拿到鑰匙不足4個月,當鄰居們還在着手裝修,樸燦玄就匆匆搬進了新房,簡單添置了幾件小家電,牆邊的電視機至今還沒打開看過。每天待在這間屋子裏的5-6個小時,樸燦玄幾乎都用來睡覺。

身爲首爾一家小型設計公司的合夥人,樸燦玄收入在平均線之上,但創業初期沒有多少存款,家庭也不富裕。向澎湃新聞(www.thepaper.cn)說起買房這件事時,樸燦玄的語氣裏並無喜悅,更多是無奈:“現在不買可能就再也買不起了。”

當地時間2021年8月8日,韓國首爾,一家店面掛着首爾公寓的房價信息情況。人民視覺 圖

在被戲謔爲“首爾共和國”的韓國,近五分之一人口住在首爾,約一半人口和大多數資源集中在以首爾爲核心的首都圈,“一極化”造就了首爾對韓國年輕人極大的吸引力,同時催生了不斷被推高的房價。

據韓國KB國民銀行發佈的樓市統計數據,今年10月首爾公寓的平均交易價格突破12億韓元(約合人民幣650萬元),較去年10月上漲20%,與2017年5月相比則翻了一番。另一個維度來看,韓國國民銀行數據顯示,今年一季度,首爾的房價收入比(PIR)爲17.8倍,達到2004年首次編制此項數據以來的最高水平。這意味着,普通市民在不花一分錢的情況下,持續17.8年將收入全部存進銀行,才能在首爾購房。

對於出身普通的韓國年輕人而言,想要紮根首爾,高房價是必須跨過的一道坎,而相比最爲基礎的居住功能,一紙房票所承載的多重社會屬性——被認可的社會階級、優質的教育資源、資產的保值與增長,或許更是房價背後無形“圍城”之所在。

當前,持續的疫情、高漲的房價、便利的交通等多重因素作用下,越來越多的韓國年輕人逃離首爾,但他們並未走遠,大多在臨近的首都圈內尋找安居之所。也有人爲了子女教育等需求,逆行重返首爾。

當前,距離下一屆韓國大選還有3個多月,各黨派總統候選人早已紛紛打出“房市政策”牌,意圖迴應選民關切。然而,對於這些的居廟堂者們的宏偉政論,陷入房市旋渦中的韓國年輕人們的感知並不真切。

滿目霓虹,何以爲家。

跨越

456位陷入嚴重債務和財務困境的人爲了獲得456億韓元(約合人民幣2.5億元)的現金獎勵,在“遊戲”中以命相博,最終只有一人活着走出來。Netflix自制韓劇《魷魚遊戲》中殺氣騰騰的競爭情節讓樸燦玄感同身受,一個通宵看完了整部劇。

“魷魚遊戲只有6關,而現實世界的競爭遊戲遠遠不止。”樸燦玄說,從考入名牌大學到創業成功,他本以爲已經一隻腳邁進了上層社會,但現實告訴他:還差得很遠。

樸燦玄大學畢業後僅2年就在首爾開了一家公司,辦公地點位於繁華的江南區,雖然只有6人的小團隊,創業初期的成功還是給樸燦玄帶來了一些成就感,那時候他全身心投入事業,既沒有慾望也沒有錢買房。

“房子不是必需品,這個想法着實被很多人嘲笑了。一套公寓不只承載了居住功能,而是社會競爭的資本。”樸燦玄被朋友、同事、客戶輪番勸說趁早買房,有些心動,便從2019年年初開始留意房市信息,但他積蓄不多,也就是看看而已。

直到2020年春天,新冠疫情的到來讓樸燦玄重新思索自己的未來。

“有一段時間居家隔離胡思亂想,想着如果公司倒閉了,我好像就一無所有了,也失去了繼續留在首爾的理由。”隨後,樸燦玄開始主動諮詢房產中介和熟悉房市的朋友,意識到擁有房產的確是通往財務安全的一條路徑。

首爾上班族 視覺中國 圖

現年33歲的金亨碩則是爲了“不讓孩子輸在起跑線”,想要在首都謀得一席之地。

現在居住在首都圈京畿道的金亨碩,每天乘車50分鐘到首爾市區上班,眼看女兒要到上學的年齡,爲了給孩子提供更好的成長環境,一家人考慮搬到首爾市內。

“首都圈的學校師資都不錯,但首爾市學區不僅學校好,知名的補習機構也多,孩子們的素質普遍更高。”

即便如此,首爾市內更優質學區房的高價格是金亨碩望塵莫及的。

在韓國,小學、初中實行劃片區招生,學區環境與教育資源緊密相關。金亨碩認爲,雖然政府出臺了政策廢除精英高中、糾正教育不平等,但住房不平等問題也將是導致下一代教育不平等的重要因素。

韓媒報道稱,幾十年來,頂級大學的學歷與首爾的公寓一直是韓國社會用於衡量中產階級的重要標準,因此幾乎四分之三的韓國家庭主要財富都在房產上。

自去年以來,韓國房產市場最大的消費羣體是年輕一代。韓國不動產院的數據顯示,2021年1至7月,韓國年輕人在首爾及首都圈地區購房比例上升,在完成交易的公寓中,40歲以下青年羣體購入佔比約四成。

在他們中,不乏含着金湯匙長大、坐享其成的上流階層孩子,越來越多不到二十歲的青少年在父母的幫助下購買房產。韓國共同民主黨議員樸商赫從國土交通部拿到的首爾市提交購房籌資計劃書的人口年齡分佈資料顯示,2021年1至5月,青少年購買房產的案例多達69例,是去年同期的近10倍。

而更多的,則是像樸燦玄、金亨碩這樣,只能完全依賴自己或能獲得父母少量資金扶持的年輕人。在韓國建設產業研究院高級研究委員鬥成貴(音)看來,這些“缺乏父母經濟支援的年輕人會產生被剝奪感,這是引起房產抑鬱症的一種類型”。

“我們不可逆轉地進入了一個‘新的階級社會’,如果現在不進入上層階級,下一代可能永遠沒有機會跨越階層。”韓國經濟與社會政策智庫LAB2050首席執行官李元宰對澎湃新聞說,在這樣的社會中,人們的興趣集中在公務員考試、高考教育和房地產投資,這是自然趨勢。

李元宰補充說,公務員的全職工作就像是一種安全資產,可以保證年回報率;名牌大學文憑是一種“知識認證書”,可以劃分階層;“如今,房產所有權正變成新階級制度的關鍵分界線”。

輾轉

當地時間2021年10月17日,韓國首爾的高層公寓。視覺中國 圖

首爾一套23平方米的商住兩用房,並不足以讓樸燦玄跨越那一條新階級的分界線。

韓國仁川一家在居外網掛牌的房產中介代表康先生向澎湃新聞介紹,韓國所有住宅類型中,公寓的價格最高,高於別墅,也有6-7層高的普通樓房以及辦公樓改造的商住兩用房,主要針對較低收入人羣。

樸燦玄自知自己“上車”太晚,還上了一趟不太好的“車”。但好在,他邁出了這一步。

“如果你不能快速致富,那就是在走向貧窮。”樸燦玄說,這是大家經常掛在嘴邊的話。韓國年輕人從前更偏向於及時行樂,但是他們已經意識到高房價來源於社會結構性原因,如果現在不買房,將來也不一定買得起,還要承擔更高的房租。

首都圈的人口聚集,是高房價的基本盤。

另一方面,首爾大學金融學助理教授金東範對澎湃新聞表示,近年韓國房地產市場過熱最直接的原因是超低利率。

受新冠疫情影響,韓國央行2020年3月16日將基準利率從1.25%大幅下調至0.75%,後於2020年5月28日再次下調至0.5%,直到今年8月底才結束連續15個月的歷史最低基準利率寬鬆貨幣政策。

廉價資金助長樓市投機,推高房價,而韓國人在目睹房價極速上漲後認爲“最終期限”很快就會到來,屆時將負擔不起房產,這種恐慌情緒的快速蔓延帶來惡性循環,房地產投機進一步加劇首都圈人口和財富的集中度,加深社會兩極分化。

作爲應對,韓國曆屆政府對房地產稅進行了多輪修改,起徵點、納稅對象和稅率反覆調整,韓國總統文在寅更是在4年內出臺了25項政策。

受制於公寓的較高價格和收緊的房貸政策,樸燦玄只能把選擇範圍縮小到貸款政策相對寬鬆的商住兩用房。他向澎湃新聞介紹,自己付清了1億韓元(約合人民幣53萬元)的首付,向銀行貸款3.9億韓元(約合人民幣209萬元),因爲是簡裝房,他簡單添置了一些家電就住了進去。

樸燦玄一直都沒有告訴家裏人房貸的具體金額,因爲父母也無能爲力,只能自己努力工作賺錢,“有種透支生命換房子的感覺,白頭髮多了不少”。

談及未來,樸燦玄坦言,他永遠也不可能到達階層金字塔的頂端。“我沒有能力在首爾江南區換購大房子,除非公司上市了,這簡直是做夢。”不過,考慮到未來的組建家庭計劃,爲了換購更大的居所而掙扎或許不可避免。

韓國首爾江南區的公寓園區。視覺中國 圖

比樸燦玄早一步踏上換購住所的道路,金亨碩儘管擁有父母的資金加持,也同樣掙扎於市場與政策的夾縫中。

以金亨碩目前的經濟能力,很難在首爾市核心區域買一套合適的公寓,因此他寄希望於認購新房。“新房認購價格一般是市場價的70%至80%,只要中籤,就相當於賺到幾億韓元,所以大家都稱之爲‘樂透認購’,誰不想試試呢。”

據韓國《中央日報》報道,在政府重點管制的高房價地區,基本上由國營住宅城市擔保公司(HUG)來決定認購價格,房價制定不考慮地段、規模、品牌等因素,只考慮土地價格和施工費用,因此價格普遍低於周邊小區。

多年前,金亨碩繳納的住宅申請綜合儲蓄就已達到認購基準,他婚後與妻子入住了全租房,一次性支付房價的一半作爲保證金。在兩年租期內,他們輾轉於首爾各個新樓盤和房產中介,打聽新房消息。

在韓國認購新房需要憑藉積分競爭,積分參考是否已婚、家庭人數、無房時長、工齡等多項指標。“眼光太高,積分太低,光靠運氣還是不行。”金亨碩曾信心滿滿地參與了一次新房認購,未能中籤,只能退而求其次,用返還的全租房保證金加上銀行貸款在京畿道購房。但這並非一勞永逸,多年之後,金亨碩不得不再度踏入首爾房市。

韓媒稱,在住房供不應求的情況下,一些投機購房者擠壓了年輕人購房的空間。韓國政府已經針對擁有兩套房以上的家庭頒佈“懲罰性”措施,不僅強化貸款限制,還大幅提高稅率,迫使他們拋售多餘房產。

面臨高額稅金,一些多套房持有者見招拆招,選擇將房產贈與親屬。據《韓國每日經濟》報道,該國國稅廳稱,2020年申報房產贈與稅繳納記錄達到21.5萬筆,較上一年增加41.7%。

對於無辜的剛需族來說,房產新政也給他們造成了負面影響。韓國建國大學房產系教授沈教言對韓媒表示,提高稅率確實有助於控制房價和多套住房者,但從中長期來看,“這對平民將是一大災難。”

金亨碩對於政府的調控政策已經不抱期待,稱其從未靠政策獲益過。“從租房到買房,再到考慮換購,工作之後,我的生活煩惱好像一直與房子有關。”他自嘲是“young-gul”,意指傾其所有購房,甚至包括自己的靈魂。

逃離

面對首爾的一房難求,文在寅政府艱難應對。自文在寅2017年5月上任以來,先後出臺了25項政策,但首爾公寓均價仍翻了一番,房價飆升速度遠超收入增長的速度。

首爾大學金融學助理教授金東範對澎湃新聞表示,政府接連發布的房產政策,只對比例極低的“特權階級”影響較大。對於中低收入階層,買房並不是不切實際的奢望,可能反而是止損的一種方式,因爲房價上漲的同時,房租也隨之攀升,如果不及早買房,終有一天也會因負擔不起房租而離開首爾。

“離開首爾是一個明智的選擇。”26歲的崔藝珍對澎湃新聞說,去年她和男友一起從首爾回到了家鄉釜山,而3年之前她還堅定地想要在首都逐夢。

2019年夏天,崔藝珍入職首爾一家化妝品公司做銷售。“那一年沒有結餘一點存款,因爲近一半的薪水都用來付房租。”她原本以爲,在首爾打拼幾年,薪水上漲之後生活就能有所改善。然而新冠疫情突襲,她的工作崗位變更,連續幾個月被要求每週3天無薪休息,收入劇減。

雪上加霜的是,2020年8月,她居住的一居室租期到期,房東告知其不可續租,周邊租房價格又突然大漲,令崔藝珍手足無措。

去年7月底,韓國剛通過《租賃法》修正案,要求全租和月租房的房東一次上調租金的幅度不得超過房租金額的5%,以保護租客的權益,因此很多房東立刻上調年租金的起始價,全租房的房源也大幅減少。

韓國當地的房地產中介店鋪 視覺中國 圖

《東亞日報》報道稱,《租賃法》修正案實行的一年間,新租房屋的價格較續租價格上漲32%。一名40多歲的家長在青瓦臺的請願文中嘆息道:“除了偷盜,沒有辦法籌措上漲的租金。”在這種情況下,政府仍然反覆強調,《租賃法》有助於穩定百姓居住環境。

崔藝珍想起電影《寄生蟲》,主角一家蝸居的半地下,房間散發着黴味,一下雨牆面就嘩嘩流水。主角說的一句話在她耳邊迴響:“當你無處可去的時候,最終就會到這種地方。”

“如果幾年之後堅持不下去,還是要離開首爾,不如早做決斷。”在首爾待了短短一年,還沒有時間逛遍這座城市的崔藝珍選擇了離開。

崔藝珍並非個例。韓國房地產研究公司“Real Today”11月16日公佈的最新統計數據顯示,2020年有57.4萬人搬離首爾,而今年前9個月就有43.4萬人加入了“逃離”首爾的行列,其中二三十歲年齡層離開首爾的趨勢最爲明顯。2020年底,首爾市人口自1988年以來首次跌破1000萬人。

不少分析將此現象歸咎於首爾瘋漲的房價。但崔藝珍說,她不責怪首爾的住房問題,而是認識到曾經的願望過於天真。“不是任何人都能負擔在首爾生活的成本,住房只是所有困難中的一小部分。”

回到釜山之後,她和男友合開了一家服裝店,計劃明年貸款在當地購置一套別墅。

破碎

首爾房價之高遠非一日鑄就。

爲穩定房價,從金大中政府到現任的文在寅政府,無不使出渾身解數。在上臺之初即承諾“居者有其屋”的文在寅政府,在這方面的施政力度尤甚。

從今年6月1日開始,韓國綜合房產稅稅率上調至1.2%-6%。同時轉讓稅稅率也被調高,持有多套房的業主最高將承擔65%到75%的稅率。這意味着,業主買房所獲得的房價上漲的紅利將會盡數用來繳稅。

而且,韓國政府根據房產的年度評估價,而不是實際市場價值對土地和房屋徵稅,導致稅收進一步上漲,人們的租房和購房成本提高,民衆怨聲載道。有韓國網民在社交平臺稱,政府政策失敗,卻將房價上漲的責任轉嫁給民衆。

在李元宰看來,文在寅政府最初房產政策的重點有誤,對多套房持有者徵稅並引入貸款限制,旨在控制需求,但結果是抑制銷售、擠壓供應。但實際上,房產需求不太可控,因爲人口不斷湧向首爾。直到去年,政府才扭轉政策方向,致力於解決住房供應問題。

“現在回想起來,政府應該爲擴大住房供應傾注更多的努力。”文在寅11月21日做客韓國KBS電視臺直播的《2021與民對話》節目時表示,沒能控制房價上漲是其任期內最大遺憾。

即便如此,任期僅剩半年的文在寅回天乏術。

韓國蓋洛普今年7月的民調顯示,在51%不支持文在寅的受訪者中,房產政策失敗被列爲最大刺激因素。這也將成爲韓國下任總統的重要課題之一。

文在寅 視覺中國 圖

在稅制方面,有“文在寅接班人之稱”的共同民主黨候選人李在明提出引進國土保有稅,抑制投機需求。國民力量黨候選人尹錫悅則計劃重審房地產稅,大幅改編稅制以緩解稅費負擔。就此,雙方相互攻擊對方的政策框架是“爲富人減稅”和“爲百姓增稅”。

住宅供應方面,兩位候選人都承諾擴大住房供給,李在明提出以公共部門爲主的解決方案,而尹錫悅更加側重於搞活民間再開發和再建設市場。

無論是主打政府幹預牌,還是走向自由主義路線,圍繞民生問題的“朝野對決”總是選戰中最先激起的硝煙。但樸燦玄並不關心這些政客們的高談闊論。“相信政府降低房價的承諾,就是一個笑話。”樸燦玄說,下任總統候選人在房地產問題上大做文章,只是爲了收割選票。“既得利益階層和上流社會控制了房產政策制定,他們基本都在首爾購置房產,改革不可能革掉自己的利益。”

在李元宰看來,總統候選人們所關注的稅制調整治標不治本,更值得警惕的是,過熱的房地產市場可能是泡沫經濟膨脹的信號,泡沫一旦破滅,韓國經濟將崩潰。

不過,首爾大學經濟學家樸盛仁對韓媒表示,韓國經濟泡沫及其破滅的危險性被誇大了,這種情況和日本1990年代的泡沫經濟不同。韓國政府需要針對房產市場採取行動,但無論何種政策都不會迅速讓房價趨於平穩。

“韓國人投機購房已經喪失理智,政府越調越失控。現在房地產市場面臨非常危險的狀況,只要美國的利率提高一點,韓國將立馬受到衝擊。”一名要求匿名的韓國曆史學專家對澎湃新聞表示,從上世紀60年代後半期至今,韓國房地產經歷了5個暴漲期,住房問題還曾引發市民暴動。

從第一次到第四次暴漲期,通過房產投機獲得的差價分別是20至30倍、5至6倍、2至4倍和2倍,回報率遠高於同期的任何行業。“韓國絕大部分人把住房視爲增殖財產的一種手段,而不是居住空間。”該專家表示。

韓國有一句流行語“人類之上是造物主,造物主之上是建屋主”。“房地產不敗神話”會否幻滅,像樸燦玄和金亨碩這樣的青年無力關注,他們奔波在繁華都市的一隅,守望着一個脆弱但尚未破碎的“首爾夢”。

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