隨着房地產市場快速發展，房價越來越高，人們買房的願望卻越來越強烈，但買房卻越來越難。於是催生了一種產品類型，那就是商住房，原本是沒有這麼個概念的，而是開發商硬生生創造出來的，經過大肆渲染，人們的觀念也開始慢慢接受，也的確讓很多人走捷徑買上了房子。

那幾年真的很流行，很多人年紀輕輕就買了房了，你細問一下，原來買的是所謂的商住房，沒有什麼別的意思，只是想借機給大家普及下商住房跟普通商品房是不一樣的。咱們先不說它貴還是便宜，也不說它的優缺點，至少有一點，低總價成爲吸引很多人的最大優勢。

加上限購政策下，一些一線城市開發商迎合市場，把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這也導致了購買商住房趨之若鶩，沒辦法，雖然談不上是正常需求，但也確實很有市場，爲什麼這麼說呢？

因爲商住房本叫商辦，有的城市已經糾正過來了，開發商拿地就是商辦的，但看到巨大的住房市場，在他們看來也是做好事，幫助大家買上了房，現在北京已經叫停了。

2017年3月26日，北京市住建部等5部門聯合發佈公告，全面叫停“商改住”，限制個人購買商業、辦公類住房項目。就是將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用被叫停了。

這種房子也遭遇了非常大的打擊，這是必然的，因爲需求少了很多，畢竟真正用來辦公的沒有那麼大的市場。不過一些核心地段的房子還有不小的價值。

跟大家聲明一下，不是說這種房子不合法，它跟小產權房不是一回事。

實際上，商品房產權年限一般有70年、50年、40年三種說法，商品房產權年限具體是多少年是和商品房的性質密切相關的。我們說的多少年，其實是指的土地使用年限。在中國，房屋的產權是永久的。

根據商品房的用途，土地分爲三種性質：一種是住宅用地，指提供家庭、個人生活居住使用的房屋用地，其產權年限爲70年；另一種是綜合用地或工業用地，一般產權年限爲50年；第三種，純商業用地、旅遊用地和娛樂用地產權年限爲40年。

所以，這些土地性質無論蓋成什麼房子，只要按規劃用地來，那就是合法的，都是大產權房。小產權房並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做“鄉產權”，又叫“小產權”。這種房子實際上沒有真正的產權。

如果你購買那是不受法律保護的。但40年也好、50年也罷，只要符合條件都是可以購買的。但是跟70年產權的房子有什麼區別呢？（是指在有購房資格情況下）

1、土地性質不同

這個不多說了，前邊已經展開說過，因土地使用性質不同而分使用年限爲70年、50年和40年的差異。

2、落戶條件不同

產權爲70年的房子，也就是住宅，可以落戶，而產權爲40年或者50年的房子，儘管有的也能滿足居住需求，但因爲其土地性質決定了它並非是住宅性質，那麼一般是不可以落戶的。子女也就不能劃分到相應的學區，就近入學。

3、貸款條件不同

貸款條件也不一樣，40年或50年產權的房子，一般是不能申請公積金貸款的，如果辦理商業貸款，也不能享受三成四成的政策，必須達到總房款的五六成，而且貸款年限一般不超過10年，貸款利率一般要在基準上浮10%，所以整體貸款成本較高，還貸壓力比較大。

4、生活方式和費用不同

生活費用也不一樣，70年產權的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低。而非住宅性質的40年或50年產權的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，並且一般不通燃氣，即所謂的商水商電。

5、土地使用年限到期處理不同

2021年開始實施的《民法典》中明確規定，“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續費，續期費用的繳納或者減免，按照法律、行政法規的規定辦理。”

也就是說，土地使用權到期後，房子不會被收走，而是會自動續期，但要繳納土地出讓金也可能不用交，具體這個費用是多少，還要看到時候的規定。

所以70 年產權的房子不用擔心到期的問題，不過公寓之類的可就沒有明確說法了。

相比70年產權的住宅，40年的公寓也不是一無是處，大家可以根據自己的需要選擇。比如，對於公寓來說，單價低，總價低，門檻低，容易入手。特別是既可以居住也可以註冊公司。一般周邊配套都不錯，交通也比較便利。

給您說完住宅和公寓的區別，該選擇哪個要根據您自己的需要，只要做到心中有數，哪種房子都有市場。至於哪個更值得投資，我只告訴你一句話，當初開發商拼命把商辦房打造成商住房是有道理的，因爲需求。

來源：諸葛找房