原標題：“深漂”圖便宜買法拍房，5個月無法入住，房價已跌46萬，現住戶：“給30萬就搬”

在房價高昂的深圳，能夠買下一套屬於自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但即便手握寫有自己名字的房產證，周洋卻一點都高興不起來。

“第一次去敲門，他（住戶）就不讓進，警察也叫來了。第二次趁他不在家，我們就把門給砸了。第三次再去，發現他已經用磚頭把大門給砌起來了。”

今年6月，周洋在網上成功競得位於深圳市龍崗區中心城區的一套法拍房。來深圳工作22年，這是周洋在深圳買下的第一套房。在業內人士看來，周洋決定報名參與法拍房競買，非常符合深圳人敢闖敢幹的精神，闖和幹中還帶有些許莽撞。

也正是因爲當初略有些莽撞的決定，近半年，周洋一直在經歷着收不到房子的困擾。

“一狠心就拍了”

如果用1-10分來衡量對房地產市場的熟悉和了解程度，周洋給了自己6分。

房產經驗和知識相對並不十分豐富的周洋，當初在聽到朋友推薦價格相對便宜的法拍房源時，並沒有考慮太多。“因爲當時有個朋友在做這個（法拍房），他說這個房子可以，拍了以後可以協議隔牆，業主可以配合，我也沒有想太多。”

“前一天晚上知道，第二天就報了名想試一試，然後一狠心就拍了。”

殊不知，法拍房在所有可交易的房產中，算是最爲複雜的類型之一。

《每日經濟新聞》查閱相關資料發現，法拍房與其他商品房前置流程趨同，參拍人需要提前確認自身是否具有購房資格，然後聯繫銀行審批貸款資料，以確保競得後能及時放款和能夠順利過戶。有的城市還要求參拍人在競買法拍房時就需有購房資格，否則即便是競買成功，也不予辦理過戶。

而關於被執行房產，要關注的點則更多。如需要提前查明房產是個人產權還是公司產權，是住宅還是非住宅。同時，需要提前瞭解目標房產的稅費問題，尤其是公司產權房產的土地增值稅很高。此外，還需要了解清楚房產是否有租約、是否被佔有等。任何一個環節如果出現紕漏，都可能會使原本想“撿便宜”的競買人操作成本大增。

深圳某住宅小區 每經記者 甄素靜 攝

實際上，周洋和朋友關注到的那套房子，並非首次進入到法拍房市場。第一次拍賣時，房子的起拍價爲279萬元，但由於無人報名最終流拍。

大約一個月後，該房源被再次拍賣，起拍價降爲223萬元。彼時那套房子的市場價約爲320萬元。近百萬元的價差也引起了市場關注，第二次拍賣共有6人報名。

但報名者似乎並不接受二拍的最低價，第一位競買人直接將價格出到了264萬元，周洋等多名競買人緊跟其後，經過長達半小時、50餘輪的競價後，周洋以最高應價勝出。

戲劇性的是，周洋這次拍到這套房子的價格爲286萬元，比第一次無人報名時的起拍價還要高出十幾萬元。

對於自己的首套房爲何要選擇法拍房，周洋十分坦率地說，“手上資金不足，想便宜一點。”

“派出所都去了好幾次”

雖然最終的成交價格比二拍起始價多出63萬元，但在深圳奮鬥了20多年，想到自己名下終於有一套房子，可以安居，周洋覺得一切尚可接受。

競買公告中提到，周洋拍下的房子與隔壁另一套房是打通在使用。之前是一梯6戶，兩套房子打通後變成了一梯5戶。但這並非市場上常見的原生雙拼房。

目前，作爲買受人，周洋已辦理了“雙拼房”中屬於自己一半的過戶登記手續，取得了不動產權證，房子有關的水電氣及物業均已過戶到了周洋名下。

然而辦完手續、取得該房產的所有權後，想去砌牆恢復房屋原始結構的周洋才發現，事情並非當初講的“砌堵牆”那麼簡單。

周洋之前就知道有住戶住在兩套打通的房子裏面，於是就找到該住戶的電話，與其協商砌牆事宜，該住戶當時就說要30萬元他就搬出去。

“他（住戶）說這個房子是他出了錢，但又拿不出證據。他還說原來房子是寫在他什麼親戚名下，但是法官跟我說這個房子跟他（住戶）沒關係。”

突然冒出來個跟這套房子不相關的人，還賴在房子裏不走，這讓周洋很是無奈。“住戶覺得房子是打通的，所以我就不能封牆，因爲他住在裏面”。

在與住戶溝通的過程中，周洋始終沒有看到過對方的借據、轉賬記錄、租賃合同等相關證據。周洋也一直認爲，如果房子跟該住戶有關係，早在房子公示的時候，他就應該拿出證據來。

最初去的時候，周洋沒想到自己連門都沒進去。而在收房過程中，周洋說“派出所都去了好幾次”。

之後周洋找來了幫其收房的團隊和開鎖公司，打算強行開鎖，無果。再後來，周洋趁住戶不在家，直接找人砸掉了房門。

周洋說自己砸的是自己家的門，他也是被逼無奈。在強行砸掉門後，住戶用青磚把門給砌了一半，“那天砌門的時候，剛好我們去了，於是就報了警。警察到了現場，協調說這個門是不能堵的。”

報警協調完後，周洋離開時還特意叮囑小區的物業人員，讓其幫忙關注房子情況，住戶如果砌牆的話就及時告知他。

讓周洋沒想到的是，第二天晚上，剩下的一半磚牆不僅很快砌完了，還被封上了厚厚的水泥。

“你爲什麼不強勢一點？”

多次報警調解後，事情並未取得實質性進展，周洋只好再次求助法院。

而在與法官的溝通過程中，周洋卻被一連串的提問弄得有點懵。“法官說，你自己的房子你憑什麼不進去？你憑什麼讓人佔在裏面？你爲什麼自己你不強勢一點？你爲什麼要被讓人欺負？”

“很無奈！”

不過在周洋反覆溝通和協調之下，法院已經答應幫他出一份讓該住戶限期遷出的通知書。

這就是法拍房的誘惑，競拍人想要撿折價後的利潤，就要承受產權、債權複雜帶來的風險。不過，法拍房終究是小衆的產品，需要有專業化方案和調研來規避風險。

實際上，簡單風險或可規避，難以規避的是他人提前埋伏下的風險。

深圳住宅小區 每經記者 甄素靜 攝

《每日經濟新聞》記者此前在採訪中獲悉，在法拍市場上有些專門的團隊，他們利用從偏遠地區買來的身份證等信息提前購得房產，然後安排一個債權人或者所謂租客，與其簽訂借款協議、20年租約等文件，形成債權關係。

有時爲了把戲做全套，他們會給到所謂的業主幾萬元，讓其到其他地方躲避起來。之後這些團隊通過系列操作，將房子流入到法拍市場，然後坐等收利。

這一說法在另一熟悉法拍房的經紀人處得到了證實。“會有，但是這種一般不是原業主寫的，是債權方。也有不少這種機構來弄這些東西，因爲中間會有利潤。有些人會這樣子弄，你想拍這套房子，我搞個20年租約，到時候你就算拍下來了，也要跟我賠款解約。”

廣東華商律師事務所周爭鋒表示，若被執行房產有租賃合約，且租賃在前，抵押、查封后是真實的，根據我國有關租賃的法律，買受人無法對抗租客的租賃權，也就無法直接驅趕租賃人，而需要協商解約。

“法拍房競買前，要了解被執行人和其他人是否有未了結債務或產權糾紛，或拍賣程序本身是否有瑕疵。要分析有無可能在拍賣過程中，競買人給了拍賣款，在法院出具執行裁定書以前，有人提出執行異議之訴，導致競買人錢給了法院，但是法院遲遲不出執行裁定書。”周爭鋒續稱。

如今，距離拍下房子已經過去了5個月，周洋也消耗了大量時間和精力，但還是沒能住進自己的房子。

這套法拍房帶給周洋的困擾還不止於此。近一年，由於深圳樓市下行，5個月前周洋以最高應價286萬元競得的房子，現在市場上同戶型價格已經降到了240萬元左右。

“我已經拍貴了幾十萬了。” 如今的周洋也有些懊悔，

當覆盤整個法拍房經歷時，周洋情緒低落地說，“我也不知道，可能就是人倒黴。我也搞不懂是什麼原因，現在說也說不清楚”。

（應受訪者要求，文中人物爲化名）