原標題：“翹尾”行情出現！多地樓市成交回暖，能持續多久？

樓市經歷“超跌”後，市場心理預期開始糾偏。

“金九銀十”徹底失約後，11月份的樓市乍暖還寒，隱現“翹尾”行情。

據北京市住建委數據統計，截至11月29日，北京當月二手住宅網籤11021套，較上月跌破萬套的行情有所走暖。“這幾天開始，成交比之前穩了些，貸款還是看銀行排隊情況，放款速度不確定，但有加快趨勢。”北京海淀區一房產中介稱。

月末成交翹尾的現象，不只在北京出現。據諸葛找房監測數據，2021年第48周，重點10城二手住宅成交量爲11399套，環比上漲25.39%，除了深圳成交量有所下滑，其餘9城均有不同幅度的回升。新房領域也有類似表現。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴第一財經，11月局部市場成交有所回升，除了季節性因素，一方面源於信貸環境改善，推動購房需求釋放；同時，下半年以來二手房業主預期減弱，降價意願增強，供給端價格讓利，帶動入市量增加。

也有業內觀點稱，經歷此前大幅降溫後，樓市行情局部回暖，更多屬於心理預期的糾偏、超跌後的正常修復，不代表整體環境出現實質性轉向。

乍暖還寒的北京學區房

2021年下半年開始，北京學區房行情經歷了數輪衝擊。從“多校劃片”落地執行、假離婚買房被封堵、到二手房指導價推出，學區房行情降溫，直接將北京二手房溫度帶入“冰點”。

中原地產研究中心數據顯示，2021年10月份，北京二手房住宅網籤量爲9340套，環比下降25.7%，年內首次跌破萬套。而這，已經是北京二手房連續7個月網籤量下降。在此前的7月、8月，北京二手房成交量均在1.5萬套以上。

低溫行情中，業主心理預期減弱，學區房降價百萬的案例屢見不鮮。國家統計局數據顯示，10月北京二手房價環比降0.5%，繼9月份後再次下跌。北京學區房“高地”萬柳片區一經紀人感慨稱，學區房政策不確定因素多，現在是“房多客少”。

值得注意的是，經歷連續數月下跌後，近期北京二手房成交有走暖趨勢。

據北京市住建委數據，11月22日~11月28日，北京二手住宅網籤2941套，較前一週網籤套數增加301套，環比漲11.4%。此前三週，北京二手住宅網籤套數分別爲2640套、2422套、2366套，均低於十一月第四周的網籤量。

雖然只是微幅走暖，但從11月整月看，北京二手房正走出此前的超低溫行情。“跟上月9430套比，可以明顯看到11月二手房成交有一定程度回暖，整體成交量提升至萬套，這意味着二手房價格會保持在相對穩定的狀態。”合碩機構首席分析師郭毅認爲。

上述萬柳片區的經紀人也有所感觸，身在北京這一學區“高地”，她經歷了學區房政策調控後、萬柳房源一夜降價百萬的過程，尤其是一些大戶型房源，降價幅度更爲明顯。但近期，她感受到一些小戶型房源的價格和成交有所回升。

但是，在如今的調控環境和學區房政策下，即便是房產經紀人，也不再對房價上漲抱有很大期待。“如果手上有房，早處理早划算。”她認爲，現在整體學區房都在降，不單是萬柳片區，如果不能100%上對口小學，客戶不會花高價入場。

在她透露的11月萬柳片區成交數據中，有房源掛牌價1900萬元，最終成交價1600萬元，較業主心理預期降低300萬元；小戶型房源中，有一套約50平方米的房子，業主掛牌價883萬元，最終成交價720萬元，降幅也高達163萬元。

郭毅認爲，從十月份開始，央行已經在釋放信貸穩定的信號，雖然北京還未出現實質性好轉，但對購房人羣的預期產生不小的拉動。11月份成交小幅好轉，正是因爲市場信心築底回升，在一線呈現出來的反饋，不代表政策面有大幅放寬。

“目前從調控到信貸政策，都處於緊中偏松的狀態。”郭毅稱，11月份的成交趨勢，可能會延續到明年上半年。而明年市場行情會發生怎樣的轉變，還是有賴於信貸和調控政策共同發力，方向不同，對市場漲跌的影響也不同。

“翹尾”行情在多地出現

北京二手房成交小幅升溫，是近期樓市走向的一個切面。

據諸葛找房數據研究中心統計，2021年第48周，重點城市10城二手住宅成交量爲11399套，環比上漲25.39%。上述重點10城，包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、寧波、廈門、東莞、佛山。

在這10個城市中，僅深圳二手住宅成交量走低，周成交421套，環比下跌38.81%。其餘9城均有所回升，其中成都漲幅首位，周成交2355套，環比上漲107.67%；南京環比上漲47.30%，青島環比上漲28.72%，分別位居漲幅第二、第三。

“5月份以來，多城陸續推行二手房指導價機制，對高價房源形成一定衝擊，促使二手房市場預期降低，同時銀行房貸額度緊張，二手房市場顯著降溫。”上述研究中心認爲，隨着積極信號頻頻發出，市場觀望情緒有所緩解，二手房成交量自46周起連續3週迴升。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，深圳連續幾個月成交保持在2000套以下，低於過去十年的水平，從人口角度衡量這是不正常的狀態。當前，一二線城市特別是“北上廣深”這種一線城市，二手房市場處於築底回升的過程。

新房方面也是如此，據諸葛找房監測，2021年第48周，重點城市15城新建商品住宅成交量28481套，環比上漲37.12%。隨着信貸環境有所鬆綁，居民房貸利率下調，貸款速度加快，加之各城市疫情逐步受控，新房市場逐漸恢復。

其中，北京、南京、重慶等地新房成交回升明顯。第48周，北京新房成交2350套，環比上漲28.35%；南京新房成交低位回升，環比漲幅達190.96%；受月底房企集中備案的影響，重慶本週新房成交量猛增，環比漲幅爲185.42%。

許小樂告訴第一財經，11月局部市場成交有所回升，受信貸及房價因素等多重影響。信貸方面，截至11月貝殼研究院監測的100+個城市，主流首套房貸利率爲5.69%，較10月回落4個基點，二套利率爲5.96%，較上月回落3個基點。

與此同時，在市場較爲萎靡的背景下，央行多次發聲，透露出政策邊際微調、糾偏，適度穩定房地產信貸環境的正向信號，對提振購房者信心有重要作用。11月份，重點城市平均放款週期縮短，自4月以來首次縮短，銀行放款力度加強。

不過，適度微調並不意味着徹底放鬆，根本還是要保證房地產市場的平穩健康發展。

“政策邊際糾偏後，12月份及明年一季度市場有望小幅回升。”李宇嘉稱，但在貸款集中度管理、二手房指導價等影響下，回升幅度不會太大。當前政策是“有保有壓”，滿足剛需的合理需求，同時避免資金過度投入房地產市場，引起新一輪的房價反彈。

中房研協測評研究中心認爲，10月地方出臺調控政策43條，其中緊縮性調控進一步放緩，短期房地產政策面已基本見底。不過，政策面見底，並不意味着市場見底。短期內，房地產市場或仍將延續下行態勢，但在邊際改善政策作用下，下行態勢將逐漸放緩。