楊柘 

連續因業務不合規被有關部門處罰,把房產中介第一股我愛我家推到了風口浪尖。

我愛我家創立更早,但被鏈家這個後來者超越,於是拉來同樣不甘心的中國第一互聯網房產平臺安居客,試圖複製從鏈家升級而來的貝殼模式。本來今年是追趕的關鍵之年,沒想到,房地產行業降溫,房產中介行業也開始過苦日子,超越貝殼便成了遙遙無期的等待。

頻繁被處罰

近日,我愛我家(000560.SZ)因頻繁被有關部門處罰,引發行業關注。

因“房地產經紀機構和房地產經紀人員有爲不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務”,根據《房地產經紀管理辦法》第三十條,北京我愛我家被有關部門取消網上籤約資格並處以3萬元罰款,處罰決定日期爲11月26日。

後來,北京我愛我家公開回應處罰稱,2021年8月前經紀人在公司不知情的情況下,使用公司合同承接了不符合租賃條件的房屋進行居間代理,並私收介紹費後於8月離職。

如果說3萬元罰款、短期內無法網籤的頂格處罰,對我愛我家在北京地區的經營影響有限,那麼,近期在上海的另一起處罰,則擊中了房產中介行業的命門。

11月18日,上海我愛我家因“利用廣告對商品或服務作虛假宣傳,欺騙和誤導消費者”,被上海有關部門罰款20萬元,並責令公開更正、停止發佈。

相關信息顯示,今年8月,監管部門在日常檢查中發現,我愛我家上海聞喜路門店在安居客網站上以“我愛我家”名義發佈的二手房房源廣告,其中有5則與實際情況不符,3則二手房房源廣告中所提供的服務不存在,爲未取得售房者委託和未經相關部門房屋覈驗的房源。

這並非上海我愛我家第一次因虛假房源問題被處罰。今年4月,該分部便已經因爲相關問題被處以20萬元的罰款。

房產中介行業的首要價值是信任。我愛我家的不合規行爲,將安居客等平臺一直以來飽受詬病的假房源問題再一次放大。

實際上,我愛我家在北京、上海等地的處罰事件屢見不鮮。企查查顯示,北京我愛我家行政處罰23次,歷史行政處罰74次,上海我愛我家分別爲7次和2次。

同時,公司在年報中披露,去年公司發生訴訟、仲裁事項1795 件,主要涉及居間合同糾紛、商品房買賣糾紛、勞動爭議、侵權等,涉案金額5.53億元。今年上半年,類似事項638件,涉案金額1.42億元。

行業急踩剎車

行業寒冬之際,數次影響甚大的行政處罰,更是令我愛我家雪上加霜。

我愛我家自1998年開展房地產經紀業務,由華國強、陳早春等人創立。2000年5月,第1家經紀業務門店我愛我家甜水園店在北京成立。後創始人陸續退出,擅長資本運作的謝勇入主。公司以北京、上海爲起點,2013年大規模開啓全國化戰略。

2018年,公司借殼昆百大A上市,成爲房產中介第一股,2017年-2019年均踩線完成業績承諾。

2020年,我愛我家隨即遭遇業績下滑,營業收入95.75億元,同比下降14.60%,歸母淨利潤3.12億元,同比下降62.30%。

去年業績大幅下滑確實與疫情相關,公司業務以線下門店爲中心,抗風險能力低於互聯網平臺。但是,公司的核心業務新房和二手房,就經營數據而言,並沒有太大幅度的下滑。盈利能力下降,更大的問題還是出在運營上。

今年上半年,公司業績強勢反彈。但三季度,因房地產行情降溫,公司業績急轉直下,營業收入、歸母淨利潤分別下滑0.06%和52.40%。

其中,2021年1-9月計提各項信用減值和資產減值共計6762.54萬元,包括應收賬款、預付賬款等,成爲業績下滑的首要原因。

今年前三季度,公司營業收入89.46億元,同比增長32.51%,歸母淨利潤4.77億元,同比增長95.40%。

但是,隨着房地產行情下行對公司業績的影響在四季度加深,並進一步引發資產減值,給我愛我家今年的業績敲響警鐘。

公司借殼上市及之後的資本運作,積累商譽48.12億元,去年及今年前三季度,已經出現小規模的減值。

截止2021年9月30日,公司應收賬款規模達到14.08億元。根據公司此前的披露,應收賬款涉及多家“暴雷”房企,預計存在一定的回收壓力。

如何追趕貝殼

房產中介江湖,鏈家比我愛我家入局晚,但左暉高舉“透明交易、籤三方約、不喫差價”大旗,又針對性地推出“真房源”理念,漸成壓制態勢。

後來,當鏈家向貝殼平臺升級,以降維打擊的姿態全面超越我愛我家,就連杭州這樣的我愛我家強勢市場,後來也被貝殼系的鏈家+德佑超越。

於是,貝殼在房產中介行業的第一對手我愛我家,與貝殼在房產交易平臺領域的最主要對手安居樂,攜起手來。

2018年,58同城投入10.68億元入股我愛我家,獲得8.28%的股份,成爲僅次於實際控制人謝勇的第二大股東。

不過,即便我愛我家與安居客聯手,與貝殼相比,仍然存在很大的差距。

截止2021年9月30日,我愛我家門店4820家,入駐安居客的中介門店數量不詳;同期,貝殼門店達到5.39萬家。

去年,我愛我家營業收入(包含昆百大的商業運營業務)95.75億元,安居客80.52億元,而貝殼達到704.81億元。就盈利而言,我愛我家和安居客都進入了穩定的盈利區間,去年分別賺了3.12億元、19.55億元,貝殼扭虧爲盈,淨利潤27.78億元。

貝殼從房產中介行業脫穎而出,憑藉兩個殺手鐗,樓盤字典和ACN網絡(Agent Cooperate Network,強調經紀人以不同角色參與到一筆交易中)。

今年本來是我愛我家全面學習貝殼的關鍵之年,在2020年報中,公司將2021年定義爲平臺化發展元年:平臺業務的“面世之年”、數字化產品的“推廣大年”、互聯網的“增長大年”,等等。

沒想到,幾個月後,房地產行業降溫,行業老大貝殼也出現了關店、裁員。我愛我家業績下滑,高管變動繼續,新戰略的推進,到現在也不知走到哪一步了。

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