記者 | 黃昱

三筆境內債獲得展期後，廣東房企中國奧園03883.H，簡稱“奧園”）又要面對新的兌付問題，不僅部分理財產品逾期兌付，還出現美元債違約的情況。

12月2日，奧園發行的財富產品被曝出逾期兌付，當天下午部分投資人聚集在位於廣州番禺的奧園廣州總部，希望奧園給出合理的兌付方案。

據界面新聞了解，奧園旗下理財產品最早出現逾期兌付的時間是在11月24日，這批理財產品的金額爲不到2億元，奧園大概從那時開始就着手製定兌付方案。

12月12日晚，奧園對外發布《致投資人的一封信》承認了理財產品逾期兌付的問題，並披露：截至目前，奧園相關的基金和定融產品總額約爲60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。

另有，知情人士對界面新聞透露，奧園理財產品涉及投資人大概1500人，其中約600多人爲奧園內部員工及親友，涉及資金約爲22億元。

12月2日下午，奧園管理層跟財富產品的相關基金經理就其初步擬定的兌付方案進行溝通。上述知情人士表示，根據溝通結果，初步擬定的兌付方案基本不會改變，但會追加一些好的建議。

根據《致投資人的一封信》，界面新聞發現奧園對初步擬定的投資產品兌付方案還是有一些調整，主要體現在奧園銷售回款用於理財產品兌付的比例上。

奧園初步制定了現金分期和實物資產兌付方案。就實物資產而言，奧園提供了不低於90億元的物業資產，不過初步兌付方案中提到，爲了保障和加快投資人延期本息的兌付，奧園將鎖定一些銷售價格好和銷售流速快的優質項目，銷售回款歸屬於集團權益部分的25%或項目處置後淨現金流的25%歸集到投資產品還款監管專戶，專門用於投資產品本息的兌付。

而據《致投資人的一封信》，歸集到投資產品還款監管專戶的銷售回款歸屬於集團權益部分或項目處置後淨現金流的比例從25%上調至30%。

就具體的實物資產兌付而言，方案的實施對象包括合同約定到期以及尚未到期但要求提前以實物資產兌付投資人。據悉，奧園用來兌付投資產品的物業包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪及車位，總貨值不低於90億。

根據方案，可兌付的實物資產以 “先簽先得”爲原則。投資人的投資本金兌付金額不足以支付實物資產價格的，不足部分應當由投資人另行支付補足；投資本金兌付金額超過實物資產價格的，超過部分按照方案一的現金分期兌付方案進行兌付。

此外，奧園還可約定在投資者簽訂協議2年後按原價回購實物資產，但物業已辦理網籤或已轉售的除外。

在現金分期兌付方面，針對合同約定期限到期的所有投資產品，奧園設置了200萬元的門檻，並作出相應金額的兌付細節。其中單個投資者累計投資本金餘額200萬元以內（含200萬）的，投資產品到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別爲20%、15%、5%、5%、25%、30%。

而單個投資者累計投資本金餘額在200萬元以上的，其中200萬以內（含200萬）部分到期後分6個月兌付，每月兌付比例分別爲20%、15%、5%、5%、25%、30%；至於200萬以上部分，投資產品到期後先按6個季度兌付60%，每季度兌付的比例依次爲5%、5%、10%、10%、15%、15%。此後，連續三個月將剩餘40%的本金兌付完畢，每月兌付的比例依次爲15%、15%、10%。而未完成全額兌付的本金，將會在2024年5月全部兌付完畢。

另外，針對利息的兌付，方案顯示產品在合同約定期限內的利息，仍按合同約定計息支付。對於延期兌付的本金，按照年化6%利率向投資人支付延期利息。據瞭解，對於首次延期本金兌付在投資產品到期日支付，後續無論是每月兌付還是每季度兌付，均在每季度的最後一個月25日集中兌付。

對於投資產品出現兌付困難的原因，奧園方面坦言，今年下半年以來，受國際信用評級機構突然下調公司信用等級，導致公司各項目銷售回款、融資審批、資金歸集均受阻放緩，現金流出現巨大壓力。

截至上半年底，奧園總資產3161.55億元，總負債2628億元，其中銀行及其他借款金額約爲802.05億元，優先票據及公司債券約爲311.06億元，合計1113億元。

同期奧園賬上的現金約爲683億元，而將於一年內到期的債務總額爲517.22億元，一年以上但未超過兩年的債務爲233.67億元。

11月，奧園針對三筆國內私募債進行展期談判，分別是深圳市前海融通商業保理有限公司2021年度第一期奧園集團供應鏈應付賬款定向資產支持票據、平安-奧盈供應鏈金融1期1號資產支持專項計劃、中山證券-奧創二期資產支持專項計劃，未償本金餘額爲15.16億元。

三筆私募債原本將分別於11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但後者中山證券-奧創二期ABS原本定於今年11月22日爲行權回售日。根據通過的展期方案，這三筆境內私募債均將整體展期一年，其中原到期時支付10%、展期30天后支付10%、展期滿一年支付餘下80%。

儘管有三筆債券尋得展期，奧園還是出現了違約的情況。11月18日，申萬菱信資產資產管理公司發佈了申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃（“惠聚2號”）重大事項的公告，稱截止2021年11月12日終，本計劃已經收到應收賬款合計金額約1218.4萬元，剩餘未償付金額約6590萬元，相關債務人均已構成實質性違約。

11月30日，奧園在上交所發佈公告，稱其於11月10日開始與申萬菱信（上海）資產管理有限公司就存續產品展期事項進行溝通，已與申萬菱信達成一致意見，並將於近期完成兌付工作。

12月2日晚，奧園在港交所發佈再次公告稱，已就展期與申萬菱信達成一致意見。

目前奧園的境內債還是存在較大的商談空間。相較而言，美元債則沒那麼輕鬆了。

12月2日晚間的公告中，奧園同時稱，接獲債權人通知，公司本金總額爲6.512億美元的融資因評級下調而要求償還。於公告日，奧園並無付款或就替代付款與該等債權人達成協議。

奧園表示，上述未還款可能觸發相關債權人可能有權要求奧園提前償還若干其他境外融資安排，而有關債權人可能有權根據各自的融資安排條款要求支付債務或採取行動。

“鑑於本集團面臨的流動資金問題，無法保證本集團將能於其他境外融資安排到期時履行其項下的財務責任。倘本集團無法履行責任以及償還任何到期債務或與有關債權人協定重續或延長借款或其他安排，可能會對本集團的業務、前景、財產狀況及經營業績造成重大不利影響。”

此外，據久期財經數據顯示，奧園目前共有10筆續存美元債，餘額共計約32億美元，其中有兩筆共計6.86億美元於2022年1月下旬到期，分別是：2022年1月20日到期的1.87億美元債，利率爲4.2%，以及2022年1月23日到期的4.99億美元債，利率爲8.5%。

知情人士對界面新聞透露，爲了應對目前的流動性問題，奧園將一些境內外資產擺上了貨架，但首要要求就是回款要快。