原標題：深圳首推“單邊代理”模式 房產中介服務“各爲其主”時代來臨？

深圳二手房市場推行“單邊代理”模式引爆輿論。日前，深圳新版二手房交易網籤系統正式上線，除了從“多方委託”變爲“獨家委託”，還推出了“單邊代理”模式，即買賣雙方要有各自的經紀人，雙方“各爲其主”。

長期以來，我國二手房中介業務實行“雙邊代理”模式，“一手託兩家”。即便“雙邊代理”產生各種各樣問題，但是“單邊代理”模式也並未落地開花，原因多樣。如今，深圳作爲第一個“喫螃蟹”的城市，在當下推行“單邊代理”的原因是什麼？將對中介行業的遊戲規則、底層商業邏輯產生哪些顛覆性的影響？

深圳新版二手房交易網籤系統上線，推出的“單邊代理”模式引發輿論關注。

從“雙邊代理”到“單邊代理”模式

日前，深圳市住房和建設局主辦的深圳市房地產信息平臺正式上線新版二手房交易網籤系統，將二手房交易涉及的掛牌、委託代理、產權覈驗、購房資格查驗、網籤備案等環節納入政府監管。

深圳上線新版二手房簽約系統引來軒然大波，主要是因爲二手房服務規則發生了重大變化，從“多方委託”變爲“獨家委託”，從“雙邊代理”到“單邊代理”模式。

以往，業主賣房一般會把房源委託給多箇中介機構掛牌銷售。而在深圳新版二手房簽約系統中，賣方一次只能用一家中介機構銷售房源，至多能委託三家機構進行銷售，第一家受託機構將會在委託期限內獲得房源優先銷售權即房源“獨家”銷售權力，待第一家機構委託期滿後，後續替補，這樣就避免重複委託造成的資源浪費及糾紛隱患。

深圳市房地產中介協會認爲，房源“獨家”銷售將會倒逼賣方更爲謹慎地選擇爲其服務的中介。這一模式，將會打破現有行業競爭格局，業內所有的中介機構不論大小均有平等的服務機會，企業比拼的不再是資金與規模，而是信譽與服務、專業與能力。此外，從“多方委託”變爲“獨家委託”，也減少了“跳單”的可能性。

更爲關鍵的是，“單邊代理”模式的落地，也意味着深圳是國內第一個喫螃蟹的城市。據悉，“雙邊代理”是買賣雙方委託的是同一家中介機構，更多時候是同一名中介。而“單邊代理”模式，即買賣雙方通過獨立委託，有各自的經紀人，與受託中介機構形成單邊委託關係，雙方中介“各爲其主”。

還有一點，新系統引入了評級機制，根據從業年限、信用狀態、專業程度、服務效率、成交業績等對實名登記的經紀人進行星級評定，並根據評級排序進行系統推薦。深圳市房地產中介協會認爲，中介從業人員今後將更有動力制定自身長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力，從而提升房地產中介行業整體的素質。

深圳市房地產中介協會祕書長張媛在幸福裏直播間表示，通過此次單邊代理，對整個行業邏輯進行了重構，“首先要讓房地產中介服務的價值顯現，我們需要彰顯個人服務的時代到來了，不是依託房地產市場上行，或者依託大家都沒有服務，經紀人就是撿來的單子，而是靠服務。”

“各爲其主”爭取利益最大化

在國外，“單邊代理”模式較爲常見，而在國內二手房中介服務市場，一直採用的是 “雙邊代理”模式。

“雙邊代理”模式一手託兩家，在業內人士看來，在實際的交易過程中，買賣雙方客戶的利益博弈加重，廣泛流傳的說法是“市場好時‘欺負’買家、市場不好時‘欺負’賣家”。即市場處於賣方市場時，中介人員爲了快速促成交易，大都會選擇“偏袒”手中持有房源的賣方，而處於“買方”市場時，則偏向於購房者。與此同時，也存在中介人員“買賣通喫”的情況，侵蝕雙方利益。

而“單邊代理”模式，買賣雙方擁有不同的中介公司和經紀人，“各爲其主”爭取利益最大化。深圳市房地產中介協會認爲，這種環境下，買賣雙方代理人權責邊界清晰，賣方代理人，只用考慮怎麼把委託人的房子快速、保價、安全地售出；買方代理人，則只用考慮如何以高效的方式爲委託人匹配到高性價比的房源，同時對所匹配推薦的房源質量負責，買賣雙方的合法權益就在中介代理只向各自委託人負責的機制下得到了保障。

此外，這種“獨家委託”和“單邊代理”，也給了更多中小企業機會，一單交易不再侷限於同一家中介公司，促進不同中介之間合作。張媛透露，深圳推行單邊代理政策之前做過充分的調研，包括跟大企業的一些溝通，很多企業也已經看到自己的責任。對於小企業來說，也是一次特別好的機會。因爲中小企業過去由於服務能力不足搶不到房源，伴隨合作機制，中小企業可以做社區專家，也可以成爲優秀的買方代理人，參與到競爭中來。新的單邊系統上線後對行業有大小同權的促進作用。

空·白研究院創始人楊現領也表示，合作可以打破品牌之間的分化，行業間的合作讓大小公司之間的“方差”變得更小了。未來不光經紀人會分化，門店也會分化。

佣金、服務等細則有待完善

但是，縱觀深圳二手房“單邊代理”模式，仍有需要完善的地方。諸如，過戶前後的服務，在“雙邊代理”模式下，一箇中介給雙方提供一條龍服務。但是“單邊代理”模式下，賣方中介和買方中介如何分配任務，是以過戶爲時間節點嗎？

同時，如何分配佣金？目前，在我國，“雙邊代理”模式下，大部分買方支付佣金，而深圳的新模式對佣金分配的細則並未涉及。景暉智庫首席經濟學家胡景輝表示，在美國，誰賣房，誰付佣金。賣方代理拿佣金，要分一部分佣金給買方代理。流程是賣方代理在MLS上披露房源的時候，他會把這套房子成交以後，分多少佣金給買方代理直接寫在MLS上，也就是直接公示。

此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，雖然深圳開通了自助賣房渠道，但由於二手房交易的環節特別多，涉及片區價值、樓盤篩選、房屋安全、價格撮合、資金監管、繳稅過戶等多個方面，因此通過中介買賣房產仍是市場主流選擇。

業內：新模式未來將擴展至全國

作爲第一個“喫螃蟹”的城市，深圳爲何選擇在當下落地“單邊代理”模式？這背後是深圳二手房市場供不應求，處於賣方市場，導致“雙邊代理”過程中，出現各種各樣的問題，諸如中介和賣家聯合起來抬高房價，讓買方處於弱勢地位，甚至產生喫差價的行爲。

深圳首推的“單邊代理”模式，未來或將擴展到全國範圍。資料圖片

值得關注的是，在深圳首推之後，“單邊代理”模式會複製到全國嗎？胡景暉表示，一定會擴展到全國範圍，“這次深圳的新版交易制度，將會成爲未來全中國的示範文本，不會有太大差異。”

楊現領也認爲，我國的中介發展模式基本已走到了歷史的轉角處，也該改變了。深圳今年把這個事情擺到明面上，單邊代理這個制度是不可逆的，深圳應該不會退縮，只會不斷優化，而深圳一旦去做這個事情也會有一定的複製性。

“隨着時間的演進，相信一線和二線城市，以及絕大部分三線城市，在未來五年左右，二手房交易量都會超過新房，進入到存量房時代。所以，在這個時間點，進行這項改革就是最好的時間。”胡景輝如是說。

新京報記者 段文平