原標題：地產寒冬中走出“逆週期曲線”，龍頭房企搶佔代建“萬億級市場”

華夏時報 記者 李貝貝 上海報道

作爲傳統房地產開發企業的業務延伸方向和利潤增長點，代建憑藉輕資產模式，具有着穿越週期和高盈利能力等優勢，在地產“寒冬”中走出一條逆週期曲線。市場普遍認爲，受益於中小房企壓力大和非房企拿地增多帶來的旺盛需求，加之城市更新和公共住房有望成爲行業增長新動力，代建行業發展空間大。

代建走出地產行業週期

儘管近期政府層面頻頻釋放房地產信貸 “糾偏”政策，多個參與集中供地的城市也頻頻降低競拍門檻向房企“示好”，但房地產市場依舊寒意十足。

來自克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，2021年10月，房地產市場持續降溫，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降3%，同比下降22%。其中，一線城市市場成交環比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二三線城市市場成交環比下降4%，同比下降23%。

而多家房企銷售規模出現負增長的同時，以輕資產模式運營的代建行業卻成功穿越行業週期，走出了一條“逆勢增長曲線”。

以兩家已經上市的代建企業爲例。10月底公佈的報告顯示，2021年前三季度，綠城管理新拓代建項目的合約總建築面積達1668萬平方米，較去年同期增長約36.3%；新拓代建項目代建費預估48.3億人民幣，較去年同期增長約16.9%；今年5月底才上市的中原建業，截至2021年9月30日止九個月擁有72個新籤合約項目，同比增長18.0%，新增合約建築面積812.81萬平方米，同比增長24.8%。

所謂“代建”，是一種由擁有土地、資金的委託方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種商業模式。

相較於傳統地產，代建最大的特點就是對土地和資金的依賴度小。在項目運作當中，代建企業走輕資產運營模式，更專注於行業業務鏈條上的開發、建設、運營、銷售及後期物業管理等專業化運作，因此可以在提升業務規模的同時，維持較低的財務槓桿。

天風證券研報指出，“受益於中小房企壓力大和非房企拿地增多帶來的旺盛需求，加之城市更新和公共住房有望成爲行業增長新動力，代建行業發展空間大。”中國指數研究院預計，未來5年中國代建市場在新訂約總建築面積方面將以23.5%的複合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元至7.3萬億元之間。

面對如此龐大的萬億級市場，房企們紛紛搶灘。《華夏時報》記者不完全統計，截至目前，包括萬科、金地、保利發展、中海等房企在內，發展代建業務企業已超過30家，其中2家已成功上市。例如，作爲金地集團旗下獨立經營代建業務的一級子公司，截至2021年7月底，成立於2018年5月的金地管理現已佈局全國超30座城市、管理服務項目超70個，累計開發管理面積超1300萬平方米。

11月17日，在西安舉行的金地管理標杆項目觀摩會上，金地管理總經理蔡戈鳴告訴《華夏時報》記者，綠城管理及中原建業現已上市，說明資本市場對代建前景的看好。

其指出，城鎮化中舊改項目增多、階段性不良項目的管理機會等，這些會成爲代建行業的機會。同時，逐步提高的國內代建滲透率（房地產項目中通過代建去實現開發的比例）相比發達國家仍然偏低，也意味着行業未來還是有一定的增長空間。據中國指數研究院報告，對應2021年的4.8%的滲透率，2025年代建行業的規模滲透率預計將達到12.5%。按照歐美模式下代建業務佔比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間，該賽道的未來發展十分可觀。

中指院還指出，非市場化住房代建市場潛力巨大。隨着政府和國企委託方爲代建行業打開更加寬廣的業務空間，存量市場迎相應利好，城市更新、租賃房建設、產業運營等城市類服務將形成行業新的增長點。

“萬億級藍海”挑戰重重

儘管代建行業前景廣闊，但隨着愈來愈多的房企加入，行業的競爭也開始變得激烈起來。

“在房地產行業處於承壓狀態的大背景之下，代建領域也有一定的挑戰。”蔡弋鳴向《華夏時報》記者解釋說，挑戰在於行業門檻越來越高，原來委託方羣體裏的中小開發商羣體可能面臨萎縮的狀態、存量土地也會日漸消耗，這會給代建行業的業務增長帶來一定壓力。

“隨着房地產行業集中度提高，中小房企將面臨被淘汰的風險，作爲中間環節的代建行業，未來的增長空間會受到一定的限制；另一方面，隨着入局代建行業的房企增多，競爭也會越來越大；代建企業的高增長難以爲繼，利潤率水平也將下滑。”億翰智庫研報指出，作爲房地產行業的衍生，代建行業亦面臨着增長空間受限的情況，隨着多數房企轉向佈局輕資產業務，代建行業競爭壓力加大。

億翰智庫認爲，隨着同業競爭加劇，代建企業越來越多，有規模纔有江湖地位，有江湖地位纔有話語權。上海中原地產首席分析師盧文曦也表示，代建業務利潤取決於服務，如果自身沒有規模及品牌的優勢，可能都沒機會去承接業務，“小企業在這個行業幾乎是存活不下去的”。

這也意味着，代建業務必須建立在強大的品牌影響力、較強的項目管理能力和供應鏈管理能力，以及行業資源整合能力的基礎之上。綠城管理CEO李軍在近期公開表示，“未來只要擁有了服務的邏輯、過硬的專業能力、並理解委託方的需求，就一定能立足行業”。

金地管理助理總經理李友光近日在接受《華夏時報》記者採訪時坦言，代建業務的輕資產模式相比傳統房地產開發，存在一定的行業壁壘，對於工程人不僅要求專業，也強調強力的管理和服務。

“金地管理擁有着’更久、更全、更廣’的優勢。”蔡戈鳴向《華夏時報》記者介紹說，金地集團早在2006年就涉足代建市場。基於集團於房地產市場的多元佈局，金地管理目前擁有了完整的開發鏈條，可以爲委託方提供從前端的融資到中端的開發、以及到後端的工業管理，包括經營、招商運營的全鏈條服務。眼下，金地已在全國百餘個城市及美國部分城市進行了佈局，爲金地代建業務的進一步開拓打下基礎。

“代建源於信任，但終將回歸價值本身。”蔡戈鳴強調：“公司在承接項目前會進行長期大量的行業調研和科學推演，不會盲目爲追求規模降低標準，確保對自己負責、對委託方負責、對未來的小業主負責。”

更重要的是，代建“受人之託，忠人之事”，容錯度低，原則是一次性地把事情做好、做對，確保各方、各項訴求能夠得到貫徹和執行。李友光認爲，金地管理在人才的選擇培養、工程文化建設等方面的要求更爲嚴苛，這些都成爲金地管理核心競爭力的體現。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧