原標題:中梁控股陷多維困局 來源:中國經營網

本報記者 盛蘭 張家振 上海報道

頻繁向外界傳達“穩健”信號的中梁控股集團有限公司(以下簡稱“中梁控股”,02772.HK),還有其試圖弱化的“硬幣的另一面”。

11月18日,國際評級機構標普將中梁控股的評級展望從“穩定”調整爲“負面”。標普指出,在未來6至12個月內,中梁控股的合同銷售額可能會下降,現金生成或將減弱,從而削弱其償債能力。與此同時,由於該開發商廣泛使用以美元計價的高級票據,且集中於短期,因此極易受到離岸市場波動的影響。

中梁控股存量美元債的數據也進一步印證了標普的觀點。據《中國經營報》記者統計,當前中梁控股一年內到期的美元債券共計10億美元,截至11月26日,中梁控股僅累計回購5831萬美元。

爲了加強銷售回款保證流動性,中梁控股正進行一系列優化調整。例如,公司近期將山東區域投資條線的員工調往營銷一線進行輪崗,要求員工“助力營銷、助力融資,去事業部支持交付”。

值得注意的是,除流動性壓力外,中梁控股也面臨着品控和安全管理方面的隱疾。近日,中梁控股旗下洛陽中梁壹號院百餘名購房者指出該項目並未達到收房條件和標準,選擇拒絕收房。而“徐州·百悅城”項目則在今年10月出現生產安全事故,致2人死亡。

項目問題頻發

據瞭解,對於拒絕收房的要求,洛陽中梁壹號院業主給出的具體理由包括:車位和車庫未完工未達到驗收標準、配套的綠化等設施與宣傳材料及銷售的承諾不符、高價捆綁銷售車位、樓棟內牆壁存在空鼓開裂問題等。

事實上,早在今年6月,針對業主反映的項目存在的質量等問題,開發商已發佈了一則公開信,承諾在交房前將對所有存在的問題進行整改完善。

但據業主介紹,當前仍有諸多問題並未得到徹底解決。對此,中梁控股相關負責人向記者表示:“項目車庫和車位已完工並經過主管部門驗收,取得地下車庫竣工備案證明。本項目自2020年3月已清盤,不存在高價捆綁車位出售情況。關於現場綠化,小區綠化率符合報規圖紙,不存在虛假宣傳。”

與此同時,今年10月初,在徐州市農科院地塊(2019-51號地塊)的工程工地上發生一起重機械傷害生產安全事故,致2人死亡。江蘇省住建廳要求當地嚴肅處理事故企業及相關責任人。

其中,該項目的施工總承包單位爲江蘇添安建設有限公司,建設單位爲徐州桂悅置業有限公司。記者查詢瞭解到,徐州桂悅置業有限公司控股股東爲溫州市潤悅置業有限公司,持股比例爲51%。而溫州市潤悅置業有限公司的實際控股公司則爲上海中梁地產集團有限公司(以下簡稱“中梁地產集團”)。

此外,公開資料顯示,上述地塊由中梁地產集團在2019年11月取得,用於從事包括科研、商辦、住宅等在內的項目開發,被命名爲“徐州·百悅城”,項目於2020年初動工。

根據當地住建部門覈准的項目名稱,A區名爲“百悅宸園”,C區爲“百悅宸園東區”,B、D區則爲“雲龍科創產業園”,項目總建設面積超過50萬平方米,其中的住宅項目被包裝成徐州的“明星樓盤”對外營銷。

中梁控股相關負責人在接受記者採訪時解釋稱:“該項目爲合作開發,我司爲股東方,項目由江蘇添安建設有限公司施工總承包。事故發生後,公司第一時間責令項目停工,全面排查安全隱患,同時也要求合作方加強工程及工地管理,杜絕此類事故再發生。”

事實上,今年以來,中梁控股旗下項目已在多地發生生產安全事故。就在今年4月末,該公司旗下位於浙江省金華市武義縣的在建項目——中梁壹號院發生了地下室坍塌事故,坍塌面積接近300平方米。

在事故發生後,武義縣住房和城鄉建設局進行了通報,指出坍塌的主要原因是開發商疏於管理,未考慮安全操作和防護需要。據專家組分析,此次塌陷事故是由於該區域個別柱子受壓破壞導致其周邊結構發生連續破壞造成。

銷售回款承壓

除安全事故頻發外,中梁控股上市主體——中梁地產集團要求投資條線的工作人員到營銷一線輪崗的消息,也引發了外界對於公司“變相裁員”的猜測。

據瞭解,中梁地產集團近期下發《關於開展山東區域集團投資條線營銷輪崗通知》,在今年10月~12月,山東區域集團投資條線人員到營銷一線輪崗,要求輪崗人員在同一個項目至少輪崗2個月,並設定關鍵指標與任務,項目營銷負責人爲輪崗帶教導師。

對於將投資條線人員調往營銷一線的原因,中梁控股相關負責人向記者坦言,當前投資條線人員已經出現了冗餘。“在當下房地產步入下行週期的背景下,房企整體拿地都較爲謹慎,投資條線人員出現冗餘而進行轉崗安排,這屬於公司內部的人員策略。”

事實上,在當前房企整體融資環境持續收緊的背景下,加強銷售回款保證現金流也成爲當下衆多房企的“當務之急”。中梁控股上述負責人向記者強調:“強化營銷、加強銷售回款是保證現金流的必要選擇。因此,投資條線輪崗至營銷一線,也是公司順應當下行業發展趨勢的重要之舉。”

最新數據顯示,今年前10個月,中梁控股實現銷售額1433億元,已完成全年1800億元銷售目標的86%。該公司相關負責人也向記者強調:“在回款上,中梁控股已經提前42天完成了全年的回款指標。”

不過,今年下半年以來,中梁控股的銷售金額出現明顯下滑。據中梁控股此前發佈的公告,記者統計發現,公司在今年第一、第二和第三季度的合約銷售金額分別約爲480億元、470億元、361億元。其中,第三季度環比下降了近21.3%。

今年十一期間,有媒體指出,瀋陽中梁玖禧出現“虧本售賣”的情況。報道指出,此項目21樓房源的價格只有7182元/平方米,而地塊的樓面價便達到了6100元/平方米。有分析指出,外加各種成本,該批房源是虧本售賣的。

此前,有媒體也爆出了廣東端州中梁壹號低價銷售的廣告。該廣告內容顯示,項目打折後的銷售價格僅有 3600元/平方米,而其獲地時的樓面價便超過了6000元/平方米。

中梁控股相關負責人向記者解釋稱:“房地產下行週期,房企都在採取多種類型的營銷活動,以促銷售、抓回款,但前提是保證項目利潤。上述提到的中梁項目也是各項目在遵循地方政府政策、保證利潤前提下的營銷手段之一。”

信用風險凸顯

中梁控股需要面對的,還包括此前發債帶來的違約風險。

近日,國際評級機構標普宣佈,將中梁控股評級展望從“穩定” 調整至“負面”。同時,惠譽也將中梁控股的長期外幣發行人違約評級(IDR)展望 從“正面”下調爲“負面”。

對此,中梁控股相關負責人迴應稱:“事實上,公司是這一輪評級中,爲數不多維持B+評級的。標普和惠譽皆確認中梁控股長期發行人信用評級至B+,並肯定了公司的流動性還款能力及長期業務發展。在房企評級普遍被下調的當下,公司目前評級已優於行業大多數評級。”

11月26日,中梁控股發佈公告稱,再次回購2022年1月到期的美元債本金1400萬美元。據瞭解,截至目前,中梁控股的短期債券主要有三筆,分別爲2022年1月到期的2.5億美元、2022年5月到期的3億美元,以及2022年7月到期的4.5億美元。

這也意味着,中梁控股仍有10億美元規模的短期美元債將到期。而目前,針對上述三期票據,公司目前已分別累計購回本金3581萬美元、700萬美元和1550萬美元,共計5381萬美元。

中梁控股方面此前向記者表示,還款的主要資金來源爲自有資金。而記者注意到,中梁控股分別在今年1月、5月和9月發行了三期美元債,融資規模分別爲2.5億美元、3 億美元和2 億美元,累計達 7.5 億美元,且募集資金用途顯示爲“對現有債務進行再融資”。

中梁控股相關負責人對此解釋稱:“發行美元債所募集的資金主要用於公司自身的生產經營需要。”與此同時,對於美元債這種融資工具,該負責人也透露:“市場目前依然處於收緊的態勢,公司尚餘2.94億美元境外發債額度, 後續將看市場窗口做再融資。”

事實上,中梁控股發行的美元債利息已經高出了平均值。克而瑞數據顯示,今年2月房企海外債平均融資成本已降至5.44%。而在今年前5個月,中梁控股共發債3次,利率分別爲9.5%、7.5%、8.5%,平均融資成本爲8.5%。此外,一期在今年9月末到期的美元債融資成本則高達11.5%。

中梁控股2021年半年報顯示,公司持有總現金約355.4億元,較2020年年末增加3.8%,淨負債率56.1%,非受限現金短債比1.2倍。但其剔除預收賬款後的資產負債率爲79.3%,仍然超過70%的紅線要求,尚未達標。

中梁控股相關負責人向記者表示:“房企目前整體面臨融資環境惡化,尤其是在三線四檔等政策影響下,境內外融資環境受限,流動性壓力較大。公司目前整體流動性較爲充裕,足夠覆蓋短期負債。”

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