日前,恒大集團在香港聯交所發佈無法履行2.6億美元的擔保義務,可能導致債權人要求債務加速到期的公告。一行兩會發布答記者問,指出恒大事件爲相關企業個案,對資本市場穩定運行的外溢影響可控。多名市場專業人士在採訪中告訴記者,恒大事件對整體債券市場影響程度有限。在上交所債券市場,近期民營房企債券融資情況得到明顯改善,支持房企融資功能積極發揮,相關企業的合理正常融資需求得到滿足。

近期民營房企融資逐步改善

記者發現,近期上交所市場房企融資情況確已逐步改善,逐漸走出低谷。11月,保利發展、陸家嘴股份、中國金茂等企業相繼在滬市發行供應鏈ABS、CMBS等產品。其中,保利發展發行供應鏈金融ABS,爲其上游衆多中小供應商提供了低成本、高效的融資途徑。

國企紛紛動作的同時,龍光集團、龍湖拓展、新希望地產、碧桂園等民營房地產企業也在採訪中表示,已在上交所市場啓動公司債券和資產證券化發行工作。

據悉,民營企業龍光控股擬於近期公開發行不超過7.1億元的公司債券,該單債券發行將有利於企業持續優化債務結構,增強現金流優勢。

記者還了解到,目前正有一批民企擬通過供應鏈ABS打通上下游產業鏈,其中,12月中旬,碧桂園、新希望地產將發行供應鏈金融ABS;龍湖拓展也擬於明年1月發行供應鏈金融ABS。此外,今年7月金地集團成功以3.69%的較低利率,儲架發行首期購房尾款ABS,據悉明年初將再次發行。

全年民營房企滬市融資整體平穩

上交所相關人士向記者反饋,今年以來,民營房企在上交所市場債券融資保持健康有序、相對穩定狀態。萬得數據顯示,2021年1-10月,房企在滬市發行公司債和資產支持證券共計2553億元,其中民營房企發行973億元,佔比近40%,“這對於支持民營房企合理融資需求發揮了重要作用。”某市場人士如是說。

相關人士同時表示,在公司債方面,上交所市場支持龍光控股、龍湖拓展、新希望地產等優質民企發行公司債券合理滾動融資。今年以來,龍光控股、龍湖拓展、新希望地產分別募集資金28.47億元、90億元及15.2億元。

在資產支持證券方面,不少民營房企也在積極探索並持續發力。數據顯示,民營房企於2021年1-10月在上交所發行供應鏈金融ABS產品335億元,發行CMBS和類REITs共254億元,購房尾款項目141億元。

供應鏈等ABS產品成民營房企融資一大特點

華泰資管相關負責人告訴記者:“從產品的角度來說,房企供應鏈項目有其特殊功能,可以幫助拓展上游企業融資渠道,有利於支持中小微企業快速回籠應收賬款。”

因此,龍光控股、龍湖拓展、綠城地產都發行了供應鏈金融ABS,這些項目的基礎資產一般爲企業上游客戶因提供工程或貿易等服務享有的應收賬債權,是當前促進產業鏈復工復產的有效工具,具有盤活存量資產、提升資源配置效率、降低融資成本的特點,契合支持服務實體經濟、支持供給側結構性改革的要求。

另外,仁恆置地、美的置業新湖中寶等公司發行的CMBS和類REITs產品,主要以企業持有的一、二線城市零售物業、寫字樓、酒店等作爲底層物業資產,以物業產生的現金流作爲產品主要還款來源,也有利於助力企業盤活存量資產,優化融資成本和負債結構,提高物業經營管理水平,促進企業轉型升級和持續發展。

新希望地產、龍光控股等公司發行的購房尾款ABS則以企業銷售產生的應收賬款爲基礎資產,以購房者的銀行按揭貸款或住房公積金貸款爲主要還款來源,具有資產分散度高、單筆金額較小的特點,可以爲企業提高銷售回款效率,降低融資成本,優化債務結構,增強公司流動性,保障後續項目開發建設。

政策優化爲房企健康發展保駕護航

今年9月27日,在央行第三季度貨幣政策委員會議上,提出要維護房地產市場健康發展和保護住房消費者的合法權益。此後,記者注意到,監管層面多次強調金融機構要配合相關部門和地方政府,健全房地產調控長效機制。政策層面上也出現優調微調,以共同維護房地產市場的平穩健康發展。種種跡象都表現出了各方的積極態度。

華泰資管相關負責人表示:“前期,我們都已關注到監管層面對於房企融資政策的調整。”據證監會和交易所人士表示,對房企尤其是民營房企融資,將繼續保持相對開放的態度,滿足企業正常合理的融資需求。同時,將始終堅持問題導向、風險導向,精準施策,不搞大水漫灌,重點支持經營狀況良好、內控機制相對完善的房企債券融資,防範信用風險。

事實上,據記者觀察,相對而言,交易所債券市場的市場化程度較深,民營房企在交易所市場能否成功實現融資,主要還是依靠企業自身基本面能否得到投資者認可。另外,從房地產企業融資渠道的角度來說,也有市場專家表示,房地產開發貸款、購房銷售回款等都是其重要資金來源。此次恒大事件發生後,相關監管部門均作了正面表態。銀保監會表示,將認真貫徹國家有關政策,在落實房地產金融審慎管理的前提下,指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務,重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,合理發放房地產開發貸款、併購貸款。另外,也有市場機構呼籲,對受各方關注程度較高的預售款監管,在落實保交樓及保護購房者合法權益的基礎上,希望能合理審慎評估,不簡單“一刀切”,給予民營房企合理的資金調度餘地,爲其走出流動性相對緊張局面創造條件。

有市場觀察人士表示,從近期政策上來看,上交所在債券融資審覈中,着眼保障房地產行業平穩有序融資,對符合政策導向的房企,支持其用好債券市場資金實現穩步發展;對於確實存在流動性風險的企業,引導其降低融資槓桿。整體來看,這一政策與國家宏觀調控精神一致,其目標在於積極落實房地產長效防控機制,維護市場穩定健康發展。

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