“轉共有產權房”傳言遲遲無定論，東城唯一限競房“永定府”爲何拿地四年仍未入市？

原標題：“轉共有產權房”傳言遲遲無定論，東城唯一限競房“永定府”爲何拿地四年仍未入市？‘踩盤’

華夏時報記者李未來見習記者苗詩雨北京報道

近日，《華夏時報》記者實地看到，已經拿地四年但仍未傳出入市消息的東城區永定府項目，其所佔的兩地塊均已進入了施工階段。

2017年8月，永定府地塊以38.4億元價格被拍出。時隔四年，截至記者截稿，其仍未取得預售許可證。而此前，市場一直傳聞其將“轉爲共有產權房”，但至今沒有定論。

爲覈實“轉爲共有產權房”的傳聞是否屬實，《華夏時報》記者先後致電了東城區住建委、東城區房管局多個科室，但接線工作人員均表示，不清楚永定府項目的相關情況。

拿地四年仍未入市

近日，《華夏時報》記者實地走訪了位於北京東城區永定門外地鐵站附近的永定府（永佑嘉園）項目，儘管調查過程中未見有車輛或行人進出，但內部已有施工工人在進行工作。

按照北京市規劃和自然資源委員會公示的相關資料顯示，永定府項目地塊的用地性質爲R2二類居住用地和B4綜合性商業金融服務業用地，總用地面積爲4.24萬平方米，建設用地面積爲2.93萬平方米，規劃建築面積控制在73598平方米以內。

公開資料顯示，永定府項目所在地塊是東城繼2013年推出崇文門地塊以來，時隔三年再有地塊入市。但這塊鮮有的新增土地供應卻僅經過了2輪報價便得以成交，最終成交價38.4億元，溢價率不到1%。對於該宗地的規劃建設，華潤置地華北大區官方公衆號在競得土地當日發佈文章，表示“未來，華潤擬將此項目打造爲城市中心高端住宅綜合體。”

作爲稀缺地塊，爲何能以低溢價率成交呢？結合該地塊的限制條件則不難解釋。

按照出讓要求，該地塊包括如下限制條件，分別爲該地塊居住建築規模需執行90/70政策（建設保障性住房外，剩餘居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上）；限價銷售，均價不高於89068元/平方米，最高單價不高於93521元/平方米；商業部分50%需自持經營20年；在0503-606地塊內配建燕墩博物館（不小於7000平方米）且建成後無償移交東城區文化委員會；城六區地上建築規劃50000平方米（含）以上的商品房開發項目應採用裝配式建築。

不僅如此，該地塊競得方還需交納土地開發建設補償費33.9億元，加之38.4億元土地競拍價格共計代價72.3億元，折算樓面價達到了9.82萬元/平方米。從當年來看，該地塊的成本在土拍中或許並不佔據優勢，但業內人士在接受《華夏時報》記者採訪時表示，畢竟地處二環，其內城板塊的稀缺性還是客觀存在的。

現如今，距離永定府項目拿地已過去四年時間，但截至10月15日，該項目才取得了建設工程規劃許可證，仍未有入市的具體消息，地圖所示的西單附近永定府項目展示中心也爲暫停營業狀態，《華夏時報》記者實地調查時被工作人員告知該地點並非展示中心，爲某會所中心。而與其相隔一站地鐵站的天壇府項目，截至12月2日已取得了3次預售許可，不僅展示中心已建設完畢，而且項目目前部分樓宇也已施工建設至一定層高。

永定府將轉爲共有產權房？

事實上，即便永定府項目至今仍未有官方的入市消息通知，但查閱各大公開平臺，無論是意向購房者還是部分活躍的房產資訊賬號，對於永定府項目的關注度都是極高的。

人民網領導留言板公示留言顯示，自2021年3月起，便陸續有市民諮詢永定府項目的相關情況。對此，合碩機構首席分析師郭毅向《華夏時報》記者表示，近幾年來北京城區房價雖然漲幅不高，但是永定府所在的內城板塊稀缺價值客觀存在，並且該地區的房產價值增速也會相比北京的平均水平要略高一些。

的確，記者通過調查也發現，永定府項目的市場關注度之所以高，除了項目所處的位置以外，還因其與周邊項目的“價格差”。永定府所在該宗地中商品住房銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

查閱房天下永定門外附近二手房房源，單價約在11萬元/平米，部分房源單價超13萬元/平米，天壇府項目的單價則爲12.2萬元/平米。因此，以90平方戶型爲例計算，對比永定府的總價與附近11萬元/平米的項目，永定府與周邊項目總價差額至少爲188萬元。

實際上，市場一直傳聞的有關永定府項目可能轉爲共有產權房的消息，也正是由於其與周邊項目的價格差。

2018年5月，北京住建委發佈了《關於加強限房價項目銷售管理的通知》，如果限房價項目的比值不高於85%，由北京市保障房中心收購轉化爲共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化爲北京市保障房中心代持的政府產權份額。這也就意味着，如果參考該政策，一旦永定府項目在辦理施工許可後評估價格達到10.47萬元/平米，則會滿足上述條件，按規定轉爲共有產權住房。

郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示，從永定府和周邊項目的價差上來看，該項目的確有比較大的價格優勢，基於房住不炒的原則將其轉爲共有產權商品房的話，能夠保障房子的真實價格有所提升，鎖定房屋的流通年限。

郭毅表示，由於共有產權商品房是需要拿到不動產權證之後五年，纔可以上市交易，按照永定府當前處在的期房階段來看，應該是八到十年的流通週期。能最大程度規避部分購房家庭可能存在的投資炒房的心態，還原於居住功能本身。

那麼，拿地已四年的永定府預計何時開售，又是否會轉爲共有產權住房呢？對此，《華夏時報》記者與華潤置地北京地區相關工作人員取得了聯繫，對方表示：“目前有關項目的具體安排，政府還沒給通知，我們也是沒有任何信息的。”

郭毅也向記者透露，稱永定府項目轉成共有產權商品房的消息確實是傳了很久了，但從操盤的華潤來說，其自己內部還不太清楚具體情況。

而有關轉爲共有產權住房的說法，東城區住建委房屋市場管理科牛同志在人民網領導留言板回覆某條留言時稱，“覈實情況後辦理情況如下：首先感謝您對東城區銷售項目的關注與建議。經瞭解，永定府項目正在辦理商品房預售許可審批工作，目前還沒有具體的銷售方案。我委將把您的建議反饋上級主管部門和開發單位，並要求開發單位按照相關文件的規定做好銷售工作。”

對此，記者也多次撥打了東城區住建委及房管局多部門電話，但暫未得到工作人員的有效回覆。當下，即便永定府項目預售仍未落地，但還是有諸多關注永定府項目的意向購房者在人民網領導留言板留言，希望永定府項目公證搖號、優先東城區滿足相關條件的個人或家庭購買。