經歷上半年的“小陽春”後，北京學區房的估值在幾輪政策調整之後逐漸迴歸理性。

“德勝門、月壇最近均有降價房源，有一套業主剛降了50萬，還可以談。”近期，有房產經紀人對界面新聞表示，北京西城的學區房從7月份之後需求已大不如前，近期少量業主急於脫手，議價空間很大。

因對口育翔小學、北師大二附中等知名學校，西城德勝門等片區房源一度十分火熱，今年上半年，德勝地區的二手房房價已經上漲至17萬元/平方米，金融街甚至出現20萬元/平方米的房源。

然而，在7月初西城區幼升小的填報工作中，很多家長髮現，爲了讓孩子上名校而高價購買的“學區房”，並沒有如願將孩子送入心儀的小學。甚至面臨房屋對應學區內所有學校均無多校劃片計劃，只能填報相鄰學區學校的情況。

據瞭解，填報工作結束後，片區有房源一夜跌50萬，卻依然無人問津。8月以來，隨着北京二手房市場整體低迷，熱門學區也逐漸沉寂。

實際上，西城區多校劃片，甚至劃至相鄰學區的政策早於2020年4月便已推出。與此同時，部分家長將目光又轉至海淀的熱門學區房。

其中，隸屬於海淀學區的蜂鳥家園小區，因“百分百”對口“一流一類”的中關村三小，且房源總價較低備受追捧。今年上半年，蜂鳥家園小區曾“半年套均漲幅約300萬元”，50平的房源漲至1000萬還是有價無市。

海淀區置業顧問對界面新聞表示，去年到今年上半年萬柳學區出現莫名其妙的漲價，一些家長誤判了今年海淀還是單校對口，再加上海淀劃片區就近入學反而有機會進入更好的學校，於是很多人轉向學位相對更充裕的海淀學區。

不過，海淀今年也實施了多校劃片政策，有家長表示，其雖早於規定時間置入蜂鳥社區，但並未能通過就近入學，劃分至中關村三小，而是被調劑到周圍的萬泉河小學。

數據顯示，近幾個月來，萬柳學區也開始“賣不動”了。據安居客顯示，蜂鳥社區目前約有60多套房源正在出售，小區房價自9月以來開始下跌，於今年3月份的均價19.8萬元/平方米，降至11月14.6萬元/平方米。

正如“蜂鳥家園”之名，該社區內大多的房源皆爲50平方米左右的小戶型，按照80%的得房率計算，實際使用面積在40平方米左右。照此計算，平均一套房較3月高峯已跌去近300萬價格。

“賦予這些小戶型房漲價的主要因素就是其學區屬性，同小區單價差額較大，主要在於名額是否被佔用，目前熱度褪去降價很正常。”我愛我家一經紀人對界面新聞表示，“不過，現在只能說跌回了漲價前的水平。”

不過，學區政策不是導致海淀片區冷靜的唯一因素，貸款週期對二手房市場的影響也波及到了學區房，以海淀的學區政策來看，需於2022年1月1日之前落戶，否則也是全區派位。

“有些家長覺得趕不上了，如果需要置換房屋，貸款和過戶也比較慢，幾乎沒有希望在2022年1月1日前落戶。”上述我愛我家經紀人對界面新聞解釋。

中原地產首席分析師張大偉認爲，學區房調控政策稀釋學區房資源的價值，降低這部分市場的虛火。

另外，除了學區政策，海淀區試點二手房指導價也影響了學區房的熱度。但與正式建立二手房指導價的深圳、廣州不同，北京的二手房指導價是由海淀區房地產經紀協會發布。

一份共包含海淀29個重點小區指導價的名單被廣泛傳播，其中就包含蜂鳥社區。據悉，該倡議針對60平米以下小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上大戶型均給出了指導價。同時明確指出，如果超出指導價1%將不允許任何中介掛牌，不能通過中介成交。

一名海淀區中介對界面新聞證實，確實存在限價情況，目前已掛牌的房源也需向海澱房協報備，超過指導價的房源亦不能繼續掛牌。該中介表示，“整體來看，隨着近兩月成交價出現下降，購房者觀望情緒更甚，業主只能降低價格預期。”