原標題：《中國物業服務大數據報告（2021）》發佈：物業服務關聯房價，行業發展潛力巨大

來源：華夏時報

本報記者  李凱旋  李未來  北京報道

11月30日，“《中國物業服務大數據報告（2021）》發佈暨美好生活與社區服務品質研討會”在北京舉行。會議由中國社科院財經戰略研究院主辦，北京林業大學經濟管理學院與華夏時報社協辦。

該份物業服務報告使用了大數據分析框架和預測模型，綜合應用了物業領域居民輿情大數據、存量住房交易大數據和物業服務企業數據三方面的信息。報告對物業服務企業產品品質、經營規模、綜合發展狀況及物業行業的關鍵問題進行了量化分析，以滿足居民家庭對物業服務領域日益增長的信息需求。

居民對物業服務平均支付意願約爲房值的4.27%

2020年，物業行業開啓了IPO熱潮，多家房企分拆旗下物業板塊使其單獨上市。業內認爲，隨着住宅開發業務逐漸進入存量競爭時代，人們對居住提出了更高的要求，物業服務也因此需要邁上一個新臺階。

報告指出，在服務品質方面，居民家庭對品牌物業企業的服務品質總體認可度較高，升級物業服務品質需求較爲迫切。在二手房交易涉及的全國130家代表性物業企業中，居民家庭對其中94家企業的支付意願顯著爲正。

值得關注的是，對於這94家企業，居民家庭的平均支付意願約爲房值的4.27%，支付意願中位數爲房值的3.32%。這意味着，當其它條件不變時，居民家庭在購房時，願意爲具有品牌物業的房產支付平均4.27%的額外溢價。

此外，各個城市之間的支付意願也有差別。其中，北京居民家庭對品牌物業企業的平均支付意願約爲房值的8.61%；上海居民家庭對品牌物業企業的平均支付意願約爲房值的5.82%；廣州居民家庭對品牌物業企業的平均支付意願約爲房值的4.49%。

行業發展空間廣闊

報告在經過了對行業發展的總體分析後發現，我國住房大體上已經從住房建設階段逐步邁入住房維護階段，因此進一步凸顯了物業服務的重要性。與之相對應，物業服務企業也具備較強的成長性。

報告顯示，物業服務市場未來發展潛力空間巨大。當前，全國大部分住房交易樣本的物業費小於2元/平米/月，且仍有相當比例的住房無物業企業提供服務。以一線城市爲例，北京無商業性物業企業提供服務的小區佔比達到40.24%，上海爲17.23%，廣州爲45.37%，深圳爲17.10%。這表明，物業服務還有許多可待開發的空間。

同時，大部分交易住房的房齡小於20年，對物業服務的需求也在不斷增長。報告顯示，有69.9%的交易住房樣本配備電梯，具有持續性的管理與維護需求。近兩年，物業企業發展迅速，且被資本熱捧。在經營規模排名前10名的企業中，有7家爲上市公司，物業費收入均超過50億元/年。

與房地產行業不同，物業企業更加趨向於“輕資產化”，這也使得物業企業的盈利能力更加穩健。報告顯示，截至2020年年底，6家代表企業的估計年物業費毛收入超過百億元。而在130家樣本企業中，有37家企業的估計物業費毛收入超過10億元，佔比達到28.46%。

行業發展仍有8個關鍵痛點

報告在對行業面臨的輿情形勢分析後發現，近年來，主流媒體對物業行業的關注度持續提高，對行業及企業給予較多的正面報道。不過，作爲一個正處於快速成長期的行業，物業服務行業目前仍然存在8個痛點。

報告指出，這8個痛點主要集中在新能源汽車充電樁、新舊物業交接、停車、轉供電加價、催繳物業費、裝修押金及管理費、消防設施維護、法拍房物業費糾紛等方面。這些新形勢下凸顯的新問題，也是物業行業當前的關鍵痛點和未來服務品質提升的重要方向。

具體來看，一些物業出於安全和用電規劃等考慮，拒絕安裝充電樁，這與居民快速增長的新能源車需求產生了矛盾。而在停車費方面，部分物業對業主和租戶在停車費上區別對待，存在超標收費、超範圍收費等現象。

報告認爲，未來，物業行業的發展空間在於拓展多業態服務，向全域管理邁進。此外，行業可以充分挖掘行業價值，爲業主、合作商、社會創造價值。企業也可以進行創新，使得服務工具呈現科技化、智能化、平臺化的特點，在立足基礎物業服務的同時，更加註重客戶體驗，通過升級服務體系、深化科技應用等手段，提升運營及服務水平。同時，物業企業也需要保持服務初心，深耕細分領域，建設行業服務品牌，保持核心競爭力

物業服務市場化程度過低，市場機制無法實現賞善罰劣是行業發展諸多問題的癥結所在。報告在經過研究後針對物業行業發展給出相關建議，認爲物業行業應建立和完善物業選聘市場，以提升業主滿意度爲出發點，逐步實現物業服務企業能進能出。

此外，企業在發展的過程中，應當提升自身數字素養，避免在數字化浪潮的發展中掉隊。物業企業應當充分發揮海量數據和豐富應用場景的優勢，破解當前企業人力成本居高不下、管理流程混亂等難題。同時，持續推動社區內部各類生活場景的數字化、推進智慧社區建設，並依託數字化平臺和線下社區服務機構，建設便民惠民的智慧服務圈。

除了上述內容之外，報告還對全國代表性物業服務企業排名情況進行統計，碧桂園服務、萬科物業、龍湖物業等物業品牌在綜合實力、經營規模、服務品質等方面均位於行業前列。報告評估了居民對高品質物業服務消費需求的潛力大小，可以爲居民選聘物業以及購房決策提供參考，也可以爲相關部門制定產業發展政策提供依據。